北京房價到底降了多少？

今年大家都在討論北京房價降了，可相信很多人也和包哥一樣，發出了上面的同款疑問。 北京房價降了多少?還有哪個區域最扛跌？現在是不是適合買房？現在買哪兒合適？這些問題展現在數字上，具體又是多少？

包哥這兩天也從安某客上的數據上，進行了各種統計和分析得到了下面這個圖↓↓

2024年8月北京二手房掛牌價格數據

總的來說，北京房價確實降了，但在這個“降價”大環境下，卻有很多不同的現象發生，更多的我們要透過表格去一點點分析。

鐵子們先看表格，看完后對你想買房的那個區如果有疑問，直接加包哥微信，咱們做單區詳聊。

先回答文章開頭的問題：北京房價降了嗎？

答案是肯定的，降了。

我們單從“掛牌均價”方面看，全北京8月截止7號掛牌均價4.69萬/平，環比下降3.2%，同比下降16.41%。

而4.69萬/平的掛牌均價也是北京近三年來的新低，而近三年的最高均價則達到過5.79萬/平，頂峰和低谷之間的降幅達到19%。

嗯，掛牌均價每平降了1.1萬，降幅接近兩成，這個數字可以說完全符合我們對當今北京樓市的體感。

但北京二手房市場有個比較有意思的現象，就是雖然北京二手房掛牌價格和成交價格都在走低，但成交量卻一直保持穩中有升。

包哥大概統計了一下，2023年到現在的19個月，有12個月的二手房成交量突破了12000的“榮枯線”。

尤其是2024年過去的7個月中，除了包含春節假期的2月份成交了6300多套，其它6個月全部高于12000套，最近的7月份直接突破了15000的大關，達到15575套，同比增長超過60%。

2024年8月北京二手房掛牌價格數據

這種成交上漲，價格下降的現象我們叫它“以價換量”。

二手房的“以價換量”是成功的，但新房的“價”并沒有換來理想的“量”。

這就是當今北京樓市傳遞出來的另一個現象，二手房市場成交的火熱并沒有傳導到新房，剛過去的7月份北京新房成交只有3138套，環比下降4.42%，同比下降18.89%。

