昨天，上海第3批土拍的成績驚艷，楊浦濱江地塊21%溢價率、楊浦中環地塊15%溢價率遠超全國，讓一些人開始鼓吹“房價上漲”：

你看開發商都這么高溢價沖進來拿地了，你還在等什么呢？

的確，上海拿地是很猛， 但是如果看看大盤，你就知道有多涼——

截至7月9日，A股已有13家上市房企發布2024年上半年業績預告；其中僅有2家房企預告盈利，11家房企均為虧損。

這11家業績預虧的房企里，包括了粵宏遠A、廣宇集團、京能置業、電子城、大悅城、萬業企業、深振業A、金融街、鳳凰股份、華僑城A和中交地產。

其中，多數都是赫赫有名的央企、國企，比如大悅城、華僑城A、中交地產等。而且虧損的額度還不小，像華僑城A、中交、金融街的預計虧損都在10億元以上。

在現在的行情下，房子不好賣，只能降價促銷，帶來的結果自然是利潤的減少，加上銷售減慢造成的財務成本增加，出現虧損也并不是件值得奇怪的事。

但從去年9月全國認房不認貸以來，大大小小的新政出臺已經有上千條了；

都說政策持續出臺樓市會好轉，可為什么反而虧損的房企會越來越多了呢？

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01 “原因”

利潤下降，讓企業的債務壓力激增，“開源節流”、“活下去”也成了這幾年絕大多數房企的共同目標：

一方面大幅減少甚至停止拿地，降低成本支出。

據克而瑞統計，今年截至5月末，仍有近70%的百強房企沒有拿地，即便像華潤、招商、保利這樣的央企，拿地的金額都還不到去年同期的一半，市場信心仍然嚴重不足；

另一方面被迫出售優質資產，爭取資金回籠。

作為優等生的萬科，在承認階段性經營困難后，七寶萬科廣場、南翔印象城和旗下物流公司等都被擺上了貨架拋售；萬達也還在持續售賣核心資產萬達廣場；碧桂園、融創等爆雷房企更是割肉大甩賣，變賣資產輸血；

還有的更直接，干脆退出了房地產開發。

前幾天，格力地產正式宣布退出房地產業務，并將免稅業務作為了未來轉型發展的突破口；而在此之前，華遠地產和美的置業也先后宣布了退出房地產開發業務，轉向輕資產運營。

至于裁員、降薪等動作，更是早已從民企蔓延到了國央企，屢見不鮮了。

但對于深陷資金壓力的大多數房企來說，“自救”只不過是暫時緩解壓力的手段，市場真正好轉帶來的成交量提升，才是房企走出困境絕處逢生的希望。

都說二手房現在交易不錯，其實現在跌價出售的房東心態和開發商們沒什么兩樣：

握在手里的錢才是真的錢，紙面收益都不值錢；

割肉，永遠都比套牢好。

02 “什么時候是個頭？”

上海6月份二手房成交量數據特別好，在火箭哥粉絲群里也有很多粉絲提問：

為什么現在上海的二手房成交量漲了那么多，可成交價卻還在一直下跌？

從二手成交量上看，似乎在不斷提升；

但從價格上看，一直都在下跌過程中。

借著這個機會，火箭哥也想和大家聊一聊，這樣的樓市表現，到底是好事還是壞事？

這兩年，毫無疑問是樓市最蕭條的時候，隨著房價的持續下跌，人們對樓市的信心值也變得越來越低，導致新房和二手房的成交量也在持續下滑；

這個局面的改變，要依賴于兩方面的共同作用——

一個是持續寬松的政策刺激，通過放開限購、降首付、降利率等各種形式，降低購房門檻，擴大購房人群范圍，增加成交量；

另一方面，是在拿地減少帶來的新房供應不足情況下，成交量的上漲使得樓市從供大于求逐漸轉為供求平衡甚至供不應求，在供求關系變化后，成交價格才能從持續下跌慢慢變得平穩。

當然：

經濟恢復的速度才是決定這個階段持續時間長短的關鍵。

我們當下就正處在這個階段，在持續的強力政策刺激下，市場的成交量雖然已經出現大幅增加，但更多是“以價換量”的結果，市場的信心還沒有真正恢復，成交價格也還沒到平穩的地步。

這個階段，是樓市逐漸見底，并慢慢恢復的過程，從量價齊跌到量升價跌，是這個階段最明顯的特征；

一般情況下，這個階段也是耗時最長的；也許市場還沒有完全見底，但至少離底部是越來越近了。

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