頂級豪宅的資產穿透力真的令人驚嘆。

7月10日，深圳華僑城波托菲諾純水岸十一期拍出一套臨湖雙拼聯排別墅，成交價2.32億，相較于原業主2013年1.1億的購入價格，11年漲了1.22億，平均每年增值超1000萬。

無獨有偶，淘哥前幾天去廣州新豪宅項目鵬瑞1號考察，也得知一個非常炸裂的消息——項目某套建面約370㎡產品，本來已經被買下了，但是又有一位買家看中，表示可以加價近千萬，希望對方轉手給他。

深圳華僑城頂豪別墅、神盤華潤城，1年漲1千萬，已經是樓市神話了，沒想到，這種樓市神話在鵬瑞1號短短數天就能實現，而且還是在市場低迷期。

此外，鵬瑞1號備案價高達35-56萬/㎡、套套總價超2億、頂復總價超10億的T1樓王，6月底開售時，一天就賣了3套、收金9億。

克爾瑞數據顯示，2024年上半年，北上廣（深圳數據為0）億級豪宅成交第一的項目中，鵬瑞1號是成交均價、套均價最高的項目。

鵬瑞1號有多受認可？據說，建面約750㎡的大平層產品，有位買家看完太喜歡了，坐在項目不想走，最后2億全款拿下，而且從看房到買入只用了5天。

鵬瑞1號到底是什么樣的存在，能讓塔尖圈層如此傾心？又是憑什么，能成為全國賣得最好的億級豪宅？這一次，為什么又是鵬瑞？

01.

徐航親自操刀

買家感嘆：真懂頂級生活

鵬瑞1號位于廣州天河區國際金融城，擁有珠江南向一線江景，由5棟高層+1棟藝術中心組成，產品面積涵蓋320-2000㎡，樓王T1與江的距離僅120米。

效果圖

鵬瑞1號是深圳灣1號后，徐航唯二親自操刀、躬身入局的項目。

鵬瑞掌舵人徐航，是清華高材生、風云企業家、千億首富級人物，出國的愛好之一就是考察豪宅、逛美術館，住過國內外多套超級豪宅，每入住一個豪宅，都會和業主交流生活體驗。

以徐航的身份，接觸到的業主人物，也是百億級、千億級或者財富榜的大佬，他把這些人的生活經驗，把在全世界考察到的建筑、時尚方面的最新成果，都運用到了鵬瑞1號。

比如 項目本次特邀的英國皇家御用設計專家1508 London，就是徐航裝修房子時親自考察過，認為非常優秀，才邀請參與到了鵬瑞1號的室內設計中。

有全球豪宅打造智慧的結晶、有豐富的豪宅生活經驗、還有頂豪打造經驗，因此，徐航躬身入局的鵬瑞1號，精準把握了塔尖人士的生活需求和精神訴求，真正超越了深圳灣1號。

所以才有了深圳灣1號業主看完不想走、5天2億全款買下的干脆果斷，才有了買家看完后直言“你們老板真懂頂級生活”的感嘆。

02.

真正超越深圳灣1號的作品

鵬瑞1號到底長什么樣子？實現了對深圳灣1號的哪些超越？

其一，是圈層的超越。

深圳灣1號最小面積約140㎡，鵬瑞1號起步面積約320㎡，能買入的起碼是億級財產人士。

尤其是樓王T1，只有兩種產品，建面約750㎡的大平層和建面約2000㎡的頂復，套套總價超2億、頂復總價超10億，圈層非常純粹。

其二，是產品的超越。

深圳灣1號唯一“美中不足”的缺憾是，為了景觀最大化，采用了核心筒+鋼柱支撐樓體的結構，被柱子影響了居住空間的完整性。

時隔近10年，鵬瑞1號設計手法全面升級，采用外圓內方的建筑結構，實現了房子內沒有一根梁柱，空間、景觀面更開闊、自由。

參觀T1建面約750平樣板間時，推開入戶大門往里面走，波瀾壯闊的珠江、繁茂靜謐的北帝沙島、聳入云霄的城市地標建筑群、跨江大橋……毫無遮擋地撞進眼中，非常震撼、壯觀。

