深圳，2024年7月4日——今日，房地產(chǎn)服務和咨詢顧問公司戴德梁行舉辦媒體交流會，分享2024年上半年深圳房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)與趨勢。

甲級寫字樓市場持續(xù)以價換量

2024年上半年，深圳共迎來16.2萬平方米的甲級寫字樓新增供應，全市總存量也被推升至825.1萬平方米。在新供應的刺激下，上半年全市錄得27,606平方米的凈吸納量，與此同時空置率較2023年末上升1.1個百分點至27.2%。

連續(xù)數(shù)年的高供應令市場去化持續(xù)承壓，同時對宏觀經(jīng)濟及部分行業(yè)的不明朗預期也令不少企業(yè)對辦公面積的需求擴張乏力。在此背景下，不僅新項目面臨招商壓力，成熟項目亦需面對存量客戶流失的難題，業(yè)主方不得不采取更加積極的招商去化策略吸引、挽留客戶，包括：主動下調(diào)租金價格，對部分優(yōu)質(zhì)客戶給予更具吸引力的租金折讓；為租戶提供半年甚至更長的免租期；為新租戶提供拎包入住式的精裝修出租服務，或與第三方裝修公司合作為企業(yè)提供可分期支付的、靈活的裝修方案等，以此滿足當前企業(yè)審慎的運營策略下成本控制下的財務需要。以價換量的策略下，2024年中深圳甲級寫字樓平均租金較2023年末下降5.3%至每月每平方米176.6元，同比下降10.6%。

圖1深圳甲級寫字樓歷年租金及空置率走勢

降本增效驅(qū)動企業(yè)搬遷換租，旅游業(yè)恢復帶動酒店積極尋租

在新舊動能轉(zhuǎn)換的當下，多數(shù)企業(yè)秉持審慎的經(jīng)營策略令寫字樓新增需求疲軟，但深圳寫字樓市場的尋租仍保持了一定的活躍度。租賃活動的驅(qū)動因素依然是“降本增效”，由“降本”引發(fā)的企業(yè)搬遷、換租較為多見。

戴德梁行研究院副院長、華南及華中區(qū)研究部主管及董事張曉端分析了租賃需求的具體占比，2024上半年甲級寫字樓租賃需求仍主要來自三大傳統(tǒng)行業(yè)，總計占比超過7成。金融業(yè)占比達到28.7%，其中，傳統(tǒng)金融業(yè)需求表現(xiàn)穩(wěn)健，券商、銀行、保險均錄得大面積租賃成交。專業(yè)服務業(yè)占比21.9%，律所、戰(zhàn)略咨詢、人力資源服務保持一定的活躍度；同時成人教育、留學機構(gòu)等需求增長也較為明顯；辦公空間運營類企業(yè)看好當前市場機會，尋租積極，業(yè)主方也較之前更加接受空間運營商的加入并與其共擔風險。TMT行業(yè)占比20.1%，游戲、電商、半導體以及自動駕駛等板塊貢獻了部分大面積租賃成交。

隨著疫情后旅游業(yè)的持續(xù)恢復，商務型酒店持續(xù)積極尋租適合改造的寫字樓物業(yè)；同時，受到港人北上消費的帶動，醫(yī)美、牙科、體檢等高端私人診療類需求也持續(xù)入駐寫字樓，需求以小面積為主，并成為上半年寫字樓市場需求增長的亮點。

圖2深圳甲級寫字樓分行業(yè)租賃成交面積占比走勢

總部項目或帶動上下游需求，同時面臨運營與競爭考驗

展望后市，年內(nèi)計劃投入使用的甲級寫字樓仍有百萬平方米，但考慮到當前市場的整體去化情況及相關工期、程序的不確定性，部分項目或?qū)⒀悠谌胧卸谟媱澩度胧褂玫捻椖恐杏薪?成為總部型物業(yè)，總部自用及對其上下游企業(yè)的吸引也將在一定程度上緩解市場的去化壓力。但在宏觀經(jīng)濟前景仍不明朗的背景下，企業(yè)以降本為目的的搬遷、換租活動還將占主導，租金仍存在下探空間。

戴德梁行華南區(qū)項目顧問及代理部主管、副董事總經(jīng)理楊薇認為，即便總部項目能一定程度帶動上下游需求，但運營管理經(jīng)驗的缺乏仍會令總部項目面臨挑戰(zhàn)。專業(yè)的資產(chǎn)管理、運營服務在當前市場環(huán)境下顯得尤為重要，總部項目在入市之初的市場策略選擇與優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)搭建，將為持續(xù)提升資產(chǎn)價值奠定穩(wěn)固基礎，也是項目應對市場不確定性的重要解決途徑。

