北京真正的“一環(huán)”地塊。

剛剛，位于北京東城金魚池二期0101地塊確定了最終買家。河北鑫界，以3.375億搖號(hào)獲得，溢價(jià)率25%，住宅指導(dǎo)價(jià)15.1萬／平。

金魚池地塊環(huán)線位置

2024年，北京土拍場(chǎng)出現(xiàn)了一個(gè)現(xiàn)象，就是開始有地塊的溢價(jià)率嘗試突破15%的印象紅線，金魚池地塊這次則將溢價(jià)率上限調(diào)高到25%。

不負(fù)眾望，金魚池地塊的成交溢價(jià)率也直接觸頂?shù)?5%，進(jìn)入最終搖號(hào)環(huán)節(jié)，這是北京近三年來土拍溢價(jià)率最高的地塊。

當(dāng)然，這也與地塊本身比較小，總價(jià)比較“便宜“有關(guān)。金魚池地塊的起始價(jià)只有2.7億，上限價(jià)格也只有3.375億，這與動(dòng)輒就以10億起步的房企來說，只是灑灑水。

金魚池地塊的位置確實(shí)算是“萬里挑一”，位于故宮與天壇之間，南側(cè)直線距離300米左右便是天壇，北側(cè)大概2公里左右就是天安門，實(shí)打?qū)嵉囊画h(huán)。

而且，地塊南側(cè)一街之隔是十一中學(xué)，東北約350米是地鐵7號(hào)線橋?yàn)痴尽⑽鞅?00米左右是7/8號(hào)線交匯的珠市口站。

金魚池地塊具體位置

位置咱們就不多說了，絕對(duì)的內(nèi)城核心區(qū)域。

包哥想說的是，金魚池地塊的地塊條件。首先從形狀上來看，它屬于一個(gè)不規(guī)則梯形地塊，占地面積只有3028平，屬實(shí)“袖珍”。

金魚池地塊形狀

重點(diǎn)是，這3000來平的土地還并不都能建成住宅，這次的金魚池地塊性質(zhì)屬于F2公建混合住宅用地，5550平的建筑面積中，只有約1700平的住宅建筑面積，其余3850平都屬于商業(yè)建筑面積。

金魚池地塊相關(guān)數(shù)據(jù)

咱先看看這1700平的住宅面積，在寸土寸金的內(nèi)城，估計(jì)不大可能會(huì)做小戶型，包哥預(yù)計(jì)可能最多也就10套房子。

Emmmm，到時(shí)候可能又是一個(gè)“不對(duì)外”的住宅項(xiàng)目。

重點(diǎn)是，這1700平住宅面積，如果按照15.1萬／平的指導(dǎo)價(jià)來賣的話，總共可以賣2.567億。

而這塊地的拿地成本就是3.375億，也就是說，金魚池地塊把住宅全都賣了，都收不回自己的土地成本。

當(dāng)然，地塊還有3850平的商業(yè)面積，可是商業(yè)部分要求地上、地下建筑規(guī)模全部自持，年限為20年。

也就是說，金魚池地塊不僅住宅部分全部賣了覆蓋不了土地成本，所產(chǎn)生的土地、建筑成本虧空則需要河北鑫界自己運(yùn)營(yíng)商業(yè)來彌補(bǔ)。

金魚池地塊商業(yè)自持要求

這筆帳反正包哥是算不明白，看到這里的鐵子們，有大神知道這道謎團(tuán)該如何解嗎？

河北鑫界金魚池地塊的住宅指導(dǎo)價(jià)是15.1萬/平，說實(shí)話，在內(nèi)城的豪宅項(xiàng)目中，這價(jià)格并不算高。

金魚池地塊周邊項(xiàng)目

與金魚池地塊同在二環(huán)內(nèi)的豪宅項(xiàng)目，目前有中信國(guó)安府在賣三期，99套房目前網(wǎng)簽8套，成交均價(jià)16.45萬/平，中信國(guó)安府三期開盤有明顯的“后程乏力”現(xiàn)象，原因除了現(xiàn)在的大環(huán)境不好，再就是國(guó)安府戶型做得太奇葩了。

包哥還專門在85分樓盤的視頻里，分析過這個(gè)項(xiàng)目↓↓↓

再就是剛開盤不久的中海京華玖序（也就是中信城5期），開盤就拿下60+個(gè)小目標(biāo)的銷售業(yè)績(jī)，更不可思議的是，上周六開盤，過了個(gè)周末，周一直接網(wǎng)簽218套，一舉拿下北京上半年網(wǎng)簽總金額第一。

開盤三天業(yè)績(jī)，直接秒殺那些吭哧吭哧賣半年的業(yè)績(jī)，怎么能說不牛呢。

圖源京樓銷售排行榜

還有南二環(huán)外的北京城建天壇府和永定樾，天壇府的網(wǎng)簽均價(jià)在14萬/平左右，永定樾稍微“便宜”一些，12.36萬/平。

如果拋開價(jià)格，內(nèi)城現(xiàn)在這幾個(gè)新房項(xiàng)目，包哥認(rèn)為金魚池項(xiàng)目可能是最沒有競(jìng)爭(zhēng)力的一個(gè)，因?yàn)榈貕K條件太受限了，其他幾個(gè)項(xiàng)目最起碼“完整”，有社區(qū)氛圍。

倒不如這1700平，直接做1套吧，做成傳世孤品也蠻好的。

內(nèi)城豪宅，你還想了解啥，加包哥微信，咱們私聊去。

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