文/子木

最近樓市有兩個言論火熱到“刷屏”，很多讀者讓我講講。

一位是萬科董事長郁亮說：

經(jīng)過三年時間，房價已回落至相對合理水平，現(xiàn)在市場新房供給不足，新房性價比突出。

另一位是經(jīng)濟學家高善文說：

央行不擴表，地產(chǎn)行業(yè)就團滅。

那么這些話到底是對是錯，這些話的背后到底藏著什么玄妙，真相又是什么，我講講自己的看法。

1、

郁亮說，三年時間，房價已回落至相對合理水平，現(xiàn)在市場新房供給不足，新房性價比突出。

言外之意就是，房子能買了，現(xiàn)在正是抄底的好時候。

這幾句話，半真半假。

從2019年計算，到現(xiàn)在為止，全國房價的確已經(jīng)普跌了30%了，有些地方甚至達到了40%多的腰斬。

有些城市很多人說房價根本就沒跌，這些沒跌的城市基本都是小地方，因為信息不透明，交易量比較低，所以大多數(shù)人對房價漲跌，沒有概念。

我認為現(xiàn)在的中國房價已經(jīng)實現(xiàn)了“硬著陸”，注意，不是“軟著陸”而是“硬著陸”，開發(fā)商死了一大批，斷供法拍房的數(shù)量也是歷史最高。

B和C都跌崩了，不是“硬著陸”是什么？

而且北上廣深的房價基本已經(jīng)回落到4-5字頭，2-3萬也在郊區(qū)能買得到，武漢、成都、南京、蘇州等地方，1萬多也能搞到剛需房，杭州和廈門貴一些。

所以你說中國房價貴嗎？不能說貴，一定是跌回到了基本面。

但問題來了，房價回歸合理位，就意味著能抄底嗎，未必。

因為房價在下跌的同時，收入也在下跌，跟2019年相比，有機構統(tǒng)計，居民收入平均縮水了40%左右。

房子跌30%，收入縮40%，誰都能算明白這筆賬。不是房子不想買，而是富人沒預期，打工族六個錢包是空的，而且每個城市的收入房價比都不一樣，這才是真相。

其次新房供應方面，郁亮說供應短缺，其實是在表達，這兩年開發(fā)商都不愿意拿地，地賣不出去，接下來自然新開工的樓盤就少了。

以此推斷新房稀缺，更搶手了。但問題是，新開工少，但并不代表已開工的少啊。今年新房存量供應已經(jīng)漲上天了。

7月末，商品房待售面積達到了73926萬平方米，其中住宅待售面積增長了22.5%。庫存已經(jīng)達到歷史巔峰了，按照目前賣房速度，5年都夠嗆，房子是夠的。

其實郁亮說這些話，也能理解，因為上半年萬科身陷債務風波，靠變賣資產(chǎn)和深圳砸錢才勉強活了下來，接下來想擺脫危機走上正軌，還得靠賣房。

但如果硬說，房價跌回合理水平、庫存小，玩文字游戲，賺認知差，就不對了。

萬科難，買房人更難。前幾天，傳出存量房貸利率要下調(diào)的消息，全網(wǎng)都沸騰了。

為什么呼聲這么高，因為人們月供壓力比較大，這時候都在想辦法先降壓，保證安全。

總之，經(jīng)濟起不來，收入水平跟不上，最先考慮的永遠是生存。房價如果真跌回到人們買得起的地步，即使萬科不說，大家也會去買的。

認清現(xiàn)實才有助于尋找更好的出路。

2、

高善文說，央行不擴表，地產(chǎn)行業(yè)就團滅。

按照宏觀經(jīng)濟調(diào)控邏輯來說，此話不假。

擴表就是放水，但這種放水不是直接印鈔，而是通過買國債的形式，擴大整體的貨幣供應。

2015年的貨幣化棚改可以在一定程度上被視為一種擴表行為。它可以跳過中間環(huán)節(jié)，由政府直接向市場注水，發(fā)錢到企業(yè)和個人。

為啥說央行不擴表，地產(chǎn)行業(yè)就團滅呢？

是因為現(xiàn)在地產(chǎn)行業(yè)，還是融不到錢。因為即使國家再號召，銀行都不愿意把錢貸給開發(fā)商，因為大家對樓市的預期普遍較差，萬一出去的錢要不回來怎么辦？

