本文約1600字，閱讀時間約5分鐘

　　近期，紹興、溫州、金華、湖州等地的新推地塊中，相繼有了“計容新規”，空中花園綠化陽臺、小區景觀綠化亭廊、開放式風雨連廊等不計容積率，挑高客廳只算單層面積等新規定。理論上得房率可以達到100%，高的甚至達到120%。

　　上面這條消息在業內盛傳，但普通人幾乎沒有感覺，其實它對一部分人來說，是一個巨大的利空。

　　普通人都知道2021年是樓市的分水嶺，但很少人知道，寧波投資炒房的風氣，一直延續到了2023年1季度。

　　沒錯，就是去年。

　　投資客最早撤出的是剛需樓盤，典型如杭州灣、方橋、慈城等板塊，2021年就冷下來了；但偏高端的改善型樓盤，如懿秋、漫云、鳳鳴云翠，仍然有不少投資客沖進去，甚至還短暫出現過搖號。

　　因為從2021-2023年，大家有一個普遍的共識：剛需房不抗跌，但改善型產品相對穩健，尤其是豪宅，幾乎就沒怎么跌。

　　這種錯覺導致投資客迅速向改善盤集中，甚至還有人認為，調整正是抄底的好機會。

　　熱情的全面消退是在去年年中，部分改善盤出現了滯銷，甚至優惠，這時候投資客才開始感覺到不安。

　　原來豪宅也會不好賣啊！

　　從2022年開始，老司機就反復在抨擊寧波部分“偽豪宅”——先天條件一般的樓盤，打著豪宅的幌子來高價收割投資客，最后必然會有人“大出血”。

　　房子是否抗跌，本質上是由一個時間段之內的供需決定的，如果這類產品供不應求，價格必然是抗跌的，反之不管是不是豪宅，都不能斷言它抗跌。

　　老司機好幾次提醒過老江東改善盤的投資風險，核心的原因是這個區域里，改善盤太多了，幾乎把市場上的改善客戶都撈完了。這時你還跑去投資，需要回答的第一個問題不是能賺多少錢，而是誰來買你的房子？

　　同樣的道理也適用于明湖，都說明湖是寧波的宇宙中心，但問題是明湖的房子稀缺嗎？

　　歷史上，明湖賣地的節奏控制得很好，基本上賣完一個再推一個，一直維持供不應求。但隨著銷售放緩，現在明湖已經同時出現了3-4個樓盤了，最近又剛剛調整了A5、A6地塊的規劃，如果順利出讓，競品樓盤可能會達到5個以上。

　　問題是可開發的空地還能造差不多10個樓盤。

　　上周，明湖有個在售樓盤一套二手房低價拋盤，坊間傳得沸沸揚揚。一邊是新房在賣，一邊是二手房在奪命狂奔，這多少折射出了明湖投資客的命運。

　　剛需盤的投資客可能虧了大幾十萬，而高端盤的投資客，虧損可能就要百萬打底了。

　　價格下跌只是一方面，還有更糟糕的，改善型產品正在快速迭代。

　　本文開頭提到的設計新規，就是為產品升級打開了綠燈：今后的改善型樓盤，寬陽臺、大飄窗、入戶花園、客廳挑高都將成為標配，產品形態和實用功能，將吊打之前的樓盤。

　　沒辦法，誰也預料不到。

　　在一個改善型樓盤本來就過剩的市場中，出現了產品升級，被拋棄的無疑就是那些“老”樓盤，這些樓盤可能剛交付不久，有些甚至還沒交付，但從誕生的那一刻起，它們就過時了。

　　它們是歷史的一粒粒塵埃，只不過落到某個具體的投資客頭上，就成了一場虧損百萬的大山。

　　在此，老司機絕無任何嘲諷投資客的意思，相反，我覺得政策的劇變對于他們來說很不公平，之前不合理的限價導致倒掛，倒掛又導致投機，就像是一場刻意設計的陷阱，讓投資客紛紛入局。

　　更不要說翻烙餅一樣的調控政策，一會收緊一會放開，一會限制一會鼓勵。哪怕是前文說到的設計規定，也變成了調控手段，一度卡得很嚴，嚴得毫無道理，現在卻倏然放開，把一大批高價買進的購房人，扔在了歷史的高崗上。

　　老司機知道一個道理，做人要言而有信，要靠譜，靠譜是最大的人品。但如果我們回顧一下房地產政策的反復跌宕，就能發現，靠譜這個要求對他們來說，實在是太難了。

　　所以那么多人不想玩了，不能怪他們，誰都有心累的時候。