近幾天，有一個(gè)上海本地的房地產(chǎn)頭部公眾號(hào)寫(xiě)了篇10萬(wàn)+的文章，名為“剛需沒(méi)了”。

　　文章說(shuō)的是當(dāng)下上海樓市的剛需已經(jīng)沒(méi)了，然后我看了下上海7月的樓市數(shù)據(jù)，平均掛牌價(jià)相比6月又開(kāi)始加速下行，并且鏈家的存量掛牌數(shù)卻還在不斷上升并創(chuàng)出新高。樓市的形勢(shì)確實(shí)不太樂(lè)觀。

　　對(duì)此，我們知識(shí)星球里有些房貸較多的同學(xué)心態(tài)有些崩潰，也有人找我一對(duì)一咨詢，問(wèn)到底該怎么辦？

　　我們的老粉都知道，我們從去年初開(kāi)始，就在兩個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)做出了樓市趨勢(shì)判斷。第一個(gè)節(jié)點(diǎn)是去年2月，在京滬房?jī)r(jià)的最高點(diǎn)，告知大家從持債到持幣的周期轉(zhuǎn)換點(diǎn)到了，未來(lái)被收割的，就是篤信通貨膨脹和貨幣貶值的那些人，并第一次勸大家賣(mài)房。如下：

　　第二個(gè)節(jié)點(diǎn)就是去年8月京滬首次房產(chǎn)新政，也就是認(rèn)房不認(rèn)貸落地之前，我告知大家樓市必然在新政落地后開(kāi)啟新一輪下跌，如下：

　　我們從去年年初開(kāi)始的所有趨勢(shì)判斷，都是精準(zhǔn)踩中樓市走勢(shì)的。這當(dāng)然依賴于我們對(duì)數(shù)據(jù)的理解和對(duì)周期的洞察，但依然有一部分粉絲，雖然認(rèn)同我的判斷并從去年年初開(kāi)始掛牌賣(mài)房，但卻直到現(xiàn)在也沒(méi)有賣(mài)掉。

　　沒(méi)有賣(mài)掉的原因，在于對(duì)樓市對(duì)手盤(pán)和價(jià)格的理解，出現(xiàn)了嚴(yán)重的偏差。對(duì)此，本篇將詳述在樓市交易中對(duì)于對(duì)手盤(pán)的收割技巧，當(dāng)然，我這里說(shuō)的收割技巧，是讓你防止被對(duì)手盤(pán)收割，而不是讓你去收割對(duì)手盤(pán)。

　　本篇非常重要，建議認(rèn)真看完并收藏。

　　一）價(jià)格的維度

　　一般我們談到房?jī)r(jià)，指的是市場(chǎng)價(jià)，但到底什么是市場(chǎng)價(jià)？

　　95%的人，會(huì)把成交價(jià)當(dāng)成是市場(chǎng)價(jià)。

　　但這個(gè)并不準(zhǔn)確，成交價(jià)和市場(chǎng)價(jià)是完全不同的兩個(gè)概念，因?yàn)槭袌?chǎng)價(jià)是一個(gè)二維的指標(biāo)，而并非單維。只看橫向維度而脫離縱向維度，就可能會(huì)在交易中遭遇重大損失。

　　比如，我們以美的集團(tuán)的股票為例，如下是美的在昨日某一時(shí)刻的交易圖表：

　　我們可以看到，買(mǎi)家的掛單有五個(gè)出價(jià)，從買(mǎi)一到買(mǎi)五，買(mǎi)一的出價(jià)最高，是63.98元。

　　同樣，賣(mài)家也有五個(gè)出價(jià)，從賣(mài)一到賣(mài)五，賣(mài)一出價(jià)最低，是63.99元。

　　那么，我請(qǐng)問(wèn)，現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)是多少？

　　假如你要買(mǎi)入1手美的集團(tuán)的股票，你有兩個(gè)選擇，第一個(gè)，是出價(jià)63.99，你就可以和賣(mài)一的掛單直接成交，成交價(jià)為63.99。

　　第二個(gè)，就是你掛單63.98，等待賣(mài)家出價(jià)63.98，這樣你的掛單就會(huì)按照時(shí)間排序來(lái)和賣(mài)家成交，此時(shí)成交價(jià)為63.98。

　　也就是說(shuō)，成交價(jià)會(huì)在63.98和63.99之間反復(fù)橫跳，直到某個(gè)價(jià)格的掛單被消耗完，然后價(jià)格開(kāi)始漲跌。

