化解風(fēng)險(xiǎn)、確保高質(zhì)量交付、在行業(yè)新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換時(shí)完成各項(xiàng)能力構(gòu)建，是萬(wàn)科管理團(tuán)隊(duì)現(xiàn)階段的主攻課題

文｜王博

房企新一輪淘汰賽開打兩年，能存活至今，并按時(shí)保質(zhì)交樓的頭部房企，都有希望在新一輪競(jìng)爭(zhēng)中勝出。不過，現(xiàn)在仍是最難熬的時(shí)光。

8月30日晚，萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司 （000002.SZ/2022.HK;下稱“萬(wàn)科”） 召開2024年中期業(yè)績(jī)會(huì)，不到兩個(gè)小時(shí)的業(yè)績(jī)會(huì)上，萬(wàn)科董秘朱旭代表管理層多次向投資人道歉，表示誠(chéng)懇接受外界的批評(píng)和質(zhì)疑。

萬(wàn)科2024年中報(bào)顯示，上半年公司營(yíng)收1427.8億元，同比下降28.93%；權(quán)益凈利潤(rùn)-98.5億元，同比下降199.82%。

關(guān)于虧損原因，萬(wàn)科管理層解釋，主要是開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模和毛利率下降、大宗和股權(quán)交易虧損、部分非主業(yè)財(cái)務(wù)投資虧損以及減值計(jì)提。

其實(shí)，虧損仍然是上半年房企財(cái)報(bào)的底色。

中指研究院最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至8月30日，已有百余家A+H股房企發(fā)布2024年半年報(bào)或中期業(yè)績(jī)公告。上市房企盈利性持續(xù)走弱，凈利潤(rùn)下滑顯著。其中，72家公司營(yíng)收同比下降，87家公司凈利潤(rùn)同比下降，50家公司虧損，其中24家為疫情后首次虧損。

由于市場(chǎng)需求疲軟、房?jī)r(jià)進(jìn)一步下行、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇等原因，房企賣房子越來越難，“以價(jià)換量”就成為去庫(kù)存的常用手段，這也導(dǎo)致了上半年大多數(shù)房企營(yíng)收、利潤(rùn)雙降。

2022年后，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，“保現(xiàn)金流”、“有利潤(rùn)的營(yíng)收，有現(xiàn)金流的利潤(rùn)”等管理思路成為主流。此時(shí)，萬(wàn)科選擇以價(jià)換量，旨在保證公司的流動(dòng)性安全。

但從萬(wàn)科中報(bào)會(huì)上可以看出，管理團(tuán)隊(duì)也明白，在新的行業(yè)發(fā)展周期中，“以價(jià)換量”只能保證不掉隊(duì)，建立新的融資、業(yè)務(wù)、產(chǎn)品發(fā)展模式，才能保證萬(wàn)科在下個(gè)周期占據(jù)潮頭。

甩包袱 聚焦核心業(yè)務(wù)

業(yè)績(jī)會(huì)上，朱旭介紹，上半年萬(wàn)科的銷售仍在行業(yè)第一陣營(yíng)，在37個(gè)城市排名前三，實(shí)現(xiàn)銷售回款接近1300億元，回款率超100%。

降價(jià)促銷，回款率提高，讓萬(wàn)科有能力降低負(fù)債率。

財(cái)報(bào)顯示，上半年萬(wàn)科累計(jì)償債524億元，截至目前已完成73億元的境內(nèi)公開債和中期票據(jù)發(fā)行，以及折合人民幣約104億元的境外公開債券的償付。

萬(wàn)科年內(nèi)到期的境外公開債已全部?jī)斶€完畢，年內(nèi)到期的境內(nèi)公開債僅余1筆中期票據(jù)20億元。

萬(wàn)科2024中報(bào)顯示，截至報(bào)告期末，集團(tuán)有息負(fù)債合計(jì)3312.7億元，占總資產(chǎn)的比例為23.3%；一年內(nèi)到期的有息負(fù)債1019.5億元，在總有息負(fù)債中的占比為30.8%。萬(wàn)科集團(tuán)持有貨幣資金924.0億元。

