八年前，房地產(chǎn)市場(chǎng)一路高歌猛進(jìn)，無數(shù)炒房人、投資客、跟風(fēng)群體，紛紛加杠桿進(jìn)場(chǎng)買房，生怕晚一分鐘就錯(cuò)過了巨額財(cái)富。

但是這一年，馬云卻語出驚人：“八年后房價(jià)如蔥”。

這話不是說到了今天房價(jià)就會(huì)跟蔥一樣便宜，但也是勸誡年輕人不要急于買房，不要因此背上沉重的負(fù)擔(dān)。

然而那個(gè)時(shí)候，哪怕是70后80后，甚至90后群體，都對(duì)此不屑一顧，覺得房價(jià)會(huì)永遠(yuǎn)漲下去，錯(cuò)過最佳買入期，以后想要實(shí)現(xiàn)中產(chǎn)跨越怕是遙遙無期。

事實(shí)真是這樣嗎？直到去年底，七年時(shí)間過去了，但房價(jià)并沒有如大家預(yù)期的那樣持續(xù)上升，全國平均房價(jià)甚至跌了30%。

到今年2025年，正是當(dāng)初老馬說的八年之期，如今除了一二線房價(jià)較為穩(wěn)定以外，其他區(qū)域依舊保持著下行趨勢(shì)，房價(jià)比高點(diǎn)腰斬不是懸念。

曾經(jīng)的一句“房價(jià)如蔥”，還以為是安慰大家，沒想到如今已經(jīng)在向現(xiàn)實(shí)靠近，老馬的判斷力，不得不服！

01、

樓市迎來新變局

2021年中下旬開始，房價(jià)打破了持續(xù)上升趨勢(shì)，進(jìn)入了下行周期，開始由三四線不斷向一線城市蔓延。

如今，北上廣深相比高峰期，均價(jià)跌幅30%，郊區(qū)的價(jià)格更是腰斬，回到了2016年以前。

有從事房產(chǎn)銷售17年的朋友，更是感慨萬千：現(xiàn)在賣房，感覺比賣“白菜”還難！

以前只要是房子，哪怕再差最長一個(gè)星期都能成交，現(xiàn)在呢，再好的房子，掛盤半年，價(jià)格一降再降，賣不掉的比比皆是。

就拿百城二手房價(jià)來說吧，連續(xù)30多個(gè)月下跌，過去哪敢往這方面去想。這樣鮮明的落差，足以說明樓市已經(jīng)迎來了深刻的變革。

02、

樓市為啥巨變

這一輪樓市深度調(diào)整前所未有，核心原因還是在于兩點(diǎn)：

①“操盤縮緊”了

2020年，為了避免樓市過于火爆，操盤人針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始了緊縮政策。

先是針對(duì)房企，出臺(tái)三道紅線，這一措施，讓房企們瞬間陷入前所未有的壓力，

畢竟國內(nèi)房企幾乎都是借貸經(jīng)營，沒有了資金來源，小房企直接“消失”，大房企也未能幸免暴雷，爛尾頻出。

這一現(xiàn)象把買房人嚇壞了，大家擔(dān)心買到爛尾，開始持幣觀望，更不敢亂買了。

緊接著，針對(duì)買家，出臺(tái)了房貸利率提高、嚴(yán)查經(jīng)營貸、二手指導(dǎo)價(jià)等。

一系列緊縮政策的推出，炒房客怕了，購房者也不敢高位接盤了，從2021年開始，市場(chǎng)終于由上漲轉(zhuǎn)向了下跌。

②經(jīng)濟(jì)和口袋都遭受了疫情沖擊

在緊縮政策的同時(shí)，2020年，咱們的經(jīng)濟(jì)、企業(yè)、普通老百姓的口袋，無一幸免，都遭受了疫情的沖擊。

無數(shù)實(shí)體企業(yè)陷入了經(jīng)營難，打工人收入下降，甚至很多企業(yè)開始裁員降本增效…

負(fù)面的多米諾骨牌效應(yīng)一打開，2022年前后，斷貸潮席卷各地，法拍房數(shù)量上升，市場(chǎng)價(jià)格繼續(xù)下探…

收入的持續(xù)下降，讓很多人陷入了入不敷出，每月三四千塊錢的工資，養(yǎng)活自己都能，談什么買房，剛需群體又一次陷入了望樓興嘆。

③年輕人買房的執(zhí)念淡了

以前，結(jié)婚要買房，孩子上學(xué)要買房，養(yǎng)老也要買房…

如今呢？年輕人不結(jié)婚，不生孩子，甚至不考慮未來養(yǎng)老問題，新一屆主流購房群體，親眼見證了上一屆買房人不敢吃、不敢玩、不敢生病的苦B人生，終于幡然醒悟——

