這兩天，上海的豪宅圈靜悄悄發生了2件大事——

一個是新天地29.8萬/平的中海順昌玖里取證開盤，另一個露香園28萬/平的風貌別墅取證開盤；

兩者因為特殊的產品類型不需要走批次or公示流程，可以直接上市。

值得一提的是，29.8萬/平的單價應該是上海商品房歷史上取證價格最貴記錄。

產品怎么樣、賣得好不好我們先放下不談，單價30萬一平是什么概念呢，我們換個角度來看下——

根據中經數據的數據，2022年上海平均工資為1.2萬/月，夫妻則為2.4萬/月；

折算成12個月的家庭收入，2.4萬/月*12個月恰好就是30萬人民幣。

根據胡潤研究院2022年發布的《中國新中產圈層白皮書》，對中產的收入做出了明確定義：

如果是在北上廣深一線城市，那么家庭年收入要在30萬以上；

如果屬于其他城市，家庭年收入也要在20萬以上。

看明白了吧：

一個上海中產家庭一年不吃不喝的收入，等于市中心風貌別墅一個平方的價格，這還是毛坯的；

我們就按照300平面積來計算，一個中產家庭要300年不吃不喝才能買一套新天地的風貌別墅。

300年是什么概念，清朝存在267年，一家中產普通人，從皇太極奮斗到溥儀退位也買不上。

嗯，就是這么離譜。

01 “風貌別墅，為什么這么貴？”

作為對比參考，中海順昌玖里的超高層公寓取證單價為17.2萬/平，按照風貌29.8萬/平的價格推算，兩者定價約1.7倍關系——

參考其他案例，我們都可以得到這樣的一個結論：

風貌別墅的價格，約等于周邊（超）高層住宅新房價格的1.7倍；

按照今年內環平均16萬單價的取證價格，風貌的均價應該在27萬左右。

事實上，今天市中心開始大量出現風貌別墅，而內環的頂級豪宅未來只會以下述3種形態出現：

1.純風貌別墅：聯排石庫門，200-500平不等；

2.超高層：150米+住宅，面積套均200平+

3.超高層+風貌：比如中海順昌玖里

在歷史風貌區、上海內環甚至濱江住一套別墅，居住體驗肯定是好的；

但你說未來風貌別墅進入二手房出售的時候到底能不能賺錢，所有人都應該打個問號——

2年的交付時間、1年的裝修成本、稅費、中介費等摩擦成本，理論上說要賺錢你要賣到買入價的30%左右才行，這就相當于未來二手房售價要在35-40萬/平才行，我們感受下這個價格得有多夸張。

02 “風貌別墅，值得買嗎？”

當然，有些人可能會覺得別墅在市中心很稀缺，但恰恰風貌別墅就是市中心最不缺的房子——

根據火箭哥整理，上海這鋪天蓋地超20個風貌別墅項目得至少供出超1000套總價預計5000萬+的新房供應:

可是你知道在過去5年，上海一年能成交多少套5000萬+的二手房嗎？

200套

1000套供應比上200套成交，這樣的房子在二手市場中真的好賣嗎？

當然，這類產品的客群大多也不以投資房產作為收入來源，更多是作為自住和收藏屬性；

從居住體驗來說，市中心風貌別墅肯定比平層要舒服私密得多，住在風貌區里的“老房子”里，買的就是情緒價值；

但是從收益角度來看，風貌別墅新房后續上市供應巨大，未來成長性和流動性可能不是這類產品的賣點，可以說從最有錢的這撥人開始真正踐行房住不炒。

03 “正掛”

從去年7月份開始，上海新房就已經正式進入正掛時代——

二手房價格不斷下跌、新房價格不斷上漲，用通俗的話來說就是「倒掛正在不斷消失」，這也是新房為什么越來越難賣的關鍵原因。

根據火箭哥整理統計，在10年前上海新房的價格普遍是二手房價格的1.3倍：

而看到當下，新房/二手的價格關系開始“重回正軌”，新房比二手房更貴正成為現實——

根據火箭哥整理，從2023年8月開始上海新房就比二手房貴了起來；

截止2024年5月，新房比二手房貴超40%，完全進入正掛時代。

可以明顯看到，這兩個月正掛幅度越來越大，一方面是二手房價一直在跌，一方面是最近以豪宅新房上市為主，所以看著差價很大，但實際沒有這么夸張。

過去20年房價不斷騰飛的故事給太多人造成了下意識的肌肉記憶，覺得買房就一定能賺錢；

但歸根到底，房子是商品，而所有商品的存在都是為了滿足2個人類需求——

1.實用性：提升生活效率，比如買車是為了出行方便、買包是為了有地方塞東西、買電腦是為了打游戲更爽。

2.個性化：彰顯個人格調，比如車、包、衣服、手機都有無數種顏色可選，用途都是一樣，但目的就是為了彰顯自己的個性和審美。

不同于普通商品，房子過去更多承載了金融屬性，現在也該回歸本源了——

以后買房，就是一種和買紅色法拉利一樣的交易行為，為的就是彰顯自己的身價和品味；

想要賺錢？洗洗睡吧。

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