4月份以來，全國樓市進(jìn)入到降溫周期，其中，二手房的降溫幅度要明顯大于新房市場。二手房的市場表現(xiàn)主要包含二手房的交易量、掛牌量、交易價格等等。

今天我們就來分析一下全國主要城市二手房的掛牌量的變化，也就是二手房庫存的變化。讓我們看一下全國50個大中城市總體的二手房掛牌量的走勢。

2021年，是樓市見頂回落初期，掛牌量總體保持在較低水平，50個城市在250萬到300萬之間。

2023年4月份，總體掛牌量已經(jīng)激增到了350萬，之后震蕩式上升直到當(dāng)前。一般而言，每年的春季，尤其是3月份、4月份，樓市交易量在小陽春有所增長，掛牌量就同步增長，這個規(guī)律是可以理解的。

但今年3月份到6月份，連續(xù)4個月掛牌量持續(xù)增長，這個增長的幅度要明顯大于2024年和2023年，說明今年3月份以來全國樓市二手房的掛牌量的壓力增長比較快，尤其是4月份以來。二手房交易量出現(xiàn)下滑，這樣就導(dǎo)致供大于求的情況比較突出，從而讓二手房價格下跌幅度加大。

再來看一下每一個城市，今年6月同比去年6月二手房掛牌量的增速變化。一線城市和主要的二線城市，掛牌量的同比增速大部分都是正值。正值說明庫存壓力增加了，海口和深圳同比增速超過30%，庫存壓力增幅最大。

其次是昆明、西安、成都、貴陽、太原超過20%。有個別城市二手房掛牌量同比去年同期反而是降的，這是有利于二手房的供求關(guān)系的，如南寧、青島、長沙、上海、廣州。另外還有幾個城市，基本上是在零上下，包含廣州、鄭州、南昌、天津、北京、南京、蘇州、杭州，也就是相比去年基本上沒怎么增，也沒怎么降。

我們再看一下幾個弱二線和主要的三線城市的情況，呼和浩特、哈爾濱和常州掛牌量相比去年同期是降的，其他一些城市都是增的，增幅比較大的是金華，暴增50%。其次是泉州和溫州超過30%，另外是蘭州、沈陽、無錫、徐州、貴陽、洛陽超過20%，庫存壓力都比較大。

再來看一下全國的兩個領(lǐng)頭羊，看看上海和深圳近幾年的歷史走勢。上海的二手房掛牌量比較高的時候是在2023年，2024年以來是震蕩式的回落，低一點(diǎn)是今年的2月份，今年的3、4、5月3個月連續(xù)增長，6月份相比5月份小降。總體來看，目前這個庫存量還是明顯高于房地產(chǎn)市場大幅降溫之前的2021年的二季度。

再看一下深圳，深圳的情況跟上海不太一樣。深圳的掛牌量在2021年的二、三季度的時候已經(jīng)是增的比較明顯了，主要是深圳樓市當(dāng)時降溫得比較早，要明顯早于其他的一線城市。2023年以來是持續(xù)的震蕩式往上走，尤其是今年的3月份以來，深圳二手房的掛牌量大增，而且不斷創(chuàng)歷史新高。

深圳和上海存在差異，這個主要是跟它們的房地產(chǎn)市場在不同的歷史階段的變化有關(guān)系。就當(dāng)前而言，上海的二手房的掛牌量的壓力要小于深圳。深圳是去年9月底新政之后，二手房交易量大增，但今年小陽春二手房交易量要小于去年的第四季度。4月份以來，這個量能降得比較明顯，但是掛牌量是大增。所以導(dǎo)致深圳目前的二手房價格是重新下跌，跌幅要比上海明顯一些。

通過監(jiān)測和觀察每個城市的二手房掛牌的走勢，我們基本上就可以知道這個城市的二手房的庫存壓力，進(jìn)而把握住這個城市的房價的走勢。