綜上，萬(wàn)科有息負(fù)債以中長(zhǎng)期為主，但短期內(nèi)償債壓力仍在。

萬(wàn)科執(zhí)行副總裁、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人韓慧華在業(yè)績(jī)會(huì)上談到，上半年，萬(wàn)科把“保交房”和“保兌付”放在工作首位，完成了7.4萬(wàn)套房子的交付，如期歸還了154億元的境內(nèi)和境外債券。盡管現(xiàn)階段經(jīng)營(yíng)上仍面臨挑戰(zhàn)，但萬(wàn)科一定會(huì)全力以赴，在確保項(xiàng)目按時(shí)、保質(zhì)交付的同時(shí)，完成各類債務(wù)的兌付。

財(cái)報(bào)顯示，萬(wàn)科二季度經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流較一季度已明顯改善，實(shí)現(xiàn)42億元正向現(xiàn)金流。

萬(wàn)科管理團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，現(xiàn)金流的改善除了銷售回款，還在于大宗交易和資產(chǎn)的盤活，以及聚焦主業(yè)，逐步退出非主業(yè)業(yè)務(wù)和投資。

2023年至今，萬(wàn)科在政策支持下，通過“商改住” （商業(yè)用地調(diào)整為住宅用地） 、“售改租”、資源置換等方式盤活和優(yōu)化的資源合計(jì)455億元，實(shí)現(xiàn)盤活回款81億元，盤活和優(yōu)化的資源累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售140億元。

2024年上半年，為了聚焦主業(yè)，萬(wàn)科還在逐步退出非主業(yè)業(yè)務(wù)和投資。

2024年初，萬(wàn)科落地了“一攬子方案”，即全面化解潛在風(fēng)險(xiǎn)，適應(yīng)行業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)變的五年計(jì)劃。具體包括：

1.實(shí)現(xiàn)總體負(fù)債規(guī)模下降，財(cái)務(wù)恢復(fù)穩(wěn)健，債務(wù)規(guī)模、債務(wù)結(jié)構(gòu)等方面達(dá)到行業(yè)優(yōu)秀水平；

2.明確綜合住區(qū)開發(fā)、物業(yè)服務(wù)和租賃住宅三大核心業(yè)務(wù)，清理和轉(zhuǎn)讓非主業(yè)的財(cái)務(wù)投資，資產(chǎn)交易、存量盤活，全面完成戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)的瘦身健體，實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略聚焦與能力聚焦，做好、做強(qiáng)、做精主業(yè)，打造行業(yè)產(chǎn)品標(biāo)桿和服務(wù)標(biāo)桿；

3.完成融資模式轉(zhuǎn)型。從統(tǒng)借統(tǒng)還、主體信用為主，逐步轉(zhuǎn)向以項(xiàng)目和資產(chǎn)信用為主的融資模式，利用好房地產(chǎn)協(xié)調(diào)融資白名單、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸等工具。

基于“一攬子方案”，上半年，萬(wàn)科加快了處置非主業(yè)資產(chǎn)的步伐。

2024年2月，萬(wàn)科23.8億元轉(zhuǎn)讓七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)50%股權(quán); 5月，萬(wàn)科完成深圳灣超總項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，回款22.35億元; 6月，印力完成了南翔印象城MEGA 48%的股權(quán)交易，交易金額13.2億元。

截至7月底，萬(wàn)科完成交易額204億元 (含印力的資產(chǎn)交易及不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金REIT發(fā)行) 。

朱旭稱，“一攬子方案”不是簡(jiǎn)單做“減法”，還包括發(fā)展方案，具體包括：推進(jìn)綜合住區(qū)產(chǎn)品模塊研發(fā)創(chuàng)新， 提升開發(fā)業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力；確保投資兌現(xiàn)水平；實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)租公寓、物業(yè)服務(wù)等經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)資產(chǎn)管理規(guī)模有質(zhì)量增長(zhǎng)，競(jìng)爭(zhēng)力行業(yè)領(lǐng)先等。

