文｜鄧浩志

地價太高，導致廣州土地市場不景

這不是我說是，是最近我和多家開發商投拓同行交流時普遍的反應。我也借著這個平臺，向有關部門反映一下情況。

所謂地價高，有兩個方面：

1、對未來售價不樂觀。在過去20年時間里面，房企在廣州做經濟測算的時候，通常會給未來加預期。比如預期年增長10%，如果1年后上市，銷售周期為3年，則項目銷售價格預期會比當下高20%。當下樓市不景，開發商普遍都不敢給預期了。而廣州的土地更慘，不少房企最近直接給了負預期。這在一線城市中比較少見，這也提示廣州在賣地前，必須盡量爭取做好穩房價的工作。

2、起拍絕對價格偏高。

根據多家全國性房企相關人士反映，在全國大城市中，廣州地價起拍價明顯偏高。而國內不少大城市，在樓市火爆的時候拍地會限房價，但也限地價，讓房企有大概8%左右的利潤率。在市場不好的時候，起拍價格也比較低，也留給房企在市場下行中有一定的利潤預期。而廣州部分土地，特別是城區土地，以起拍價作測算，部分都過不了盈虧平衡點。

比如最近備受關注的南方面粉廠地塊，有同行直接表示：這是一個好地塊，但不是一宗好買賣。在當下土地市場比較低迷的情況下，應該考慮多招募更多的意向單位，不能來來去去總靠幾家央國企。起拍價的擬定，是其中的關鍵。

廣東也有鶴崗，北部的清遠有房源跌到2000元/m2

近日有媒體報道廣東省清遠市臨廣州的板塊，有著多個超大樓盤價格跳水。例如今年7月，就有人花15.5萬拿下了清遠市臨廣區域一套69平方米的兩室兩廳，單價僅2200元/平方米左右。而從目前掛牌的房價來看，清遠臨廣板塊大量二手房的掛牌價都在3000元/平方米左右。為什么經濟最強的廣東房價居然這么低？為什么廣東的鶴崗居然就在一線城市廣州的邊上？其實這是典型供應遠遠大于需求，投資資金退潮后出現的踩踏效應。

清遠南部與廣州北部相連，這正因為如此，清遠南部無論是經濟，城市面貌還是房價，一直都比清遠北部經濟較弱的三連一陽地區要強不少。但這次居然是臨廣板塊房價跌得最兇。很大程度是清遠南部超量開發了大批針對廣州客戶的度假物業所致。

比如清遠的銀盞板塊，當年幾大開發商連片開發了數個萬畝，甚至十萬畝級的超級大樓盤。有部分剛需客戶被宣傳洗腦，以為在這里居住可以通勤廣州上班，實際每天上下班耗時近3個小時，通勤并不實際。

另一部分是認為這里山清水秀，適合養老、旅游、度假。但第一個月，第一年可能有新鮮感，但每次重重復復地搞衛生，重重復復同樣的生活，旅游度假感便蕩然無存。而養老最重要的醫療設施這里并不便利，所以最終也成為了雞肋。

最后則是樓市火熱時候的投資客，當市場降溫，投資潮退去之時，大家都寧愿拿著大城市核心城區的優質物業，而優先拋售的是使用效率更低，空置比例更高的郊區物業。在剛需放棄，投資拋棄，度假遺棄的大背景下，清遠臨廣板塊多個大盤的二手房出現踩踏式降價。

個人觀點，僅供參考