同時，鵬瑞1號作為廣州特批的唯一商務公寓項目，T1樓王層高高達4米，是國內大平層的最高水準。

效果圖

其三，是配套的超越。

鵬瑞1號斥資10億，打造了近1萬平的廣州深灣會俱樂部，面積是深圳灣1號會所的2.5倍。

據說，項目還要建一個1號美術館，讓業主在家門口就能欣賞到國內外頂級藝術作品、接觸到國際藝術大師，業主如果將藝術品、藏品放置此處，還能得到金庫級別的安全保障。

更“離譜”的是，鵬瑞承包了1300畝北帝沙島20年的使用權，計劃將其改造成全國獨一無二的城央生態島，開放給市民使用。

為了保證改造效果，鵬瑞團隊調研了加 拿大多倫多湖心島、德國埃爾特維爾·瑪麗安娜島等國際著名島嶼 ，但看遍全球，都找不到真正符合他們要求和標準的島嶼。 畢竟一線國際 城市 、 龍頭 核心地段的江心生態島太少見了，幾乎全球都沒有這樣的案例。

最終，鵬瑞汲取多個國際島嶼設計之所長，融合北帝沙島廣州之核、珠江之心的區域特質、城市文化特質，呈現出了一個全球唯一、獨一無二的特色島嶼。

北帝沙島規劃示意圖

花費如此大的代價，改造一座島，淘哥考察項目時忍不住詢問：“為什么要做這樣一件對企業沒有經濟效益的事情？”

負責人只轉達了徐航的一句話：“建一座給城市增光、為生活添彩、能在地球上留下一點痕跡的作品。”

淘哥聽后，恍然大悟，有如此偉大的格局和追求，怪不得能做出真正超越深圳灣1號的作品。

03.

新一代豪宅啟蒙者

制定標準 創造第一

鵬瑞1號和絕大部分豪宅都不同，是新一代豪宅啟蒙者式的項目。

什么是啟蒙者？既是不墨守成規、突破豪宅傳統打造觀念，打開片區新的發展空間的項目，也是引領樓市發展，開拓一片新天地的項目。

每一個這樣的項目，都是永恒經典，每一個這樣的項目，都經歷過諸多爭議。而每一個這樣的項目，最終都會給支持者豐厚的回報。

典型代表就是深圳灣1號。2014年，深圳灣1號發售新品公寓，均價10萬/㎡，遭到了市場對區域、對產品、對定價的很多質疑。

而現在，深圳灣1號被公認為深圳第一豪宅，聞名全國、名流云集、名利雙收，價格已經超30萬/㎡，第一批買入的業主實現了3倍多的增值。

現在回頭來看，當時的質疑是多么可笑。其實不是當時人們的水平不行，不少人是非常專業的投資者，而是時代限制了人們的想象力和認知。

淘哥認為，未來我們回顧2023年的鵬瑞1號，也將是這樣一個樓市啟蒙者式的劃時代項目，其啟蒙作用體現在兩個方面，也是其不易被察覺的隱性價值所在。

1、從產品而言，鵬瑞不斷超越自己、建立了豪宅新樣板。

鵬瑞1號是徐航傾注了多年豪宅生活經驗、深刻人生感悟的作品，一定意義上是對操刀人內在精神品格的傳承。

它傳承了徐航類似科學家那種不守舊、敢于打破慣例和模式，不斷探索世界奧秘、拓展人類認知邊界，重視團隊合作、聚集全球頂級智慧，不斷創新開拓，克服各種挫折和困難，勇攀高峰、勇做世界第一的精神和信念。

核心即是——鵬瑞1號沒有標準的禁錮，要做建筑界的引領者、要改變世界。這點其實和深圳灣1號一脈相承。

在此精神內核的引領下，鵬瑞1號打造了一個全行業學習、模仿的豪宅樣板， 其先進的理念、技術，會啟蒙全國很多開發商和項目。

效果圖

2、從城市和區域看，鵬瑞1號將起到帶動國際金融城實現價值騰飛、帶領業主實現資產穿越周期的作用。

鵬瑞所在的國際金融城，這個大灣區最具價值的8平方公里，聯同黃埔臨港CBD、琶洲國際超級總部，構成了廣州東進發展的新CBD黃金三角。

它有點像深圳10年前的深圳灣，種種信號表明，這里正在接棒珠江新城成為廣州的新龍頭中心。

最明顯的信號，鵬瑞1號的逐步落地，將為區 域帶來嶄新的城市地標、超越匯悅臺的全國第一頂豪、獨棟的藝術中心、殿堂級美術館、城央生態北帝沙江心島，以及為廣州、為大灣區引入更多的企業家、全球各界領軍人物等。