做強(qiáng)三大主業(yè)，重筑護(hù)成河

收斂聚焦的同時(shí)，萬(wàn)科穩(wěn)步提升三大主業(yè)。

上半年，萬(wàn)科綜合住區(qū)開發(fā)業(yè)務(wù)銷售仍然居于行業(yè)第一梯隊(duì)，交付7.4萬(wàn)套房子。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年，房企銷量前三名分別是保利發(fā)展、中海地產(chǎn)及萬(wàn)科，銷售額分別為1733.0億元、1483.0億元、1267.2億元。

租賃住宅業(yè)務(wù)方面，2024年上半年，萬(wàn)科泊寓實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入17.3億元，同比增長(zhǎng)5.3%。

截至6月底，泊寓累計(jì)開業(yè)數(shù)量增加至18.3萬(wàn)間，客戶滿意度95%，出租率保持95.2%，GOP （酒店行業(yè)營(yíng)業(yè)毛利） 利潤(rùn)率接近90%，單房運(yùn)營(yíng)成本同比下降13.3%。

上半年，萬(wàn)科還盤活了長(zhǎng)租業(yè)務(wù)中的存量資產(chǎn)，如深圳和頌軒項(xiàng)目就是由傳統(tǒng)商辦資產(chǎn)“售改租”的新產(chǎn)品。

和頌軒項(xiàng)目有1088套房，開業(yè)即滿租，同類模式萬(wàn)科今年已盤活房源數(shù)超5500間。此外，泊寓還響應(yīng)國(guó)家納保政策 （符合標(biāo)準(zhǔn)的長(zhǎng)租公寓納入保障性租賃住房） ，全國(guó)共計(jì)納保11.2萬(wàn)間。

物業(yè)服務(wù)方面，上半年，萬(wàn)物云實(shí)現(xiàn)營(yíng)收176.3億元，同比增長(zhǎng)9.5%。

其中，社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)收入101.5億元，占比57.6%，同比增長(zhǎng)11.5%; 商企和城市空間綜合服務(wù)收入60.8億元，占比34.5%，同比增長(zhǎng)7.0%; AIoT(人工智能物聯(lián)網(wǎng))及BPaaS (流程即服務(wù)) 解決方案的收入14.0億元， 占比7.9%，同比增長(zhǎng)5.9%。

伴隨城市發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的持續(xù)變化，為老百姓建設(shè)好房子、提供好服務(wù)，已成為行業(yè)新發(fā)展階段下房企核心競(jìng)爭(zhēng)力所在。

上半年，萬(wàn)科的三大主業(yè)也圍繞這一目標(biāo)展開。

在新房銷售方面，為了優(yōu)化客戶交付體驗(yàn)，萬(wàn)科在交付前邀請(qǐng)超過2萬(wàn)戶業(yè)主走進(jìn)工地，實(shí)地感受建造質(zhì)量。

為了適應(yīng)“好房子-好社區(qū)-好城區(qū)”的客戶需要，萬(wàn)科也在積極研發(fā)適配城市發(fā)展趨勢(shì)的前沿產(chǎn)品。

早在2018年9月，萬(wàn)科就創(chuàng)建了“2049未來城市實(shí)驗(yàn)室”，開啟研究，走訪調(diào)研全球超50個(gè)先進(jìn)社區(qū)。2021年8月，上海市政府與萬(wàn)科簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，“未來城市理想單元”就是其中的關(guān)鍵內(nèi)容之一。這個(gè)5年多前埋下的伏筆，如今到了開花結(jié)果的時(shí)刻。

“未來城市理想單元”首個(gè)項(xiàng)目“理想之地”2023年在上海嘉定落地，就把住宅、市集、商店、辦公、運(yùn)動(dòng)館、幼兒園、養(yǎng)老和政務(wù)服務(wù)融合，80%的日常城市服務(wù)都可以在15-20分鐘步行范圍內(nèi)達(dá)成。

