“昌平新房進(jìn)入4W+時(shí)代”。

這個(gè)話題在北京新房市場(chǎng)引起不小的討論，包哥的很多朋友也都在聊這個(gè)事情。要知道位于海淀北邊的昌平，在前幾年可是相當(dāng)傲嬌的存在，朱辛莊一眾6W+項(xiàng)目那可是在北京新房市場(chǎng)頻繁上熱搜，再不濟(jì)后來(lái)的沙河高教園、南邵也依靠5W+的價(jià)格頂了好一陣子。

從宏觀的數(shù)字來(lái)看，2024年上半年，昌平新房成交均價(jià)已經(jīng)掉到5萬(wàn)以下了，降至4.95萬(wàn)/平。

2024上半年北京各區(qū)新房成交數(shù)據(jù)

這個(gè)4W+的數(shù)字會(huì)不會(huì)受單個(gè)單價(jià)低的新盤(pán)影響？

為此，包哥特意又盤(pán)了盤(pán)昌平目前主力在售的老新盤(pán)、新新盤(pán)，結(jié)果是：

昌平目前在售新房項(xiàng)目，已經(jīng)有超過(guò)6成項(xiàng)目，單價(jià)干到了4字開(kāi)頭。

昌平部分在售新盤(pán)分布圖

如果你正打算去看昌平的房子，正好看到包哥這篇稿子，那先加包哥微信，咱們把昌平新房市場(chǎng)先聊明白了，再去看也不遲。

現(xiàn)在昌平新房的熱門區(qū)域，無(wú)外乎就是朱辛莊、沙河高教園、南邵、北七家，當(dāng)然還有老大哥回龍觀還有新晉小弟馬池口。

對(duì)昌平新房整體分析了一圈下來(lái)，包哥發(fā)現(xiàn)，昌平新房曾經(jīng)最扛價(jià)的區(qū)域，影響力已經(jīng)在加速減弱了。

而且從入市時(shí)間來(lái)看，昌平新房的價(jià)格確實(shí)越來(lái)越低了。

昌平部分新房信息統(tǒng)計(jì)（2024.7.17）

沙河高教園算是目前昌平新房最集中的區(qū)域，拿地時(shí)的指導(dǎo)價(jià)基本上都定在5W+。但現(xiàn)在我們看，這個(gè)5W+的價(jià)格也變得越來(lái)越站不住腳。

指導(dǎo)價(jià)5萬(wàn)/平的北京建工嘉境里，開(kāi)盤(pán)價(jià)格沒(méi)玩兒虛的，直接定在了4.3萬(wàn)/平，而區(qū)域內(nèi)已經(jīng)賣到準(zhǔn)現(xiàn)房的國(guó)子郡、匯智里，成交均價(jià)一直在5萬(wàn)以下。

如果你說(shuō)上面這些盤(pán)都不算完全屬于沙河高教園，而且離地鐵遠(yuǎn)，那咱們看看臨鐵盤(pán)梧桐星宸和清樾府。

梧桐星宸目前的網(wǎng)簽均價(jià)是5.06萬(wàn)/平，已經(jīng)在5萬(wàn)的臨界值了。而且從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來(lái)看，梧桐星宸開(kāi)盤(pán)半年網(wǎng)簽率不足3成，伴隨后續(xù)越來(lái)越多的競(jìng)品入市，它也感受到了壓力。梧桐星宸已經(jīng)有部分特價(jià)房的單價(jià)低到了4.5萬(wàn)/平。

梧桐星宸2、3號(hào)地住宅簽約數(shù)據(jù)

馬上入市的住總清樾府，指導(dǎo)價(jià)5.6萬(wàn)/平，為區(qū)域內(nèi)最高，包哥打聽(tīng)到，清樾府的開(kāi)盤(pán)價(jià)格會(huì)十分驚喜，可能會(huì)直接干到5萬(wàn)以下。

如果清樾府開(kāi)盤(pán)真的出現(xiàn)4字開(kāi)頭的開(kāi)盤(pán)價(jià)，無(wú)疑是對(duì)直接競(jìng)品梧桐星宸的一次打擊。

不出意外，沙河高教園新房市場(chǎng)的未來(lái)，會(huì)全面迎來(lái)4W+時(shí)代。

而沙河高教園北邊一站地鐵的南邵板塊，其北邊的建發(fā)觀堂府、梧桐山語(yǔ)兩個(gè)項(xiàng)目，一個(gè)5.5萬(wàn)/平、一個(gè)5.3萬(wàn)/平的指導(dǎo)價(jià)，也早早地把價(jià)格降到了4.5萬(wàn)左右。

