這個問題是很多房產持有者心中的痛。

蔚藍把這個問題的原因歸結為內因和外因。

重慶直轄代價

對比同為二線直轄市的天津，重慶差在哪里？

天津是港口城市，本來底子就比重慶深厚，而且比重慶早直轄62年。

最重要的是，天津直轄時拿走了河北最好的科教文衛等資源。

然而重慶并非如此。

因為重慶直轄目的之一，是為了在不影響四川的大前提下，帶領周邊區域脫貧。

脫貧，也可以說是直轄的代價：

帶上你的窮兄弟一起，空手離開。

重慶底子薄， 這是外因。

內因1：重慶地形問題

①地形導致資源分散

重慶是山城。

山城的地形地貌，導致重慶成為了多中心城市。

多中心資源分散發展，很難形成大眾完全認可的價值高地。

至今，人們都在爭論到底哪個區域的房子更有價值。

這種情況，在平原城市鮮少發生。

比如北京和成都，都默認一個中心，環裝放射發展：內環，一環，二環......

房價涇渭分明：越中心，房價越貴。

②生活舒適度影響

山城不如平原平坦，生活舒適度也會有一定影響。

爬坡上坎

少量地鐵站要爬坡到達，例如銅元局地鐵站；

不少樓盤建在山上，交通不夠便捷，就像大盤保利江上明珠，表面看著離觀音橋很近，其實望山跑死馬；

樓盤內部高差很大，需要換乘電梯或爬梯到達，這種樓盤多到十個手指數不清。

塔樓扎堆

山城的基建成本高出平原城市至少20%。

為了節約成本，提高土地的使用率，重慶形成了塔樓扎堆現象。

重慶核心區的板樓極其稀少，進一步降低了居住舒適性。

內因2：產業升級問題

一座城市的產業數量，決定了工作崗位多寡。

一線城市，比二線城市強，主要強在產業。

上一輪產業爭奪戰，重慶正在遭遇特殊時刻，沒趕上。

成都卻借此升級了IT產業，比如游戲產業，穩坐國內手游頭把交椅的《王者榮耀》就誕生在成都。

內因3：金融屬性打折

重慶是少有的 50 年產權城市，只有極少樓盤有 70 年產權。

50年產權和70年產權的差別，根本不是早20年續期的問題：

50年產權縮短貸款年限，使購房者被迫增加月供。

房子金融屬性打折，房價必然打折。

所有樓盤都會老，重慶的樓盤卻因此“老”得特別快。

內因4：豪宅稅

重慶是唯一一個，房產均價 1 萬出頭的，卻執行最嚴豪宅稅的城市。

豪宅稅，是改善房頭上的緊箍咒，更會形成壓制房價漲幅的天花板。

今年，重慶豪宅稅雖然已經放松認定，但是卻并未取消。

內因5：天量供應

新盤天量供應現象“消失”了，但天量供應的余毒都轉移到了二手房。

就像一個人停止了瘋狂進食，但是已經吃進肚子里的食物，需要漫長的時間消化。

每個區域的成交大頭，都集中在超級大盤中。

這些樓盤，猶如黑洞，吸收了大量購買力。

并且， 重慶已有 58 萬套位置較好的公租房，開全國先河， 又吸收了一部分購買力。

供大于求，會影響房價。

蔚藍認為，以上因素里，對房價影響最大的就是天量供應。

重慶貝殼上目前有30萬套二手房，如果將這些房子瞬移到上海，很難說上海房價會不會因此而腰斬。

總結起來：

50年產權塔樓當道+30萬套二手房庫存+豪宅稅與公租房壓頂，加之老工業山城底子又薄，重慶樓市堪稱地獄模式。

發展圈里有重慶

傷心事說完了，說點開心事：

下一輪重點城市發展名單，包括重慶。

未來城市發展，也和房價一樣分化，不再是大鍋飯模式。

很多中小型城市是直接被放棄的，能進入發展圈的城市也就十來個。

為了應對世界百年未有之大變局，在未來的十年里，有不少重要產業會陸續從沿海轉移到重慶。

參考文獻： 《成渝雙城經濟圈建設規劃綱要》