在樓市銷售整體承壓的背景下，“理想之地”成為2023年上海市住宅銷售套數(shù)和面積雙料冠軍。2024年，“未來城市理想單元”在更多城市落地。

不僅如此，萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓的運(yùn)行也在用這個(gè)思路構(gòu)筑生活圈。近兩年，萬(wàn)科不斷的創(chuàng)新公區(qū)資源。在公寓附近引入潮流市集、休閑小街、趣玩運(yùn)動(dòng)、深夜食堂等多元生活集合店。

以此概念建設(shè)的萬(wàn)科廈門海灣社區(qū)，開業(yè)后連續(xù)16個(gè)月月均簽約500間，實(shí)現(xiàn)出租率 100%，首個(gè)完整年度的NOI （凈營(yíng)運(yùn)收入） 率超過5%。

物業(yè)運(yùn)營(yíng)方面，在新增樓盤顯著減少的情況下，萬(wàn)物云瞄準(zhǔn)了存量住宅小區(qū)日益增長(zhǎng)的房屋維護(hù)和更新需求，重點(diǎn)提升設(shè)施翻新能力，不僅對(duì)在管物業(yè)公區(qū)環(huán)境進(jìn)行了改善，增加了收入，也提高了客戶滿意度、繳費(fèi)率，并讓資產(chǎn)得以保值增值。

上半年，萬(wàn)物云中標(biāo)了騰訊企鵝島、華為青浦練秋湖兩個(gè)大型設(shè)施管理外包服務(wù)項(xiàng)目，金額超過5億元。商業(yè)物業(yè)服務(wù)單價(jià)高、續(xù)約穩(wěn)定，是萬(wàn)物云未來營(yíng)收持續(xù)增長(zhǎng)的基石。

在物業(yè)、租賃領(lǐng)域的運(yùn)營(yíng)能力積累，讓萬(wàn)科有機(jī)會(huì)在新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換時(shí)，首先打動(dòng)金融機(jī)構(gòu)，改變了行業(yè)靠拿地、蓋房子，借開發(fā)貸的傳統(tǒng)融資模式。

上半年，萬(wàn)科合計(jì)新獲融資、再融資612億元，新增融資綜合成本3.66%，其中境內(nèi)3.60%，創(chuàng)歷史新低。此外，萬(wàn)科上半年經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸落地219億，占上半年融資總額的35.78%。

同時(shí)，上半年，萬(wàn)科在多賽道實(shí)現(xiàn)了REITs突破。

4月，印力REIT上市，發(fā)行規(guī)模32.6億元。目前，萬(wàn)科保障性租賃住房REIT和物流倉(cāng)儲(chǔ)REIT也已進(jìn)入申報(bào)進(jìn)程。此外，今年萬(wàn)科還成立了旗下首個(gè)商業(yè)Pre-REIT基金，而此前設(shè)立的建萬(wàn)租賃Pre-REIT基金也實(shí)現(xiàn)了擴(kuò)募。

國(guó)壽投資、中信證券、建信信托、平安理財(cái)、招商理財(cái)?shù)榷嗉抑顿Y機(jī)構(gòu)參與了印力REIT認(rèn)購(gòu)，建信、中信、泰康等還與萬(wàn)科聯(lián)手成立了基金產(chǎn)品。

REITs對(duì)于經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)的重要性，類似于按揭貸款之于住宅開發(fā)，這種融資模式不僅能盤活存量資產(chǎn)、貢獻(xiàn)現(xiàn)金流，更能打通“投-融-建-管-退”的商業(yè)模式閉環(huán)，并反向推動(dòng)企業(yè)持續(xù)提高資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)水平。

未來，中國(guó)仍有百萬(wàn)億級(jí)的存量資產(chǎn)體量，REITs市場(chǎng)發(fā)展仍有巨大空間，對(duì)REITs工具成熟運(yùn)用，將成為房企適應(yīng)行業(yè)新發(fā)展階段的核心能力之一。