尤其梧桐山語(yǔ)，在觀堂府入市后，被吊著打，目前的網(wǎng)簽均價(jià)4.46萬(wàn)/平。這個(gè)項(xiàng)目目前整整入市一年了，1217套房網(wǎng)簽了348套，網(wǎng)簽率28.59%。

梧桐山語(yǔ)成交數(shù)據(jù)

朱辛莊算是目前昌平南比較扛價(jià)的區(qū)域，這幾年的價(jià)格一直在6W+，目前區(qū)域內(nèi)的新盤(pán)中海寰宇未來(lái)在賣、龍湖觀萃馬上開(kāi)盤(pán)。

中海寰宇未來(lái)6.6萬(wàn)/平的指導(dǎo)價(jià)，相較于前兩年的朱辛莊、二撥子眾多神盤(pán)的6.2萬(wàn)/平，指導(dǎo)價(jià)每平漲了4000。

目前寰宇未來(lái)的網(wǎng)簽均價(jià)是6.32萬(wàn)/平，算是把價(jià)格扛住了。

中海寰宇未來(lái)成交數(shù)據(jù)

而即將入市的龍湖觀萃，指導(dǎo)價(jià)6.4萬(wàn)/平，包哥聽(tīng)說(shuō)開(kāi)盤(pán)價(jià)會(huì)定在6.2萬(wàn)/平左右，也會(huì)有部分的特價(jià)房源能在5.8萬(wàn)左右。

當(dāng)然，寰宇未來(lái)也有6萬(wàn)以下的特價(jià)房源。

Emmm，在如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下，也許有一天，朱辛莊普遍出現(xiàn)5W+的新房，我們也不會(huì)覺(jué)得吃驚吧。

而原來(lái)昌平新房熱鬧區(qū)域北七家，一些“老新盤(pán)”也開(kāi)始低下頭，試圖降價(jià)去化。

硅谷ONE，被后入市的宸悅國(guó)際打得體無(wú)完膚，賣了兩年1116套房網(wǎng)簽二百多套，去化率剛剛過(guò)20%。

今年春節(jié)后，硅谷ONE開(kāi)始了降價(jià)促銷，一度降價(jià)超20%，雖然這個(gè)項(xiàng)目配套確實(shí)薄弱。但好在已經(jīng)是準(zhǔn)現(xiàn)房項(xiàng)目，價(jià)格還是挺香

北七家還有一個(gè)老項(xiàng)目金辰府，19年的限競(jìng)房項(xiàng)目，限價(jià)5.4萬(wàn)/平。2021年已經(jīng)交房入住，現(xiàn)在還有房子沒(méi)賣完，之前一直堅(jiān)持5.4萬(wàn)/平，在如今的市場(chǎng)環(huán)境下扛不住了，部分房源直降9000元/平。

最后，按照新房的新舊程度，我們看最新的四個(gè)項(xiàng)目，只有朱辛莊的龍湖觀萃價(jià)格維持在6W+，而已經(jīng)開(kāi)盤(pán)的嘉境里和馬上開(kāi)盤(pán)的清樾府，開(kāi)盤(pán)單價(jià)都可能在5萬(wàn)以下，還有北京城建新在馬池口拿的地，指導(dǎo)價(jià)都在4萬(wàn)以下。

加上北京城建馬池口新地，包哥統(tǒng)計(jì)的北京昌平區(qū)域的17個(gè)新項(xiàng)目中，已經(jīng)有10個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格在5萬(wàn)以下了。

所以，真可以說(shuō)昌平新房正在進(jìn)入4W+時(shí)代了。

這么多項(xiàng)目，其實(shí)每個(gè)項(xiàng)目都有每個(gè)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，那些賣不太動(dòng)的項(xiàng)目可能會(huì)因?yàn)樵诩礈?zhǔn)現(xiàn)房的品質(zhì)加上價(jià)格降得到位，可以再?zèng)_一波。而即將入市的新盤(pán)，也可以依靠產(chǎn)品設(shè)計(jì)和開(kāi)盤(pán)價(jià)格拿到一個(gè)好的頭彩。

無(wú)論如何，對(duì)于昌平買房的剛需客來(lái)說(shuō)，確實(shí)可選擇性變得越來(lái)越多。

以上。

關(guān)于昌平買房，包哥真研究了不少，你去看項(xiàng)目之前，先找包哥聊聊，絕對(duì)不會(huì)后悔。

個(gè)人觀點(diǎn) 僅供參考