上一期文章，預測了開發商在不能解決銷售困難的情況下，要從卷產品轉向卷價格。

話音未落，我們就找到了很有說服力的實證——看來標桿開發商的戰略部門一直沒閑著，他們已經暗渡陳倉，把試點項目開發出來了。

從它們的實驗方向看，當下開發商的卷戶型、卷豪裝、卷立面、卷園林等做法將被摒棄。換之為：客戶需要的、解決生活痛點的才是亟需要做的。

年初的時候，金茂發布“金玉滿堂”產品線，其競爭對手并沒有足夠重視。直到日前，金茂在西安曲江做了一個璞系產品，在天津東麗推出了棠系的實驗項目：上東金茂曉棠。

1、這是一個革命性力作，為中端改善產品迭代更新指明了方向。產品思路從過去的“開發商要做什么”，轉變為“客戶想要什么”。這個項目的收納、精裝、園林、架空層等等細節安排，皆是為解決青年人的生活痛點而來。

2、實用主義代替華而不實主義，讓最有居住需求的人做主。項目大膽采用方太等國產品牌的高端系，放棄洋品牌的低配、集采產品——有過兩三次改善置業的女主人對此滿意。

試想，當女主人走進廚房，發現從水盆的高度，到菜板的葷、素面，都是一個經常下廚的人才懂得的安排。而這一切，據說是金茂通過若干生活體驗師，結合大盤的前期在地客戶訪談得來的經驗。

3、價格實惠，好房子住得起。據悉單價2萬+，是天津中端改善家庭能買得起的房子，而且精裝滿配，精裝雖然較少采用大品牌，但是做工和呈現的居住品質很好。

值得注意的是，所選的裝修材料和廚電，不再是那些洋品牌，而是性價比較高的國產品牌；極致化的收納體系，好用又好看；架空層的應用更是腦洞大開，給業主們做了一個會所……

有業內人士看完后評價，這是“無印良品化”的房子。這個說法很對。這其實是認清了房地產新消費時代，多數中低端改善需求的購買特點——務實、平替、高品質與較低的價格。

務必牢記這一點。

因為在任何一個城市的樓市里，中低端改善需求都是市場需求的主力，而所謂的高端改善需求，占比不過5%；純剛需需求隨著老齡化、次元文化的影響也會越來越少。

在北京這樣的城市里，買房上車即改善沒錯，但是這個改善并不是大家理解的：更大面積、更豪華裝修、更好的配套——一切皆因客戶買房預算有上限。

在房小評看來，上東金茂曉棠對于金茂來說，它是對金茂悅的迭代，而不是簡單的平替。

大家知道，金茂品牌的成功，就是用金茂府抓住了富人，用金茂悅抓住了年輕人。而如今，年輕人的喜好和需求都發生了變化，而棠系產品，目測將是新時代年輕人心中好房子的代表。

作為行業的產品標桿，金茂今年年初發布的新產品線，曾被諷刺為“遲到的創新”。實際上，“好飯不怕晚”，把準了市場的脈搏，才能一擊就中。

相比之下，如今市場上多數所謂的產品創新，只不過是鋁板+玻璃外立面、酒店式歸家場景和豪華裝修的重復。甚至新項目所用的外立面設計公司、內裝設計公司都是同一家，都是同質化產品，“長得都差不多”。

如今，北京市場上大量的新房，因為同質化、需求不匹配而淪為滯銷房，最大原因是企業對新形勢下客戶的需求變化的研判不足。

例如，客戶對產品的不滿意。這個不滿意主要是兩個方面：一是追求酒店化居住體驗，注重客廳、面寬，但在面積有限的情況下，次臥、廚房等使用頻率高的空間居住感不好，這在100-130平米面積段的三居室、四居室產品尤為明顯。二是裝修華而不實，所謂一線品牌廚電，多數是工裝集采，客戶需要拆掉重買。有生活經驗的買房人，看完這些東西直搖頭。

過去，豪宅項目喜歡用“嘉格納7件套”（灶具、油煙機、洗碗機、冰箱、蒸烤箱、酒柜、咖啡機），自己購買需要花幾十萬元，但是開發商直接贈送了，很多客戶感覺占了大便宜。

如今，買房基本是自住，而且是二次三次置業的客戶，對于家電和櫥柜的實用性更熟悉更關注，更加注重生活場景。

比如，越來越多的買房人認為方太的高端系，除了價格便宜，還遠比一些國際品牌好用，因為歐洲人在餐食制作過程中油煙不多，而中國菜的煎炸烹炒需要的強吸排煙，以及廚房涼霸的制冷，這在日常生活中非常重要。

行業內都認為，萬科東廬是現象級產品，將剛需產品的高性價比做得很徹底，隨后被效仿。但是學習萬科東廬的項目多數忽視了自身的土地屬性，一個改善項目，僅僅學習了“剛需產品王”的打法是不夠的。而金茂曉棠則是針對中端改善產品的一次原創性研發，它將為市場上中端改善產品的迭代提供模板。

金茂曉棠是一個創新，而金茂之所以選擇天津東麗區作為試點，房小評認為，是這里的地價、房價、利潤空間都剛剛好。這也是產品創新不會在地價高、限價、利潤空間有限的一線城市產生，而是會在二三線城市發生的原因。

如果把目光從北京樓市移開，你會發現外面的世界千變萬化。基于此，我們也該對樓市的未來抱有更高的期待。

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