文/地金君

隨著房地產市場的快速發(fā)展、存量房市場的逐漸增大，物業(yè)服務產業(yè)的潛力也逐漸顯示出來。如今 2024年上半年財報季即將進入尾聲，但公布半年報的上市物企少之又少。

作為A股物管一哥，招商積余雖然表示于8月20日召開股東大會，但此公告主要關注的是增補公司董事會董事的議案，并未直接提及半年報公布事宜。

縱觀當前的上市物企行列，招商積余大概是今年高管變動最頻繁的公司。

01

高層震蕩不止

今年以來，招商積余發(fā)布了多份高管變動公告：

5月7日公告顯示，聶黎明因工作調動原因辭去公司董事長、董事、董事會下設戰(zhàn)略與可持續(xù)發(fā)展委員會主席職務，辭職后不再擔任招商積余任何職務，將在公司實際控制人招商局集團有限公司任職。另外，根據工作需要，選舉公司董事，招商蛇口（即“招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司”，證券代碼：001979）副總經理、首席數字官，招商蛇口數字城市科技有限公司總經理呂斌為公司第十屆董事會董事長。

7月9日公告顯示，陳林因工作調整原因辭去公司副總經理職務，辭任后仍在公司工作。

8月5日，招商積余再次發(fā)布公告，WONG CAR WHA（袁嘉驊）因工作安排原因辭去公司董事、董事會下設戰(zhàn)略與可持續(xù)發(fā)展委員會委員職務，辭去上述職務后仍繼續(xù)在公司工作。

值得一提的是，袁嘉驊曾在凱德集團工作近25年，于2021年4月加入招商積余，歷任招商積余董事、招商商管總經理等職務。雖然袁嘉驊沒有持有招商積余股份，但其薪酬是該公司眾多高管中最高的一位。

2023年年報顯示，袁嘉驊從公司實際獲得的稅前報酬總額為535.61萬元，遠高于公司董事、總經理陳海照的152.43萬元。

此外，招商積余在8月5日公告中表示，第十屆董事會產生2個非獨立董事席位的空缺。經公司控股股東招商蛇口推薦、公司董事會提名和薪酬委員會審查，董事會同意增補陳智恒、趙方為公司第十屆董事會董事候選人。其中前者現任招商蛇口運營管理部總經理，后者現任招商蛇口產品管理部總經理。

事實上，近兩年招商積余的管理團隊一直在不斷調整。2022年，招商積余的財務總監(jiān)張秀成和兩位副總經理楊祥（此前兼任董事會秘書）、謝水清離職。2023年，劉寧、余志良、王蘇望、陳楠林先后退出招商積余董事行列。

對于近年來招商積余高管變動頻繁，中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜認為有多種原因，一是公司戰(zhàn)略調整：公司可能正在經歷重大的戰(zhàn)略轉型或業(yè)務調整，需要新的領導力來推動變革。二是業(yè)績壓力：如果公司近期業(yè)績不佳，董事會則可能會更換高管以尋求業(yè)績改善。三是內部管理問題：可能存在內部矛盾或管理上的分歧，導致高管離職。四是個人職業(yè)規(guī)劃：高管因為個人職業(yè)發(fā)展或其他機會選擇離開。五是合規(guī)和監(jiān)管問題：如果公司面臨合規(guī)問題或監(jiān)管壓力，高管也可能會因此離職。

頻繁的高管變動也可能會給公司帶來一定影響。柏文喜進一步表示，首先是短期運營不穩(wěn)定：高管變動會導致管理層不穩(wěn)定，影響公司日常運營。其次是決策連續(xù)性受影響：新高管可能帶來新的管理風格和決策方向，影響公司長期戰(zhàn)略的連續(xù)性。另外還有員工士氣和團隊穩(wěn)定性：高管變動可能影響員工的信心和團隊的穩(wěn)定性。同時，頻繁的高管變動會影響投資者對公司的信心和公司的股價。

