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今天，央媽在山東濟(jì)南開了會(huì)，主題是關(guān)于保障性住房再貸款。

如果你還記得發(fā)生在上個(gè)月被譽(yù)為史詩(shī)級(jí)救市的517大會(huì)。會(huì)上，央媽也重點(diǎn)提過：

3000億元保障性住房再貸款，支持政府收儲(chǔ)。

這外界被視為是央媽支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要舉措，也是大家這近一個(gè)月來重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容。

517會(huì)上，央媽把這條舉措的幾大要點(diǎn)拎了出來，并對(duì)外埋了伏筆——有一份叫做《關(guān)于設(shè)立保障性住房再貸款有關(guān)事宜的通知》的文件(下稱《通知》)，將于近期正式出臺(tái)。

路數(shù)了解到，這份《通知》日前已經(jīng)下發(fā)，編號(hào)為銀發(fā)[2024]110號(hào)。

《通知》的發(fā)放對(duì)象為國(guó)家開發(fā)銀行、各政策性銀行、國(guó)有商業(yè)銀行，中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行、各股份制商業(yè)銀行等21家全國(guó)性銀行。

一些銀行的分行/支行在端午節(jié)假日前后收到《通知》。

其實(shí)，這份《通知》有三大內(nèi)容，包括保障性住房再貸款基本要素、保障性住房再貸款發(fā)放和管理、將租賃住房貸款支持計(jì)劃并入保障性住房再貸款。

再仔細(xì)推敲，你會(huì)發(fā)現(xiàn)《通知》里主要有四點(diǎn)未公開的增量信息：

一是收購(gòu)主體數(shù)量的界定。

全國(guó)各城市和縣城的政府選定不超過2家地方國(guó)有企業(yè)作為收購(gòu)主體。

至于收購(gòu)主體的條件，外界之前普遍知曉了：

要求是政府選定的地方國(guó)有企業(yè)，該國(guó)有企業(yè)及所屬集團(tuán)不得為政府融資平臺(tái)，且符合商業(yè)銀行授信要求，堅(jiān)持市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)，嚴(yán)格避免新增地方政府隱性債務(wù)，房源收購(gòu)后用作保障性住房配售或租賃。

二是房源征集范圍及條件上，多出一句“資產(chǎn)負(fù)債和法律關(guān)系清晰”的表述。

當(dāng)然，之前會(huì)上提過的“嚴(yán)格限定為房地產(chǎn)企業(yè)已建成未出售的商品房、對(duì)不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁、嚴(yán)把所收購(gòu)商品房的戶型、面積標(biāo)準(zhǔn)”也被納入到本次《通知》中。

三是期限。保障性住房再貸款政策執(zhí)行至2027年末。

四是自2024年5月31日起，原租賃住房貸款支持計(jì)劃不再實(shí)施。

已發(fā)放的租賃住房貸款支持計(jì)劃資金利率和期限保持不變。即年利率 1.75%，期限1年，可展期4次，每次展期期限1年，展期利率不變。

至于《通知》上的其他內(nèi)容，之前有提及。比如，保障性住房再貸款操作與現(xiàn)有的結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具一致：

金融機(jī)構(gòu)根據(jù)地方國(guó)企申請(qǐng)，按照風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)、商業(yè)可持續(xù)的原則，自主決策發(fā)放貸款條件及是否發(fā)放貸款；再貸款采取“先貸后借”模式，銀行有了合格貸款后，再向央媽申請(qǐng)?jiān)儋J款。央媽按貸款本金的 60%向金融機(jī)構(gòu)發(fā)放再貸款。

不少銀行朋友跟我說，作為常規(guī)操作，很快，各大行會(huì)按《通知》要求，內(nèi)部發(fā)布進(jìn)一步的操作細(xì)則，涉及貸款期限、準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、貸后管理等。

一些銀行在調(diào)研后發(fā)現(xiàn)，不少地方城投平臺(tái)/安居公司早就蠢蠢欲動(dòng)，等著收購(gòu)存量房源。

不同于往年，統(tǒng)籌消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房，被擺在了重要位置。

可以看到，今年從“430政治局會(huì)議”、到“517新政”，再到“67國(guó)常會(huì)”，政策方針從被提出到職能部門出臺(tái)落地，響應(yīng)上更快了，速度上也更快了。

不管怎么樣，3000億收儲(chǔ)有利于助推地產(chǎn)去庫(kù)存。再者，除了往常的財(cái)政和城投平臺(tái)自籌資金外，3000億也將成為政府收儲(chǔ)的另一大重要資金來源。

3000億元的保障性住房再貸款，理論上可撬動(dòng)5000億元銀行貸款。雖然這一規(guī)模相對(duì)于市場(chǎng)存量住房規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，但不少外資投行和中資機(jī)構(gòu)們做了預(yù)見：

3000億或許只是起點(diǎn)，該模式成熟后，會(huì)有更多、更大規(guī)模的再貸款。