　　那么，我們能不能認(rèn)為當(dāng)下市場(chǎng)價(jià)就是63.98或是63.99呢？

　　答案是不能。

　　市場(chǎng)價(jià)究竟是多少，主要取決于你要成交的量。

　　比如說(shuō)，你要以市場(chǎng)價(jià)賣(mài)出300手，那么買(mǎi)一總共也就只有86手賣(mài)單，不夠你出貨。所以你會(huì)把從買(mǎi)一到買(mǎi)五的全部掛單都吃掉，你的平均成交價(jià)就是63.95。你出完貨，新的買(mǎi)一掛單將變成63.93。

　　從這里，我們可以看到，當(dāng)你想賣(mài)1手，市場(chǎng)價(jià)是63.98，而當(dāng)你想賣(mài)300手，市場(chǎng)價(jià)就是63.95。

　　所以我們看到，市場(chǎng)價(jià)有兩個(gè)維度，橫向的就是當(dāng)下的最新成交價(jià)，比如63.98，縱向的，就是每個(gè)價(jià)格掛單的量。

　　當(dāng)你說(shuō)，你要以市場(chǎng)價(jià)賣(mài)出美的集團(tuán)，根據(jù)你賣(mài)出量的不同，市場(chǎng)價(jià)也將不同。

　　并且從上圖我們看到，賣(mài)單比買(mǎi)單更多，同樣的做多和做空力量，股價(jià)更易下跌而非上漲。

　　市場(chǎng)價(jià)，是二維的。

　　一般來(lái)說(shuō)，散戶的交易模式，就是掛單，因?yàn)閽靻蜗啾戎苯淤I(mǎi)入或賣(mài)出，能獲得幾分錢(qián)的差價(jià)，如果成交幾百股，可能會(huì)省出一頓早餐錢(qián)。但如果你這么做，你無(wú)疑就是那顆最綠油油的韭菜。

　　因?yàn)榉彩陆杂写鷥r(jià)。

　　二）韭菜的行為模式

　　正因?yàn)榫虏藢?duì)市場(chǎng)價(jià)的理解是單維的，所以他們總有些不切實(shí)際的幻想。我們依然以美的集團(tuán)的股價(jià)為例：

　　如上圖是美的集團(tuán)的周K線，如果我們以馬后炮的視角來(lái)看，最佳策略是在底部買(mǎi)入，頂部賣(mài)出。

　　我們假設(shè)有個(gè)股市高手，比如巴菲特，他精準(zhǔn)判斷了美的集團(tuán)周K線的底部和頂部，并100%確信他的判斷，請(qǐng)問(wèn)他可以投入全部資金來(lái)吃掉如上圖所示價(jià)差嗎？

　　答案是吃不掉。

　　根本原因，在于巴菲特持有的現(xiàn)金太多了，而上圖只體現(xiàn)了價(jià)格而沒(méi)有體現(xiàn)成交量。也就是說(shuō)，巴菲特如果在底部想買(mǎi)，是沒(méi)有那么多對(duì)手盤(pán)賣(mài)股票給他的。

　　在真實(shí)市場(chǎng)，我們也能看到，幾十年前的巴菲特，平均年化回報(bào)高達(dá)30%~40%，而如今下滑至20%以下。

　　是巴菲特水平不行了嗎？

　　不是，是因?yàn)殡S著巴菲特資金體量越來(lái)越大，找不到足夠的對(duì)手盤(pán)了。

　　也就是說(shuō)，對(duì)于趨勢(shì)判斷高手來(lái)說(shuō)，最重要的，不是判斷價(jià)格，而是找尋足夠多的對(duì)手盤(pán)去收割。

　　當(dāng)公司的最新財(cái)報(bào)出來(lái)，我判斷出股價(jià)低估，我第一時(shí)間要做的，就是按低價(jià)順序吃掉現(xiàn)有市場(chǎng)上的所有賣(mài)盤(pán)掛單。

　　而當(dāng)我發(fā)現(xiàn)公司有重大風(fēng)險(xiǎn)隱患，股價(jià)高估，我第一時(shí)間要做的，就是把手上所有的貨按高價(jià)順序出給市場(chǎng)上現(xiàn)有的買(mǎi)盤(pán)掛單。而不是在股市掛一個(gè)賣(mài)單來(lái)等傻子找我成交（我后面會(huì)說(shuō)到樓市）。

