最近樓市發生了一件大事，房屋養老金制度已經開始在上海等22個城市試點。

　　是的，房子和人一樣，也會變老變舊退化，也需要錢包來愛護，房屋養老金解決的就是房屋的養老問題。

　　住建部的原話是這么說的：研究建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險制度，構建全生命周期房屋安全管理長效機制。

　　也就是說，房子不僅有養老金，還要體檢、買保險。

　　而要辦這三件事，都需要花錢。錢從哪里來？現在還沒明確說，但至少有一部分是要房主來出。

　　這就意味著，我們房子的持有成本要增加了。

　　房屋養老金制度為什么現在被提出來？背后有何深意？有何影響？

　　01

　　最近房屋養老金首次被提到，是在8月2日的國新辦發布會上。

　　住建部新聞發言人王勝軍說，制度是帶有根本性的，關乎長遠。提高安全韌性水平要重視和依靠制度創新。比如，大家很關心房子的問題，房子像人一樣也會變老，老了也會生病。這就需要：

　　建立房屋定期體檢制度，按照房屋建造的年代、功能類型確定體檢頻次，及時查找和發現問題，有針對性地消除發現的安全隱患。

　　還要建立房屋保險制度，通過市場化手段推動完善工程質量和房屋安全監管機制。

　　另外，建立房屋養老金制度，為房屋體檢、房屋維修、房屋保險提供資金保障，我們將加快推進這三項制度的建設。

　　當時說的時候沒人在意，誰知道過了沒多久，上海就突然在8月21號宣布：在浦東等區域實施房屋養老金制度，并計劃在明年全市推廣。

　　上海市長龔正說，截至去年底，全市城鎮既有住房建筑面積超過7.6億平方米，大量房屋開始步入“中老年”。

　　為此，上海將探索實施三項制度：定期體檢制度、房屋安全保險制度、房屋養老金制度。

　　然后在昨天8月23日的國新辦發布會上，住建部副部長董建國在會上透露：住建部正在研究建立房屋體檢、房屋養老金和房屋保險制度，并構建一個全生命周期的房屋安全管理長效機制。目前，上海等22個城市已經在試點這些新制度。

　　從上述信息我們可以看出，房屋體檢、養老金和保險制度并不是隨便說說，而是已經進入試點實踐階段了，很可能明后年就要大規模推廣了。

　　02

　　為啥現在提這個事情呢？

　　還是要從一起事故說起。2022年4月29日，湖南長沙居民自建房發生倒塌事故，造成53人遇難。

　　事后相關部門做復盤，就想著要徹底解決類似房子質量不過關的問題，因此就提出了這三項制度。

　　另外，隨著大開發時代結束，房地產現在也進入了存量時代，就勢必會有越來越多的老房子。

　　據統計，截至2022年底，城鎮既有房屋中建成年份超過30年的接近20%，預計2040年前后，近80%的房屋將進入這個階段。

　　相當于，還有16年左右，我們目前大部分的房子就要進入中年了。

　　除了房齡變長，之前房地產大都是高周轉模式，為了賺錢很多開發商一個勁趕工期，這種房子質量也不會好到哪兒去，有些才剛交樓沒幾年就出現了外墻脫落、房梁開裂、地下室漏水、地磚開裂、墻面掉皮這些問題，比如曾經的宇宙房企近年好幾個樓盤都曝出了問題。

　　再說一個親眼所見的事情。之前我過年回縣城老家的時候，聽說一個剛交樓沒幾年的小區，居然有棟樓的墻體就直接開裂了，導致那棟樓的人都住不了，最后給的方案是每戶賠了錢，然后出去住段時間，等開發商修好了再住回來。

　　03

　　房屋養老金出臺以后，會有啥影響？

　　首先，從地方角度看，多了一項收入來源，甚至有人稱之為房產稅平替。羊毛出在羊身上，每平米每年收個幾十塊錢，一個大城市幾億平，一年收入就上百億了。

　　這項資金光是存銀行哪怕2%的利率，利息收入一年都很可觀。在各地被債務拖累的當下，哪個城市不想要這個香餑餑。

　　其次，房屋持有成本變高，尤其是房齡老的老破小，這些房子會更難賣，要是再來個房產稅，夠房主喝一壺的。

　　最后，房子持有成本變高，會讓更多人想賣房，房價下跌多了一重動力。

　　其實在歐美日本這些成熟發達國家，它們房屋持有成本是很高的，因為它們不但有房屋保險、維修費，還有房產稅。

　　比如美國，一年房子的房產稅都要交房子總價的1%-3%，此外還有幾百美刀的保險費用，100萬的房子一年持有成本要1-3萬。

　　日本略低，每年房產一年的持有成本占房款的1.5%~2%，包括房產稅、修繕費用等。

　　房屋養老金，很有可能是房產稅的一個鋪墊，在土地財政逐漸衰頹的現在，更多的新創收渠道會被挖掘。