7月9日晚間，萬科連發(fā)三則公告，內(nèi)容主題分別對應(yīng)業(yè)績、高管增持及市場疑慮解答。

這些信息，足以讓外界了解萬科今年上半年的工作重點，關(guān)于現(xiàn)在、關(guān)于未來。

01

萬科的基本盤

2024年前6個月，萬科預(yù)計歸母凈利潤虧損70億至90億元，該指標(biāo)在去年同期為98.7億元，同比下跌171% —191%。倒推來看，其今年一季度歸母凈利潤虧損約3.62億元，以此計算，二季度虧損大幅增加。

對于這一情況，萬科作出解釋，一般而言一季度是交付結(jié)算的淡季，二季度的交付結(jié)算規(guī)模要顯著超過一季度，歷史問題帶來的業(yè)績壓力會體現(xiàn)得明顯。

歷史問題是指，雖然萬科較早意識到轉(zhuǎn)型發(fā)展的重要性，但轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)投資超出了資源和能力的邊界，同時公司未能完全擺脫慣性，部分開發(fā)項目投資過于樂觀，拿地成本較高。

隨著這些項目在2024 年進(jìn)入結(jié)算，萬科結(jié)算業(yè)績受到重大影響，銷售情況和毛利率均低于投資預(yù)期；且為確保現(xiàn)金流安全，公司通過折價售賣的方式加大庫存去化和資產(chǎn)處置力度，導(dǎo)致業(yè)績壓力進(jìn)一步加大。

今年上半年，萬科交付了7.4萬套房子，其中二季度交付了5.6萬套，占比75%，此外結(jié)合市場動態(tài)變化，公司對部分項目計提了減值。疊加部分大宗資產(chǎn)交易和股權(quán)交易價格低于賬面值、部分非主業(yè)財務(wù)投資出現(xiàn)虧損等因素，萬科在報告期內(nèi)預(yù)計出現(xiàn)虧損。

為了走出困境，萬科從今年二季度開始全力落實瘦身健體的一攬子穩(wěn)定經(jīng)營和降低負(fù)債的方案，對庫存去化、資產(chǎn)交易和股權(quán)處置都采取了更加堅決的行動，“我們有信心、有決心，在房地產(chǎn)發(fā)展新模式中，聚焦主賽道，推動企業(yè)盡快重回健康發(fā)展軌道”。

具體來看，上半年，萬科開發(fā)業(yè)務(wù)實現(xiàn)銷售回款1186億元，同期實現(xiàn)全口徑現(xiàn)房簽約超過240億元，車位、商鋪、辦公簽約超過150億元，有效改善了存量資源結(jié)構(gòu)。

2022年至今，萬科累計投資項目71個，產(chǎn)能金額超過2800億元，目前累計去化60%左右，項目已售部分的毛利率水平18%以上。

租賃住宅業(yè)務(wù)和物業(yè)服務(wù)也在穩(wěn)步增長。上半年，萬科公寓業(yè)務(wù)新項目拓展1.5萬間，比去年同期增長85.3%，一線城市占80.6%；現(xiàn)管理租賃住房24.5萬間，累計開業(yè)18.4萬間。

萬物云蝶城運(yùn)營提效成果顯著，已完成287個蝶城變陣，上半年提效近2億元。萬物梁行提前綁定八年能源合作及未來四年物業(yè)服務(wù)合同，年飽和收入1554萬元。

02

決心與信心

業(yè)務(wù)端之外，對于外界關(guān)注的現(xiàn)金流及償債計劃，萬科也做出了回應(yīng)。

今年上半年，在金融機(jī)構(gòu)的支持下，萬科合計新增融資、再融資超600億元，對應(yīng)償還超500億元。雖然有息負(fù)債總體規(guī)模有增長，但是若從付息債務(wù)（含供應(yīng)鏈融資）角度看，整個債務(wù)結(jié)構(gòu)有優(yōu)化，短債占比降低。

項目白名單方面，萬科按照“應(yīng)報盡報”原則積極申請，大部分在建項目都已經(jīng)向?qū)俚爻鞘凶隽松陥螅疽怖媒?jīng)營性物業(yè)貸的機(jī)會，積極開展專項行動，上半年新增149.8億元。

報告期內(nèi)，通過資產(chǎn)交易、股權(quán)處置等工作，萬科實現(xiàn)超過100億元的現(xiàn)金回流。

公開市場債務(wù)方面，萬科上半年完成3筆境外債的償付，規(guī)模約105億元，年內(nèi)已無到期的境外公開市場債務(wù)；完成3筆境內(nèi)公司債和中票的償付，合計50億元。

其下半年境內(nèi)公開債券還剩余2筆，合共43億元，將通過經(jīng)營端現(xiàn)金流、過渡銀團(tuán)等渠道已有相應(yīng)償還安排。

這些舉措之外，萬科也在極力通過其他方式向市場傳遞信心。比如公司骨干管理人員擬自籌合共2億元資金，委托第三方通過信托計劃自愿增持公司A股股票，不設(shè)價格區(qū)間，逐步實施，自愿鎖定兩年。

這2億元自籌資金中，有不低于7300萬元來自在萬科全職工作的董事、監(jiān)事和高級管理人員，集團(tuán)黨委成員等15人，董事會主席郁亮、總裁兼首席執(zhí)行官祝九勝、執(zhí)行副總裁兼首席運(yùn)營官劉肖等均在其中；剩余不超1.27億元來自其他骨干管理人員共1847人。

萬科直言，公司管理團(tuán)隊一直都主動將自身利益與公司捆綁、以實際行動表達(dá)和股東共進(jìn)退的決心。

過去十年，管理團(tuán)隊多次以個人名義增持萬科股票，比如2014年郁亮曾使用2013全年稅后收入購買萬科股票；2022年，在公司全職工作的董事、監(jiān)事、高級管理人員又自愿以2021年度的全部稅后收入購買了萬科股票。

值得一提的是，今年4月30日政治局會議以來，中央連續(xù)召開會議，針對房地產(chǎn)市場做出重要指示，需求端政策力度較大，很多城市取消限購，取消按揭貸款利率下限，也調(diào)降了首套、二套貸款首付。

受政策影響，6月百強(qiáng)房企全口徑銷售金額環(huán)比增長32.5%，同比降低21.8%，降幅收窄13.6個百分點。且自4月以來，萬科自身銷售額也在逐月上升，目前幾個核心城市，比如上海、深圳、杭州、廣州等，成交量均有企穩(wěn)跡象，尤其是一些改善型項目。

萬科認(rèn)為，未來十年，房地產(chǎn)市場需求量完全可以保障每年10億至12億平方米的開工量，但2023年商品住宅新開工量只有6.9億平方米，今年1—5月同比進(jìn)一步下降25%。以此推算，預(yù)計今年住宅新開工量不會超過5億平方米，人均水平甚至低于目前一些發(fā)達(dá)國家的水平。

該公司強(qiáng)調(diào)，這一現(xiàn)狀不可能長期保持，“相對于潛在總需求，目前的供給水平無論從總量還是結(jié)構(gòu)方面都不充分，活下去并且能夠提供優(yōu)質(zhì)住宅的企業(yè)有機(jī)會”。

記者 吳典

編輯 孫婉秋