　　所以，我們說(shuō)，高手判斷出趨勢(shì)，會(huì)第一時(shí)間收割市面上的所有對(duì)手盤(pán)掛盤(pán)。重要的是順利買(mǎi)入或賣(mài)出，而不是掛單等待傻子來(lái)找你成交。

　　因?yàn)楫?dāng)你判斷出趨勢(shì)的時(shí)候，市場(chǎng)上一定有其他高手也判斷出趨勢(shì)，大家都是競(jìng)相去市場(chǎng)上找對(duì)手盤(pán)成交。

　　那么，如果對(duì)手盤(pán)數(shù)量不夠怎么辦？

　　這時(shí)，我們就只能放出煙幕彈來(lái)拉升對(duì)手盤(pán)的數(shù)量了。只有對(duì)手盤(pán)數(shù)量足夠多，才能方便實(shí)施我們的收割。

　　三）莊家的煙幕彈

　　我們以寧德時(shí)代為例，可以看到2022年11月~12月是其股價(jià)歷史最高點(diǎn)。

　　這個(gè)最高點(diǎn)，我在幾年前是對(duì)其有精準(zhǔn)判斷的。下圖是2022年12月（股價(jià)最高的時(shí)候）我在知識(shí)星球的截圖，我從寧德時(shí)代的股權(quán)激勵(lì)文件中預(yù)期到其業(yè)績(jī)的下滑，所以我就立即大幅減倉(cāng)了寧德時(shí)代（現(xiàn)在回看才發(fā)現(xiàn)賣(mài)點(diǎn)就是歷史最高點(diǎn)）。

　　當(dāng)我從公告的蛛絲馬跡中獲知股價(jià)高估的事實(shí)，我的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（比如大機(jī)構(gòu)），同樣也會(huì)注意到這個(gè)事實(shí)。我因?yàn)橘Y金量小，當(dāng)然可以一賣(mài)了之。但持股的大機(jī)構(gòu)，卻需要找尋足夠多的對(duì)手盤(pán)。

　　所以，他們會(huì)不斷放出利好，把出貨營(yíng)造成他們想洗盤(pán)拉升的假象，來(lái)誘騙對(duì)手盤(pán)來(lái)接他們的貨。因?yàn)榫驮谝粋€(gè)多月后，果然在我們知識(shí)星球就有人問(wèn)我是不是洗盤(pán)，并說(shuō)他準(zhǔn)備接盤(pán)并長(zhǎng)期持有。我當(dāng)然說(shuō)不是，并公開(kāi)我會(huì)回避寧德時(shí)代的事實(shí)。

　　我想，這位以為是洗盤(pán)的同學(xué)，代表了當(dāng)時(shí)散戶的普遍看法。

　　這就是股市頂部為什么總是利好不斷，底部總是利空不斷。因?yàn)橹挥芯虏耍趴蠢煤屠铡?/p>

　　我們總要引誘他們，成為在頂部買(mǎi)入和底部賣(mài)出的對(duì)手盤(pán)。所以我們說(shuō)，散戶是反指。

　　好了，寫(xiě)到這里，我想我應(yīng)該講清楚了價(jià)格的二維本質(zhì)，以及制造和收割對(duì)手盤(pán)的重要性。

　　用股市為例說(shuō)明，是因?yàn)楣墒杏型昝赖腒線和量?jī)r(jià)關(guān)系，方便我解釋邏輯。

　　但我們最終要回到樓市。

　　前面我們說(shuō)過(guò)，當(dāng)我們判斷出趨勢(shì)，我們就是主動(dòng)買(mǎi)入和賣(mài)出的進(jìn)攻方，要主動(dòng)吃掉市場(chǎng)上掛單的買(mǎi)賣(mài)盤(pán)，而不是糾結(jié)于當(dāng)下的少量差價(jià)（想掛單賺點(diǎn)小差價(jià)是韭菜的做法），而錯(cuò)失和對(duì)手盤(pán)的成交。

　　對(duì)手盤(pán)，是極其寶貴的韭菜資源。

　　對(duì)于樓市，明面上只有賣(mài)盤(pán)掛單而沒(méi)有買(mǎi)盤(pán)掛單。但實(shí)際上，買(mǎi)盤(pán)掛單是潛在的。