從硬件配套、文化底蘊、藝術氛圍、資源集聚等層面，全方位提升國際金融城的影響力。

此外， 2023年以來，國際金融城正在成為廣州單價20萬+豪宅的成交集中地，甚至有珠江新城業主賣掉房子買進國際金融城。

同時，因為更優越的區位、更高性價比的租金、更便捷的交通（臨江大道即將全線貫通，屆時，一刻鐘即可從金融城東區直達珠江新城） ，以及不輸珠江新城的龍頭區域價值認同感，不少珠江新城的企業，也正在搬進國際金融城。

淘哥認為，同為豪宅啟蒙式項目，就像過去10年，深圳灣1號引領后海成為了深圳新龍頭，實現房價從1字頭到10字頭、從10字頭到30字頭的飛躍一樣。

未來10年，鵬瑞1號也很可能引領廣州金融城成為大灣區的下一個龍頭豪宅區、締造新的樓市神話。

04.

談談對頂豪的看法

為什么超越鵬瑞的只能是鵬瑞

最后，淘哥談談對豪宅的看法。

目前，整體樓市在極度分化，前兩年熊市初期，可能樓市是二八分化，到今年，基本變成了一九分化，甚至是1%和99%的極度分化，只有1%最多5%的房子還值得去買去投資。

同時，豪宅市場也在極度分化，價格賣的很高，又能夠受到強烈熱捧的項目越來越少、越來越稀缺，只有極少數頂尖產品才能同時做到價格堅挺、又有流動性。

這種時候，再來審視什么是真正的超級豪宅？

淘哥認為，其實豪宅本質上是對稀缺資源的占有，從最開始占有稀缺自然資源、到后來占有城市核心資源，再到如今同時占有稀缺自然資源+城市核心資源。

這種復合型豪宅，深圳灣1號就是典型，即在城市核心，又有很好的海景。值得注意的是，深圳灣1號最開始布局的時候，深圳的城市核心還在福田，深圳灣是后來才逐漸進化成了深圳龍頭區域。 這說明，打造 豪宅還 需要 對城市發展 有一定預見性。

也就是說，同時占據自然資源+城市資源+成長性和價值性的區域，就具備了誕生超級豪宅的一些基礎，同時具備了一個資產長期保值增值的基礎，鵬瑞1號就同時擁有這些特點。

區域之后，就是產品——只有頂級的產品配上頂級的地段，才會有真正頂級的豪宅。

決定產品上限的是什么？操盤手的眼界、投入、付出、對豪宅的理解。

為什么近10年來，真正能夠超越深圳灣1號的只有鵬瑞1號？核心就在于這兩個項目都是徐航自己操刀。

他作為中國最頂級的塔尖階層，有財富、有學識、有閱歷，而且非常勤奮，非常熱愛這項事業，汲取了全球智慧，有遠遠超出 職業經理人的高度和經驗。

那么，頂級豪宅的未來走向何方？

淘哥認為，豪宅已經過了對名貴品牌、奢華材料堆砌的階段，更高境界的豪宅，應該本身就是一個藝術品。

就像人，千萬級的有錢人可能穿金戴銀、開豪車，但是真正的巨富，不管古代還是當代，不管國內還是國外，喜歡的是收藏、是藝術品。

房子也是一樣，真正的頂級豪宅再向往上發展，會藝術化。

走在項目里面，一個不經意的轉角處，一個擺件、一個雕塑，可能就出自某位大師、可能就是一個收藏品。

這其實就是鵬瑞1號正在做的事情，它的藝術氣息很強，比如把價值上億的雕塑放在社區里、把名家畫作掛在會所中，走在里面像走在博物館。

價值1個億的雕塑 《圣心》

也就是說，真正的頂級豪宅，已經漸漸脫離了房子的基本屬性，它其實是一種收藏品。為什么真正識貨的這些塔尖人士，看到鵬瑞1號不想走，正是因為他內心能直觀感受到項目的收藏價值。

占據稀缺自然資源+核心城市資源、有成長空間、還是獨一無二的藝術品，種種因素疊加，決定真正的頂級豪宅，一定可以穿越經濟周期、穿越低谷、再創新高，這已經是被紐約、倫敦、東京等國際城市豪宅反復佐證的客觀規律。

目前，一線城市樓市已經在筑底，明年應該可以開始慢慢走出低谷，在這個過程中，頂級豪宅一定是引領者，是享受新一輪樓市上升紅利的最優質籌碼。

所以，可能鵬瑞1號聽起來很貴，但其實這種頂級優質資產有非常可怕的價值增長空間，能真正理解、真正看透其隱性價值、長期價值的人，就會知道它現在的價格有多“便宜”。