8月的最后一個工作日晚間，萬科發布了半年度報告并在線召開了業績推介會。

歉意貫穿始終，無論是業績介紹環節亦或問答交流的尾聲，管理層一再表示對業績虧損深感愧疚。

一個多月前的業績預告已經基本定調了這張中報，不論是歸母凈利潤70億—90億元的虧損，還是扣非后凈利潤50億—65億元的虧損，都創下萬科成立以來最大的業績滑鐵盧。

最終數據比預告的還要慘烈。受開發業務、計提減值等影響，上半年萬科的歸母凈利潤虧損額定格在98.52億元。

即便數據不利，市場依然透過此看到了萬科一攬子方案下的積極信號：銷售回款率超過100%、二季度經營性現金流回正、半年累計償債524億元、年內僅剩一筆20億元中票待還。與此同時，在國內大宗交易低迷的環境下，萬科上架的資產依然得到買家青睞，前7個月大宗交易簽約204億元。

在客觀環境極度不利的情況下，這家龍頭房企依然釋放出足夠的韌性和化債決心。

對于當下的萬科而言：活下去，就是勝利。

毛利波動需要時間消化

今年上半年，萬科實現營業收入1427.78億元，同比下降28.93%；歸母凈利潤虧損98.5億元，同比下降199.8%；基本每股虧損0.83元。分業務類型來看，地產開發業務及相關資產經營業務對應收入1234億元，占比86.4%，物業服務業務貢獻160億元，占比11.2%。

對于業績虧損，萬科給出了四方面原因：房地產開發項目結算規模和毛利率顯著下降、計提減值、部分非主業財務投資出現虧損以及部分大宗資產交易和股權交易股權虧損。

上半年萬科合計減值42億元，其中存貨跌價準備21億元，應收款項計提信用減值 21億元。

至于外界最為關注的房地產開發業務，上半年結算收入1116.8億元，同比下降 34.6%；開發業務的結算毛利率6.8%，同比下降13.5個百分點。萬科執行副總裁、財務負責人韓慧華稱毛利率下滑主要是由于報告期結算的項目大多為2022年集中供地前獲取，地價較高，后續銷售階段市場持續下行，以價換量導致利潤折損。她坦言從目前已售未結及未售的資源來看，未來一至兩年還是會繼續影響公司業績，需要一定時間消化。

對于后續如何穩定開發業務的毛利率水平，韓慧華也給出了萬科的兩方面措施，即提效增效存量資源以及保持住當前新項目的投后兌現水平。據其透露，2022年之后萬科主動投資的52個項目，平均開盤周期5.7個月，較之前縮短4.1個月，現金流回正周期12個月左右，銷售毛利率平均在18%左右。到今年年底，這批貨值預計將去化80%。隨著這部分“熱水”資源逐漸步入結算期，會對萬科的業績起到一定補充作用。

銷售端來看，上半年萬科實現銷售金額1273.3億元，回款率超100%，銷售面積939.5萬平方米，對應單價為1.35萬/平方米，銷售規模在第三方數據中位列行業第三，僅次于保利和中海。對應到各區域，上海區域依然是萬科的業績重鎮，上半年實現銷售448.7億元，占比35.2%；南方區域和北京區域以298.9億元和161.1億元的銷售額緊隨其后，占比23.5%和12.7%；華中區域和西南區域銷售額也突破百億，占比8.5%和8%；西北區域、東北區域則分別實現銷售金額76.6億元、65億元。

銷售的同時，萬科也在補儲。

上半年萬科在沈陽和徐州新增3個項目，總地價10.2億元，權益地價總額7.8億元。

今年僅剩20億境內公開債

截至6月底，萬科集團有息負債為3312.7億元，占總資產的比例為23.3%。從債務結構來看，一年內到期的有息負債1019.5億元，占比為30.8%；一年以上有息負債2293.2億元，占比為69.2%，報告期內萬科持有貨幣資金924億元。

對于市場關注的資金壓力之下，能否保障債務償還，萬科也給出了表態。

韓慧華從經營端和融資端介紹了萬科上半年的努力。

經營上公司積極銷售，二季度以來月均銷售額保持在200億元以上，單季度實現超42億元的正向現金流，她說三四季度有信心繼續保持經營性現金流為正。同時公司積極推進大宗交易和資源盤活，上半年已實現回款超百億，疊加處置部分業務收到的回款，三項合計實現回款1370億元。

除了自身造血外，萬科還在金融機構和相關部門的支持下實現新增融資和再融資，銀團貸款也在推進，7月末公司新增融資和再融資完成總量超過670億元。截至8月末，萬科已完成73億元的境內公開債券和折合人民幣約104億元的境外公開債券的償付，今年到期公開市場信用債僅剩余9月的一筆20億元境內公開債。

韓慧華稱，萬科會錨定既定的經營目標，繼續保持銷售和回款的穩定，加快推進大宗交易和股權處置，繼續按照量入為出的原則平衡好收支節奏，在全力完成下半年交房任務的同時，創造更多自由可用的現金流。同時，除了經營端創造現金流之外，萬科會盡可能穩定銀行存量融資規模，積極轉換融資模式，同時繼續爭取銀團貸款、經營性物業貸等機會，提供增量流動性，以此保障債務的安全兌付。

19個大宗交易在談

上半年制定并落地的“一攬子方案”是萬科集團全面化解潛在風險，積極適應行業向新發展模式轉變的五年計劃。這項計劃具體包括：實現總體負債規模下降；明確綜合住區開發、物業服務和租賃住宅三大核心業務；完成融資模式轉型等。

董秘朱旭稱，上述計劃已取得積極進展。截至7月底，合并報表的有息負債加供應鏈融資合計較年初凈下降172億元，資產交易實現204億元（含印力的資產交易及REIT發行）。

首席運營官劉肖介紹稱，萬科去年大宗交易總額174億元，今年1到7月份已完成204億元，涵蓋辦公、商業、酒店、公寓等31個項目。據其透露，未來4個月，大宗交易仍將按照既定路線繼續前行，當前有19個項目處于談判過程中，能夠完成“一攬子方案”中2024年度資產交易目標。

劉肖分析稱，上半年國內大宗交易并不活躍，但萬科逐步形成了兩大優勢，一是大宗交易的主陣地或主戰場基本初步形成，符合行業未來發展模式的退出渠道；二是萬科與境內外金融機構類投資者、本地國企、各地產業投資者、資產配置的個人投資者這4類投資者建立了鏈接與合作。

管理層在會上表態，將以一攬子方案為路線圖，推動公司盡快化解債務，實現瘦身健體，重新回到健康發展的軌道。

記者 孫婉秋

編輯 吳典