　　當(dāng)買(mǎi)家主動(dòng)尋找賣(mài)盤(pán)的掛單成交，在股市我們稱之為放量上漲，在樓市我們稱之為量在價(jià)先；而賣(mài)家主動(dòng)尋找買(mǎi)家的潛在掛單成交，在股市我們稱之為放量下跌，在樓市我們稱之為以價(jià)換量。

　　在過(guò)去20多年來(lái)的樓市大周期，我們只見(jiàn)識(shí)過(guò)放量上漲而沒(méi)見(jiàn)過(guò)放量下跌。而如今我們卻正在見(jiàn)證歷史。

　　所以，在當(dāng)下的樓市，我們除了關(guān)心成交量，更應(yīng)該關(guān)心的，是存量掛牌數(shù)的增減，以及平均掛牌單價(jià)的漲跌。這表明了到底是誰(shuí)在找誰(shuí)成交。

　　而對(duì)于我們文章開(kāi)頭所說(shuō)的，房子一直賣(mài)不掉的問(wèn)題。正是因?yàn)橛械馁u(mài)家抱持著股市的掛單思維，掛一個(gè)賣(mài)單，然后希望有個(gè)傻子主動(dòng)找到你和你成交。

　　而你真正正確的做法，是主動(dòng)降價(jià)吸引和尋找潛在的買(mǎi)盤(pán)掛單去成交。

　　比如說(shuō)你的房子是500萬(wàn)，最新成交價(jià)是450萬(wàn)，既然是下行市，并且買(mǎi)一已經(jīng)被消耗掉了，那么你正確的做法，就是直接把掛牌價(jià)下調(diào)到450萬(wàn)去吸引和尋找買(mǎi)二的掛單，而不是依然掛500萬(wàn)希望再出現(xiàn)另一個(gè)傻子買(mǎi)一來(lái)找你討價(jià)還價(jià)并成交。

　　既然咱們?cè)谌ツ昃績(jī)r(jià)頂點(diǎn)已經(jīng)精準(zhǔn)判斷出了樓市的下行趨勢(shì)，那么你最優(yōu)先要做的，就是促成交，而不是糾結(jié)于和對(duì)手盤(pán)的少量?jī)r(jià)差。

　　后記：

　　本篇詳述了市場(chǎng)價(jià)的二維性和對(duì)手盤(pán)的重要性，以及我們?cè)谮厔?shì)判斷明朗后，要做主動(dòng)進(jìn)攻方，而不是等待對(duì)手盤(pán)中出現(xiàn)一個(gè)傻子來(lái)主動(dòng)找你。被動(dòng)掛單可能會(huì)賺到一點(diǎn)小差價(jià)，但付出的代價(jià)則是錯(cuò)過(guò)成交，導(dǎo)致在正確預(yù)測(cè)市場(chǎng)的情況下依然吃下市場(chǎng)巨大的虧損。大家可以在未來(lái)的股市樓市交易中，注意這一點(diǎn)。

　　對(duì)于知識(shí)星球的同學(xué)，還可以參考我在去年11月底寫(xiě)的北京的賣(mài)房經(jīng)歷（賣(mài)出時(shí)點(diǎn)在北京認(rèn)房不認(rèn)貸落地之前）。這套房我2020年才買(mǎi)入，扣除中介費(fèi)稅費(fèi)和債務(wù)利息，僅僅只賺了20%+，由于是我所有房產(chǎn)中買(mǎi)入最晚的一套，所以虧損風(fēng)險(xiǎn)最高也最具備代表性。

　　這篇文章詳述了房屋買(mǎi)賣(mài)中和對(duì)手盤(pán)的心理博弈以及和賣(mài)家的出貨競(jìng)爭(zhēng)。文章寫(xiě)于去年11月，當(dāng)時(shí)知識(shí)星球人數(shù)僅1000多人，而現(xiàn)在4000多人，因此大部分人應(yīng)該沒(méi)看過(guò)。建議感興趣的同學(xué)可以看一下。

　　在當(dāng)下的8月，我們?cè)俅芜M(jìn)入了上市公司密集的財(cái)報(bào)披露季，等8月底財(cái)報(bào)季披露完成，我們將再次統(tǒng)計(jì)上市公司二季度的營(yíng)收和利潤(rùn)增速情況，看是否能扭轉(zhuǎn)一季度的頹勢(shì)，也作為我們預(yù)測(cè)樓市后市的一個(gè)先行數(shù)據(jù)指標(biāo)。請(qǐng)大家持續(xù)關(guān)注。