這也一定程度上說明很大一部分人開始“新轉舊”，以往買期房的剛需盯緊了老破小，以往的賣舊買新的那波人變成了賣舊買次新的忠實用戶。

這個階段，北京老破小和次新房的性價比都會變得很高。

就拿剛需老說，以前總覺得二三百萬的總價預算，在北京是買不到合適的房子，甚至根本就買不到房子的，現在再看，包哥好多粉絲都淘到到三環、四環的老破小了。

很多賣舊買新的人，也都開始盯緊了品質次新小區，就包哥打聽到海淀清河橡樹灣，就不斷有人淘到原業主降價幾百萬，甚至1000萬的房子。

鐵子們，你是不是還在等房價繼續下降，然后搞個抄底？可二手房成交量已經完全表現出了結果，在你猶豫的時候，有些人正在果斷出手。

當然，這15575個人中，90%以上肯定是非常想買房子，而現在他們也認為是性價比最高的時候。

就包哥來看，北京二手房市場，現在依然處于以價換量的時期，往后的2024年后半程可能會是這個“真香期”的尾期，水分還有，但已經不多了。

這個期間依然是有一些兩三百萬總價、位置還比較好、配套也不差的老破小存在，也依然會有一批急于套現離場的品質次新小區業主要含淚賣自己的房子。

趕緊加包哥微信，咱們一塊聊聊當下的二手房該怎么買，順便還能幫你淘淘性價比高的房子。

回到我們最重要的主題：北京房價最抗跌的板塊是哪兒？

那我們再看看包哥統計的這張圖，你會發現“你大爺永遠是你大爺”。

2024年8月北京二手房掛牌價格數據

北京的房地產市場，城六區一直是焦點，而城六區中，海淀、朝陽和豐臺一直能排在全北京區域熱度前三。

而熱度前三名的區，海淀和朝陽優勢扛價能力最強的兩個區。

從二手房掛牌均價來看，海淀區成為最抗跌的區域，也是近三年掛牌均價降幅唯一一個低于10%的區域，降幅為9.78%。

其次朝陽，近三年掛牌降幅10.23%，在北京16區二手房綜合熱度排名第一的前提下，抗跌實力還是顯而易見的。

還有一點，海淀和朝陽8月份最新的二手房掛牌均價，同比去年降幅也都在10%以下，海淀降8.46%，朝陽降8.67%。

而且，朝陽8月份掛牌均價環比7月份是有0.07%的微弱增長的。

所以，無論是二手房還是新房，海淀和朝陽的抗跌能力，這么多年都是經過驗證的。

海淀，依靠其教育和產業兩大強心劑，又有西山這樣的自然資源加持，算是保住了其一生的榮華，清河、萬柳成為海淀有錢人扎堆的地方，二手房價格始終保持高位，且穩定得可怕。

永豐、翠湖這兩年不斷推新的項目，關注度和去化都很不錯，現在又有四季青的香山樾、印香山這樣的新房豪宅項目，在吸引想買新房的終極改善客戶。

海淀真是從來不缺買家。

還有朝陽，CBD在這兒，使館區在這兒，很多頂級資源都在這兒，還有超級多非常成熟的商圈，太陽宮、孫河、朝陽公園、朝青、望京這些老牌成熟區，優質小區的扛價能力都賊強，東壩、十八里店、垡頭、常營、奶西等新晉熱門板塊，也依靠諸多新盤打響知名度。

對了，還有頗受關注的酒仙橋板塊，也有北京宸園這樣的新盤即將入市。

你去看吧，朝陽樓市板塊最多，每個板塊都有其忠實買家。

關于海淀、朝陽各個板塊的新房二手房分析，包哥打算單開兩篇著重講一下，如果你也感興趣，先加包哥微信，咱們現私下好好聊聊，或許你比包哥更懂板塊。

除了扛價能力最強的海淀和朝陽，我們說那些近三年掛牌均價降幅比較大的區域就不值得入手了嗎？

答案當然是否定的。

現在的市場環境下，北京很多區域的樓市已經幾乎把水分都擠得差不多了，這也是很多買房人現在果斷出手的原因。

尤其順義，和延慶、懷柔和密云并列成為近三年降幅超20%“F4”。近三年，順義二手房掛牌均價由巔峰期的3.84萬/平降到2.98萬/平，降幅超22%。

而順義新房，我們也專門做過盤點，主力在售的項目，已經有一半的項目賣到了3W+。

還有昌平也在瘋狂地擠水分，依托海淀北的需求外溢，房地產著實過了幾年好日子，二手房掛牌均價從最高的4.57萬/平降到了3.75萬/平，降幅直接逼近18%。

此外，昌平新房方面，伴隨主力項目都外拓至6環，也正在進入4W+時代。

還有房山，最近出來了很多觀點說房山房價正在“鶴崗化”，2021年-2023年近三年的時間，房山二手房掛牌均價一直維持在2.6萬/平以上。

可是從2023年11月份開始，就一直在連續下降，最新的8月份的掛牌均價已經降到了2.2萬/平，降幅也超過17%。

從各區域來看，曾經穩定在4萬+的長陽區域，直接干至3萬4，而巔峰時期3萬+的良鄉，也崩潰到幾乎跟房山整體2.2萬/平的掛牌均價持平，其他區域二手房掛牌均價則全線降至1萬+。

就連核心區的新房項目都在持續下探：

就拿昌平、順義和房山三個區域來說，包哥不覺得他們的房價下降是壞事兒，反而是真正地擠出了多余的水分，就拿新房來說，房山2W+,順義3W+，昌平4W+，你說他們還能降到哪兒去，尤其是現在的新房都有拿地成本價再頂著。

畢竟開發商不會賠錢賣。

你要說，北京未來房價還會繼續下降嗎？包哥只能回答你，有可能，畢竟我們誰都無法精準的預測未來能發生的事情，但包哥覺得，水分越來越少了。

你要問，現在適合買房嗎？包哥會回答你，對于那些必須要買房以及十分想買房的人來說，現在是個好機會，畢竟20%首付+3.4%年利率前無古人，逐漸壓干水分的新房和二手房價格，也極有可能后無來者。

無論新房還是二手房，也無論是最抗跌的海淀還是跌最慘的順義，都有適合入手的項目，如果你正在考慮買房，或者打算去看哪個項目，一定先加包哥微信聊一下，都了解清楚了再行動。

畢竟，包哥手里有北京80%以上的合作新房項目，手下還有專業的二手房選房師可以為你保駕。所以，有包哥在，你啥都不用怕。

以上。

個人觀點 僅供參考