端午假期前的最后一天，廣州迎來新一輪宅地競拍。

今天出讓的五宗住宅用地分別位于天河智谷片區(qū)與番禺鐘村，總成交價(jià)超過55億元。

競拍結(jié)果也出爐了，保利底價(jià)奪得了天河智谷地塊，成交總價(jià)22.5億，折合樓面價(jià)約30519元/㎡。

而番禺的隆輝地塊則被民企敏捷包圓了，這四宗地塊總價(jià)共計(jì)33億，綜合樓面價(jià)約1.41萬/㎡，具體成交情況可以直接看圖↓

這場土拍，雖然都是底價(jià)成交，但卻反映了廣州土拍新的趨勢，即地塊降容提質(zhì)，未來市場價(jià)格內(nèi)卷加劇。

為什么這樣說？來看看這幾宗地塊就知道了。

01

我們先來看天河智谷片區(qū)地塊。

這宗地塊毫無疑問是此次土拍的焦點(diǎn)，其位于天河區(qū)東北部、天河智谷北部，其計(jì)容建面約73786㎡，容積率上限為2.07。

從區(qū)位看，該地塊堪稱“迷你版的世界大觀”。它位于保利天匯東側(cè)、縵云廣州北側(cè)，南側(cè)緊鄰小湖泊，坐擁稀缺景觀資源。

教育配套方面，地塊擬配建一所6班幼兒園，義務(wù)教育學(xué)位由則廣州市天河外國語智谷學(xué)校（暫命名）統(tǒng)籌解決。

目前，該學(xué)校主要包括合生縵云配建的九年制學(xué)校和世界大觀一期配建的小學(xué)。

而且根據(jù)規(guī)劃指標(biāo)，地塊限高60米（約20層以下），容積率低至2.07，未來將打造中高端低密度住宅產(chǎn)品。

其實(shí)此前廣州規(guī)自局在地塊推介的時候就公布了其效果圖，未來很有可能打造成低密板樓，居住舒適度很不錯。

目前片區(qū)周邊已成為高端項(xiàng)目聚集地。

周邊新房有合生縵云、越秀觀樾、保利天匯等多個高端項(xiàng)目在售，售價(jià)在5.5-8.5萬/㎡。（數(shù)據(jù)來源：貝殼）

地塊對比周邊項(xiàng)目有地價(jià)優(yōu)勢，約3萬/㎡的地價(jià)比今年金茂拿下的世界大觀四期地塊（4.7萬/㎡），多出了不少產(chǎn)品定價(jià)空間。

只能說，新地塊憑借低密板樓的產(chǎn)品力，以及價(jià)格優(yōu)勢，很可能迫使周邊在售項(xiàng)目調(diào)整定價(jià)策略，甚至引發(fā)天河?xùn)|部新一輪價(jià)格競爭。

02

再來看番禺的隆輝地塊。

該地塊被分割為四宗宅地，總計(jì)容建面約23.56萬平方米。

四宗地塊容積率均達(dá)到3.21，預(yù)計(jì)產(chǎn)品將以高層塔樓形式呈現(xiàn)。

區(qū)位方面，隆輝地塊位于鐘村敏捷集團(tuán)旁，距離22號線市廣路站約1公里，交通便利性良好。

項(xiàng)目自身公建配套充足，包括幼兒園、公交首末站、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心等，未來可實(shí)現(xiàn)配套共享。

而且地塊周邊配套設(shè)施完善，有著包括祈福新邨、祈福繽紛匯、鐘福廣場、鐘村中學(xué)等成熟社區(qū)資源。

不僅如此，地塊距離長隆-萬博商圈僅2公里左右，生活便利度高。

不得不說，這種現(xiàn)成的地鐵和商圈配置，對剛需客群而言還是很有吸引力的。

值得關(guān)注的是，該區(qū)域還處于長隆-萬博商圈輻射范圍，也近廣州南站片區(qū)。

隨著萬博商務(wù)區(qū)的落成與廣州南站商務(wù)區(qū)的建設(shè)投入，該地塊項(xiàng)目有望成為這兩大區(qū)域剛需上班族的置業(yè)優(yōu)選。

更關(guān)鍵的是，這四宗地塊總計(jì)容建面約23.56萬平方米，假設(shè)全打造成85-90㎡的剛需戶型，將為板塊帶來約2600-2800套的新增住宅，這一供應(yīng)量還是相當(dāng)可觀的。

目前地塊周邊主要以二手住宅項(xiàng)目為主，距離最近的超級大盤祈福新邨，其二手價(jià)格因?yàn)闃驱g差距、產(chǎn)品類別（有別墅）等原因波動較大，價(jià)格從1.3-5萬/㎡不等。

而地塊憑借其近地鐵+現(xiàn)成周邊商圈+3.21容積率+好房子標(biāo)準(zhǔn)等優(yōu)勢，如果還能把價(jià)格壓下來，毫無疑問將把周邊的二手都吊起來打。

祈福新邨的業(yè)主們，要著急上火了......

03

總結(jié)這次成交的5宗地塊，其實(shí)都有一些共同特質(zhì)。

其一，是地塊的容積率全面下調(diào)，未來低密將成為土地市場主流。

像天河智谷地塊，早在去年土地推介會就亮相了，彼時地塊容積率還是2.45，等掛牌出讓就降至2.07。

還有番禺的四宗地塊，容積率通通控制在3.21，符合好房子的“降容提質(zhì)”導(dǎo)向。

可以預(yù)見，未來的廣州市場，無論是核心區(qū)還是郊區(qū)，低密產(chǎn)品都會是主流。

其二，地塊開始控制層高，80米成隱形紅線。

像這次出讓的天河智谷地塊，就明確限高60米。而番禺地塊雖未明確，但大概率按好房子新規(guī)執(zhí)行。

只能說，廣州未來的超高層會減少，無論是剛需還是改善小區(qū)，居住舒適度都會提高。

△天河智谷地塊限高要求

其三，控制房企拿地成本，提高房企拿地積極性。

像天河智谷地塊本次起拍價(jià)約3萬/㎡，低于市場預(yù)期，對比周邊有價(jià)格優(yōu)勢。

番禺地塊則是拆分成4宗地塊出讓，降低房企拿地門檻與資金，提高房企拿地積極性。

最后，小前線覺得此次土拍以低容積率、控高度、降成本為標(biāo)志，正式開啟廣州樓市降容提質(zhì)新階段。

可以預(yù)見的是，未來廣州樓市的產(chǎn)品力競爭與價(jià)格內(nèi)卷，將同步加劇。