公開信息顯示，今年以來，該公司股價整體呈現下降態(tài)勢，其中在5月20日有明顯回升，盤中最高達到13.59元/股，當日收盤價為11.38元/股，但在此之后，該公司股價持續(xù)下滑。截至8月12日收盤，該公司股價報收9.48元/股，較5月20日最高點下降30.24%。

與此同時，招商積余還面臨著不小的盈利壓力。

02

踏上物管公司“收購潮”列車

盈利能力卻不如同行

2021年，物管行業(yè)大額并購案頻頻出現。據中指研究院統(tǒng)計數據，截至2021年12月28日，物業(yè)管理行業(yè)2021年以來已披露交易信息的并購案交易額達353.2億元，較2020年全年增長約234.15%，并呈現大額交易頻現、上市公司收購為主等特征。

到了2022年，物業(yè)收并購開始回歸理性，全年交易金額約106.3億元，同比下降71%，但國有企業(yè)并購相對活躍，交易金額占比超50%。也是在這一年，招商積余在2021年底完成的上航物業(yè)、積余南航并購落地，后者業(yè)績在年初開始并表，與此同時，招商積余收購的深圳匯勤、新中物業(yè)已于2022財年內實現財務并表。

在2023年財報中，招商積余還提到，并購單位從整合到融合成效顯著，報告期內四家收并購企業(yè)合計實現營業(yè)收入14.24億元，新簽項目年度合同額合計1.93億元。

原有物業(yè)管理項目的增長和新拓展物業(yè)管理項目的增加，讓招商積余在2023年交出了營收、凈利雙增長的財報：營業(yè)收入為156.27億元，同比增長19.99%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為7.36億元，同比增長23.96%；歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤為6.595億元，同比增長32.12%。

但在2024年一季度，招商積余業(yè)績增速開始放緩。期內，該公司營業(yè)收入約37.25億元，同比增長12.67%；凈利潤約1.91億元，同比增長3.34%；扣非凈利潤約1.81億元，同比增長10.47%。這一增速明顯低于其去年水平，去年同期，該公司營收、凈利潤、扣非凈利潤增速分別為30.28%、27.24%、28.58%。

在營收增速放緩、經營成本上升等多重因素的影響下，招商積余的“經營活動產生的現金流量凈額”虧損進一步擴大。財報顯示，于2024年一季度，該公司營業(yè)成本約32.90億元，同比增長13.40%。截至2024年3月31日，招商積余經營活動產生的現金流量凈額為-11.86億元，上年同期為-9.24億元。

除此之外，地產金融視界注意到，招商積余的毛利率數據也明顯低于部分物管公司。

以同為上市頭部物管公司的保利物業(yè)、中海物業(yè)為例，2023年保利物業(yè)的毛利率為19.61%，中海物業(yè)的則是15.51%，而招商積余的毛利率僅有10.01%。

具體來看，于2022年、2023年，招商積余基礎物業(yè)管理收入占比超八成，但該業(yè)務毛利率卻僅有9.78%、8.76%。

在4月26日，有網友就“招商積余毛利率低于同行業(yè)其他公司”向該公司發(fā)出提問，招商積余對此解釋稱，從公司業(yè)務結構來看，基礎物業(yè)管理占比大，增值業(yè)務規(guī)模小。基礎物業(yè)中，在管物業(yè)項目以非住宅類物業(yè)為主，2023年物業(yè)市場由增量向存量轉變，激烈的市場競爭導致利潤空間受到壓縮。

從財報來看，2023年，招商積余的非住業(yè)態(tài)管理面積2.13億平方米，占比61.9%，較去年的1.83億平方米增長了16.39%。期內，該公司非住宅業(yè)態(tài)占了該公司物管業(yè)務收入的59.04%，遠高于住宅的23.04%，但非住宅、住宅業(yè)務的毛利率都不算高，分別為9.10%、7.89%。

在今年3月份的業(yè)績會上，招商積余財務總監(jiān)江霞曾表示，毛利率的影響因素依然存在，預計2024年的毛利率整體上仍將高度承壓。

不過，今年招商積余迎來了一批新的管理層，在這些高管的“調控”下，招商積余能恢復之前的利潤水平和增速嗎？