高管持股，看好后市

中國(guó)房地產(chǎn)何時(shí)能走出低谷？2024年半年報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)上郁亮只回答了這一個(gè)問題。

他認(rèn)為：中長(zhǎng)期看，潛在住房需求雖然已經(jīng)過了歷史峰值，但絕對(duì)量的規(guī)模仍然巨大；短期看，經(jīng)過了三年的調(diào)整，新房的性價(jià)比在提升，政策對(duì)多樣化住房需求的支持力度也在持續(xù)增加，這些都在為市場(chǎng)需求的復(fù)蘇積蓄能量，為新發(fā)展階段的到來提供土壤。

郁亮稱，新房產(chǎn)品力、服務(wù)力比之前有了非常大的提升。隨著房地產(chǎn)供需關(guān)系發(fā)生根本性變化，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)鍵要素從過去的規(guī)模變?yōu)楫a(chǎn)品力和服務(wù)力，也就是給消費(fèi)者提供優(yōu)質(zhì)住房。優(yōu)質(zhì)住房不僅是物理?xiàng)l件層面上的改善，也包括消費(fèi)者全周期居住體驗(yàn)的軟性提升。行業(yè)的產(chǎn)品迭代速度已經(jīng)加快到3、4個(gè)月就要更新一代。開發(fā)商卷產(chǎn)品、卷服務(wù)，對(duì)消費(fèi)者來說是件好事情。

郁亮說，產(chǎn)品力、服務(wù)力提升的同時(shí)，新房的性價(jià)比也在提高。房?jī)r(jià)水平經(jīng)過了三年調(diào)整，已經(jīng)回落到一個(gè)相對(duì)比較合理的位置。新房產(chǎn)品的性價(jià)比有比較大的提升。比如今年上半年萬(wàn)科在合肥開盤的璞拾隱翠項(xiàng)目，在市場(chǎng)普遍下行的情況下，六次開盤全部售罄。

他進(jìn)一步分析了政策端、供給端和需求端的變化。

政策端，對(duì)多樣化住房需求的支持也讓買房變得更容易了。各個(gè)城市在因城施策的導(dǎo)向下，無論是購(gòu)房門檻，還是首付成數(shù)和利率水平，都已經(jīng)盡可能的向各類多元化住房需求放開和傾斜。

需求端，消費(fèi)者的信心在逐步恢復(fù)，居住支出負(fù)擔(dān)有明顯降低，購(gòu)買力也在提振，這為需求復(fù)蘇創(chuàng)造了良好條件。

供給端，新房的供給量相對(duì)是不足的。今年住宅新開工面積到目前同比再下降24%，按這個(gè)趨勢(shì)全年預(yù)計(jì)5億平米左右，即使是和一些城鎮(zhèn)化已經(jīng)完全成熟的國(guó)家比較，目前的供給水平也是偏低的。供求關(guān)系的改善，為市場(chǎng)走出低谷、重拾向上動(dòng)力提供了條件。

8月30，萬(wàn)科中報(bào)發(fā)布會(huì)當(dāng)天，受存量房貸或?qū)⑾抡{(diào)消息影響，地產(chǎn)板塊普漲。收盤時(shí)，萬(wàn)科A上漲8.33%，報(bào)收于6.76元/股。

7月9日，萬(wàn)科發(fā)布公告，披露公司骨干1862人已自籌資金2.01億元增持公司A股股票，增持股份自愿鎖定兩年，其中管理團(tuán)隊(duì)增持金額不低于總額的三分之一。這意味著包括高管在內(nèi)的萬(wàn)科骨干員工，把自己的利益與公司發(fā)展進(jìn)一步綁定。

中報(bào)發(fā)布會(huì)上，多次道歉之余，萬(wàn)科管理層一致表示，解決萬(wàn)科開發(fā)業(yè)務(wù)的困難、提升向“新”而行的能力，仍需要耐心和時(shí)間，現(xiàn)在的耐心，就是對(duì)未來的信心。