編者按：今年上半年的買房主題是“別犯錯”，6月買房最重要的是“別買貴”。售樓處吃后悔藥的買房人，十有八九是買貴了。如今，南城的新房開盤價都是“砍一刀”，但北城的西山觀復和星宸和煦還在按兵不動。它們開盤會降價嗎？順銷會降價嗎？讓我們理性分析下。

“四環賣四萬”的消息直接把北京樓市砸懵了，指導價、開盤價和降價之間，到底有多大的鴻溝？

買房人如今是滿城轉，哪里有降價消息就去哪里轉，遇到中意的房子又使勁砍價，砍完價又擔心開發商后續降價，恨不得再簽個“不降價承諾書“。

一位讀者朋友聽說石景山的元璽（招商蛇口+香港置地+首鋼建投）那個約120平米的戶型降價打94折，立即跑了去。但是，隨后他又被中介的一個電話吸引到了海淀的中海中旅西山觀復（以下簡稱：西山觀復）。

一個在石景山，一個在海淀，它們之間有啥可比性？中介小哥有如下說辭：

1、元璽120平米的房子算下來套總價約900萬元，而西山觀復的140平米的四居室套總價約1100萬元左右，添200萬元，可以買海淀的四居室，何必要石景山的三居室？

2、元璽所在的石景山市場狹小，競爭激烈，二手房將來不好賣。但是西山觀復所在的海淀區，房子天生具有學區概念，二手房好賣好出手。

很佩服中介小哥的營銷才華。這位讀者朋友本著“走過路過不能錯過“的原則，喊上房小評一起去看西山觀復。

來到西山觀復的售樓處，房小評立即被驚到——終于見到傳說中的中海超市，中海真是省錢省到家，將三個項目放在一個售樓處。西山觀復、寰宇未來、匯智里三個項目售樓處都在一個地點，而且各有沙盤、樣板間和銷售員。

這么做的好處顯而易見：

1、節省成本：房租起碼省掉一大半。另外，水、電、暖、制冷、人員等費用都省不少。

2、增加人氣：三個項目的客戶都拉到一起，頓時就讓售樓處充滿人氣，與當下其他售樓處冷冷清清的場面形成對比。

3、共享客戶：西山觀復、寰宇未來、匯智里三個項目的客戶重疊，三個產品形成高中低檔排布，客戶買不起西山觀復還可以看看寰宇未來，再不濟匯智里也可以承接。

在售樓處的入口，還專門擺了個“轉運珠”，順帶把三個項目的熱銷運氣都給加持了，連“求財的費用”都可以節省三分之二。從這些細節看，不得不佩服中海這個“成本王”持家有方。

當然，這么做也有不好的地方。比如，三個項目銷售員各自為戰，彼此之間不拉通，有的銷售員為了讓客戶買這個，甚至會說點自家項目的壞話。

房小評在售樓處門口遇到幾位來“要說法”的業主，估計是匯智里的，聽說是因為降價來的。這不，匯智里的事情就影響到西山觀復和寰宇未來的銷售。

言歸正傳。我們這位讀者朋友看了西山觀復后，覺得項目有點“清高”：

1、產品單一：就6棟樓，就兩排，就2種戶型，140和167平米的四居室（另有少量端戶是變異145平米四居室）。除去現房銷售部分，總共200多套房。

2、價格優惠力度不大：銷售指導價8.5萬元/平米，目前還沒有定開盤價，但是據說優惠力度不大，僅有付款節奏的優惠，每套優惠下來預計在小幾十萬元之內。

讀者朋友不是很滿意。如今南城的項目價格都是腰斬，優惠力度大的項目，開盤價直接是指導價的6.8折。相比之下，北部的西山觀復優惠力度不大。

那么，西山觀復后續會降價嗎？現在買，會不會買貴了呢？

房小評認為，目前中海對開盤銷售比較樂觀，主要是基于地塊的稀缺性，產品純改善，較純粹，對海淀的改善置換預期比較樂觀，所以開盤價目前沒有大幅度優惠的打算。

但是，中海的項目是要求流速和回款的。之前中海的興叁號院、和瑞叁號院到了銷售中后期，都有大幅度的降價打折優惠（詳見：）。

此外，因為這個項目的地塊是中旅拿的，中海是后面引入的合作，如果要降價需兩家一起協商，這要在項目銷售遇阻的情況下才能降價。這么好的地塊沒理由開盤就降價。

但是，西山觀復的開盤也有壓力：

1、客戶遇降才買。如今的客戶都擔心買貴了，一定要等項目降價到自己認為的底部才肯買，對于不肯降價的項目會有觀望態度。

2、旁邊限競房單價5萬+：西山觀復旁邊的山嶼湖、紫郡蘭園、翡翠云圖等項目還有一手現房在售，價格約5.3萬元/平米，這給8萬+單價的西山觀復很大壓力。

3、產品賣點少：除了戶型純粹之外，西山觀復的槽點比較多。比如，層高只有2.95米，比較遜色；周邊環境較差，不臨地鐵；一梯兩戶，如今市面上總價千萬元以上的房子多數都是一梯一戶。

最讓我們讀者認為西山觀復后續會降價的是，今年以來，中海北京在豐臺新開盤的幾個大面積改善型樓盤，都因為種種原因在降價，這讓大家又多了幾分做“等等黨”的信心。

但是房小評不這么認為。

豐臺套總價在千萬元以上的房子今年銷售不好，是因為賣舊換新被卡，但海淀不一樣，一方面有高收入人群，另一方面是二手房有學區屬性，容易出手，海淀的賣舊換新循環比較順暢，因此豐臺的故事不一定在海淀上演。

但是如今的市場，誰也不能保證開盤售罄。做個“等等黨”，貌似也是個理性的選擇。

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