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1，近期北京的樓市成交量還不錯(cuò)，很多人也關(guān)注到周末的時(shí)候，小區(qū)里看房的人非常多，這是不是意味著房價(jià)已經(jīng)到底，開始掉頭回暖呢？

其實(shí)我在上一篇講北京樓市的文章里做了一些梳理，大家也可以去回看一下：

這篇文章，我把近期北京樓市的情況梳理一下，供大家買房或賣房的時(shí)候參考。

2，北京樓市的成交量回暖，是從五月全國出了降首付政策之后，確切說是上海五改三且把首付降低到20%之后。上海的政策對(duì)于北京來說是一個(gè)巨大的信號(hào)，北京在預(yù)期上已經(jīng)默認(rèn)為限購政策五改三已經(jīng)要來了……

在這種預(yù)期影響之下，購房人的心態(tài)從觀望，轉(zhuǎn)變?yōu)榱丝梢噪S時(shí)入手。

賣房人心態(tài)由房子不好賣、焦慮，轉(zhuǎn)變?yōu)榱恕昂鸷鹨獫q價(jià)”以及“正好可以趁著政策節(jié)點(diǎn)趕緊出貨”

在買賣雙方預(yù)期都發(fā)生變化的情況下，北京的成交量確實(shí)有了不小的提升。從上海出政策到現(xiàn)在，大概兩周多的時(shí)間里，可以稱之為北京今年的第二次小陽春。

接下來，不出意外的話，還會(huì)有第三次小陽春和第四次小陽春……

即：階段性消化高性價(jià)比房源。現(xiàn)階段把市場上的好房源消化掉之后，市場還會(huì)進(jìn)入新的僵持期，然后再等著新的一批房源出現(xiàn)，再消化掉。

3，高成交量背后，房價(jià)到底有沒有上漲？有。但是也必要焦慮。

北京樓市是一個(gè)非常復(fù)雜的市場，微觀市場要更復(fù)雜。

我舉個(gè)簡單的例子：今年三月份之后，很多小區(qū)開始進(jìn)入恐慌下跌狀態(tài)，五百萬的房子可以跌到450萬甚至400萬，你跌得越多，恐慌情緒越重，這個(gè)時(shí)候?qū)τ谫u家來說是一個(gè)巨大的沖擊，有些極低價(jià)的房源就會(huì)出現(xiàn)，比如會(huì)有400萬以下的同戶型房源成交。

而到了五月底的市場里，市場情緒變得相對(duì)穩(wěn)定，疊加上政策的預(yù)期，買家愿意接盤，同戶型的房源價(jià)格回到410甚至420，就是常態(tài)。

這種情況在很多小區(qū)里都會(huì)出現(xiàn)，你說房價(jià)漲了嗎？確實(shí)漲了。但是這種波動(dòng)，確實(shí)是個(gè)常態(tài)，沒必要焦慮。

另外，還有很多小區(qū)，一直處于價(jià)格僵持狀態(tài)，像朝陽的一些改善類小區(qū)里，1500-2000萬的房子就是不降價(jià)，也不成交。你說價(jià)格漲了嗎，沒漲，但是你也沒法買。因?yàn)楸旧斫o到的價(jià)格就貴。

4，我是覺得大家在買房或者是賣房的時(shí)候，一定要有宏觀概念和微觀概念，宏觀上，知道市場的整體趨勢如何，微觀上，知道如何科學(xué)地了解一套房子的價(jià)格。

或者大家干脆記簡單的結(jié)論：宏觀方面，今年北京樓市整體掉頭向上的可能性幾乎沒有，確切說就是零。

微觀方面，關(guān)注度高且接近成交的房子，在當(dāng)下市場里，就是性價(jià)比還不錯(cuò)的。

5，買房心態(tài)方面，現(xiàn)在的樓市確實(shí)已經(jīng)過了大漲的那個(gè)階段，那種泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)期，短期靠房產(chǎn)增值的紅利恐怕很難再有了，回歸需求，知道自己想要什么，才是最好的選擇。不要在這種階段再有我要通過買房賺錢發(fā)財(cái)?shù)南敕āＹu房心態(tài)上，同樣如此。

6，其實(shí)客觀來講，這幾年通過買房賺到錢的人，很少。2017年-2022年這五年的時(shí)間里，很多人都有買房投資的想法，包括外地，這是大環(huán)境的問題，有這種想法往往也會(huì)影響到你真正的決策，所以前些年高杠桿買房的人很多，即使房價(jià)漲了，也很難覆蓋資金成本，總的來說虧錢的多。

從某種角度來講，當(dāng)全社會(huì)大家都有同一種想法的時(shí)候，其實(shí)挺危險(xiǎn)的，大家都想著投資，這往往就不再是投資的機(jī)會(huì)了，除非你對(duì)投資真的有很強(qiáng)的認(rèn)知，你才知道什么時(shí)候離場，但這種人少之又少。

從二十多年的歷史來看，北京買房真正賺到錢的人，就是那些買來自住的人，他們沒有別的想法，自住是第一選項(xiàng)，房產(chǎn)增值是不經(jīng)意間的一筆財(cái)富；凡是把投資房產(chǎn)當(dāng)成職業(yè)的人，有很大一批會(huì)再次栽進(jìn)去。

不管賺錢還是虧錢，我覺得，這個(gè)規(guī)律對(duì)于大家來說都是一筆財(cái)富。中國人花了二十年時(shí)間做了一次人性的測試，在泡沫狂歡的時(shí)候，所有人都迷失了自我，成了游戲里的一個(gè)棋子，等到泡沫消亡的時(shí)候，大家終于認(rèn)清了自己，能逐漸回歸本我。這是好事。