只想享受自由人生，不愿意被房子捆綁一輩子，租房也能享受快樂生活。

④人口紅利成為過去式，需求下降

過去，城鎮(zhèn)化率進(jìn)程加速，大片農(nóng)民進(jìn)入城市需要買房，再加上生二胎三胎的，多改善需求也在增加。

現(xiàn)在呢？城鎮(zhèn)化率67%，接近發(fā)達(dá)國家水平，增速已經(jīng)開始放緩。90后比80后少了3000多萬，00后比90后又少了將近3000萬，再加上生育率持續(xù)下降…

種種現(xiàn)實(shí)告訴我們，剛需群體少了，改善需求群體相比過去也出現(xiàn)了銳減。

另外，我們還要直面老齡化加速，這些老年人非但不需要買房，他們手上一大把的房子可以留給子女。

甚至很多老年人手上房子多，租不出去，加上擔(dān)憂未來房產(chǎn)稅落地，以后他們手上多出的房子就會(huì)紛紛投入到市場(chǎng)，進(jìn)一步導(dǎo)致市場(chǎng)供給大幅增加，價(jià)格回落。

03、

2025年以后的情況何去何從？

隨著幾個(gè)因素的變化，未來市場(chǎng)發(fā)生重大轉(zhuǎn)折的幾率越來越大：

①人口結(jié)構(gòu)繼續(xù)失衡

60歲老人已經(jīng)有3.1億，到十年后可能增加到4億，但是新生兒數(shù)量卻年年跌破千萬。這預(yù)示著，未來繼承房子會(huì)越來越普遍，剛需還將減少。

再者全國45%的家庭擁有2套甚至更多房產(chǎn)，將來他們要保證老年生活質(zhì)量，或加速拋房，屆時(shí)市場(chǎng)供過于求的局面會(huì)更加突出。

②房企債務(wù)壓力山大

房子不好賣，房企的日子也不好過，2025年，又是房企們的還債高峰。據(jù)說排名前100的房企需要償還的債務(wù)就高達(dá)3萬億，要解決債務(wù)壓力問題，房企們只能從價(jià)格上下功夫，快速回籠資金，這也預(yù)示著價(jià)格可能還有下行空間。

③政策調(diào)控持續(xù)深化。

房產(chǎn)稅這事已經(jīng)談了好多年，試點(diǎn)擴(kuò)大雖然沒來，但很顯然，遲早會(huì)落地，有專家預(yù)計(jì)，免稅面積40—60方，超面積稅率最高1.2%，相當(dāng)于超面積評(píng)估價(jià)100萬的房子，一年就要交1.2萬的稅。

對(duì)于手上房子多的家庭，他們所面臨的壓力就更大，屆時(shí)很多人可能拋房降壓，進(jìn)一步導(dǎo)致市場(chǎng)供給增加，價(jià)格下行。

04、

普通人怎么理性應(yīng)對(duì)？

①買房方面

如果你是剛需，現(xiàn)在買房確實(shí)門檻低，價(jià)格優(yōu)惠，但一定要考慮自身需求、經(jīng)濟(jì)實(shí)力。

但盡量選擇現(xiàn)房或央企/國企開發(fā)項(xiàng)目，規(guī)避爛尾風(fēng)險(xiǎn)；

而且還要將房貸控制在收入30%左右，另外還要預(yù)留24個(gè)月的房貸用于應(yīng)急，這樣安全系數(shù)更高。

如果你手上只有多套房，先分析一下名下的資產(chǎn)，非核心城市的劣質(zhì)房，可以降低持有成本與空置風(fēng)險(xiǎn)。核心城市的優(yōu)質(zhì)房可以出租降低持房壓力。

還要密切關(guān)注政策動(dòng)態(tài)，房產(chǎn)稅試點(diǎn)，緊隨政策調(diào)整資產(chǎn)配置。

②收入方面

全球經(jīng)濟(jì)增速放緩，收入都出現(xiàn)了下降，而且未來的不確定性也在增加，這個(gè)時(shí)候，與其亂跟風(fēng)投資，不如投資自己。

多學(xué)習(xí)一些知識(shí)，技多不壓身，這樣既能提高知識(shí)產(chǎn)權(quán)的競(jìng)爭力，還能兼職，多元化收入。

最后總結(jié)一下，這一輪調(diào)整趨勢(shì)前所未有，但也正是如此，可以肯定的講，未來的房子是用來住的，不再是炒的，

保持理性，不要被市場(chǎng)帶的節(jié)奏，這樣才能從危機(jī)中找到契機(jī)。

（文中圖片來源于網(wǎng)絡(luò)，侵刪）