跨境消費持續(xù)活躍，新增客流利好深圳優(yōu)質(zhì)購物中心發(fā)展

上半年，深圳零售商業(yè)市場持續(xù)恢復，同時港人北上消費常態(tài)化、以及境外人士來深旅游的高漲情緒也為市場注入信心。端午假期期間，香港居民單日出境最高約52.2萬人次，經(jīng)6個公路口岸離境入深的旅客占比高達70%。另一方面，在144小時免簽政策的支持下，截至6月上旬，深圳邊檢總站已為37萬余人次外國人提供免辦簽證等政策便利。

戴德梁行大中華區(qū)副總裁、華南及華中區(qū)董事總經(jīng)理程家龍表示，在粵港澳大灣區(qū)的融合發(fā)展的帶動之下，跨境消費的活躍度有增無減，截至6月上旬，深圳今年出入境人次已破億，較2023年提前3個月實現(xiàn)；2024年一季度深圳入境過夜游客數(shù)量為195.25萬人次，其中港澳同胞占比86.6%。作為港人短途旅游主要目的地之一的深圳，港人北上對零售及相關服務性消費活躍度的提升在臨近口岸及軌道交通節(jié)點的綜合類購物中心更加顯著。受益于新增客流帶來的穩(wěn)定增長的消費需求，品牌租戶對優(yōu)質(zhì)購物中心的租賃需求使得存量空置面積得以繼續(xù)去化，深圳優(yōu)質(zhì)購物中心年中整體空置率較去年末下降0.5個百分點至8.4%；全市優(yōu)質(zhì)購物中心最優(yōu)層平均租金半年提升1.1%至每月每平方米812.1元。

深圳優(yōu)質(zhì)購物中心空置率及最優(yōu)層平均租金走勢

數(shù)據(jù)來源：戴德梁行研究部

零售業(yè)態(tài)在購物中心的新入駐數(shù)量反超餐飲，數(shù)碼產(chǎn)品及智能家電為消費亮點

新入駐購物中心品牌的業(yè)態(tài)來看，零售類商戶新增數(shù)量在二季度有所上升并推高上半年零售品類占比至47.5%，比去年全年占比增加4.3個百分點。循環(huán)經(jīng)濟發(fā)展下，二手平臺轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)持續(xù)擴張；智能家電發(fā)展更新迭代并選擇購物中心作為展示體驗店，如美的旗下Colmo、大疆、韶音、追覓等國貨品牌均有新店開業(yè)，數(shù)碼電子及家電類的占比因此上升至9.2%，在零售品類中排名第三。結(jié)合深圳于5月底發(fā)布的《深圳市推動消費品以舊換新行動方案》，預計家電類消費將會是后續(xù)消費市場的亮點。

與此同時，在激烈的競爭下，餐飲品牌繼續(xù)高頻煥新的節(jié)奏，占上半年新入駐商家45.1%的比重，其中大眾餐飲的消費保持熱度。地方特色菜及火鍋燒烤類在餐飲品類中的合計占比為31.1%，不乏頤亭、山外面等首店；新式飲品及奶茶以16.0%的比重位列第二；占比達到雙位數(shù)的還有烘焙甜品、中式簡餐。此外，生活服務、文體娛樂業(yè)態(tài)的占比分別為3.7%、2.8%。

圖42024上半年深圳購物中心新入駐品牌業(yè)態(tài)占比（按數(shù)量）

下半年新項目集中入市，本地消費增長趨緩或令零售市場承壓

對于后市，張曉端預計，部分計劃于上半年入市的優(yōu)質(zhì)購物中心的項目進度有所延后，進而推高下半年計劃供應量達69.8萬平方米。不少位于新興商圈的項目已備受公眾期待，但同時也將面臨市場培育期及考驗。并且結(jié)合1-5月深圳社會消費品零售總額增速僅為1.8%，本地消費增長相對疲軟或令下半年深圳零售市場整體承壓。

中長期來看，奢侈品牌的動態(tài)依然引人注目，深圳萬象城愛馬仕正著手升級擴店，深圳第二家香奈兒亦在同步規(guī)劃中，消費市場持續(xù)提質(zhì)擴容。另一方面，伴隨著國內(nèi)產(chǎn)業(yè)、工藝技術創(chuàng)新升級，新能源汽車、家具家電、美妝護膚、時尚服裝等品類國貨品牌的更新迭代將持續(xù)刺激需求釋放，并有望推動經(jīng)濟實現(xiàn)良性循環(huán)。