銀行是思考最簡單的機構，有錢賺就搞，沒錢賺就跑。根本不會顧及大局和未來發(fā)展。

所以開發(fā)商想跟銀行借錢，老大難了，地方又不愿意給開發(fā)商背書，因為下面還有更缺錢的城投和本地開發(fā)商。

所以前段時間廣州還專門發(fā)布通知說，禁止開發(fā)商躺平。

也挺有意思的，錢貸不出來，房子賣不出去，一降價賣房，老業(yè)主就上門維權，不躺平還有其他方法嗎？

所以擴表很重要，能由上面直接撥款救濟地產(chǎn)行業(yè)，是最直接有效的方式。不止地產(chǎn)行業(yè)，各行各業(yè)都需要擴表注水。

而且擴表還有一個好處是可以野蠻制造通脹周期。

現(xiàn)在普通家庭負債高，靠正常經(jīng)濟運行邏輯，月供就夠壓垮人了，但如果強行制造通脹，那么債務長期來看是稀釋的。

比如現(xiàn)在月供是1萬元，等到十年以后，只要通脹起來，那時候還1萬就跟現(xiàn)在還2千一樣簡單。

跟西方一樣，野蠻制造通脹會拉大貧富差距，但通脹型社會，底層老百姓的下限也會很高，起碼小康。

但如果是通縮型社會，底層老百姓，是沒有下限的，地板下面地殼，地殼下面是十八層地獄。

3、

說一千道一萬，房價的根本是經(jīng)濟。

只有經(jīng)濟好了，才有預期和購買力推動樓市運行。而靠樓市提前透支購買力，驅(qū)動經(jīng)濟那一套，已經(jīng)行不通了。

之前很多人說，房地產(chǎn)就是夜壺，著急了拿來用一用。但現(xiàn)在，夜壺已經(jīng)破了，尿多少漏多少。

很多人說我悲觀了許多，其實也沒有，這段時間我把中外講經(jīng)濟學周期的書基本都過了一遍。

其實站在歷史長河里，今天這一切不算什么，都是周期的一個小片段。

而且周期回落，在某種意義上，并非壞事。因為任何一個東西，只要一直漲，肯定會有爆破的一天，嚴重就是經(jīng)濟危機。

參考93年日本之后，多少人因為破產(chǎn)而跳樓，還有人精神失常，橋洞下餓死的人也不在少數(shù)。

所以某種意義上，我們還好一些。起碼勤快些不至于吃穿犯愁。

大家痛感比較強，是因為我們之前一直都是高速發(fā)展型社會，經(jīng)濟增速突然跌下來了，不太適應，由奢入儉難。

以上我都是對市場大多數(shù)人講的普適邏輯。下面我再對少部分人講一些心里話。

雖然市場預期普遍差，但一定不要被大眾情緒裹挾，永遠要在船上，而不是岸上，其次要想走得遠，要學會逆流，而非順流。

拿身邊的朋友舉例，有些人房價漲了以后才去買房，房價跌完了以后才去賣房，而且房價一跌就一蹶不振，或者逃到岸上，對樓市不理不睬，再不關心。等到身邊的人進去賺到錢了，又眼巴巴重新上船，但往往已經(jīng)晚了。

接下來我們會跟著全球擴表，把通脹打起來，第四季度會非常夸張，因為要完成年度5%的目標，至少要付出三倍以上的政策紅利。

而最近《促高質(zhì)量消費二十條》提出，恢復教育和游戲等等行業(yè)的消費邏輯，其實也是對之前措施的態(tài)度上的重要糾偏。這比超發(fā)貨幣和擴表都有用。

退一萬步講，即使全國經(jīng)濟不行，但一些重要的城市經(jīng)濟和行業(yè)，純靠超發(fā)貨幣和外循環(huán)也能硬撐起來。

比如現(xiàn)在很多行業(yè)都不賺錢，但是旅游、外貿(mào)出海，和一些小眾行業(yè)卻很賺錢。

他們只會偷偷摸摸悶聲發(fā)大財，更不公開說自己的商業(yè)秘密。因為現(xiàn)在的中國社會已經(jīng)成了“黑森林法則”，只要有一小撮人賺錢被發(fā)現(xiàn)，就會有大量人涌進去內(nèi)卷，最后搞得誰都賺不上錢。

但機會在嗎？永遠在。只不過要尋找確定性。

比如去年我讓大家買黃金，很多人跟著買了，今年讓大家買儲蓄險，也有人跟著買了。

利率會一路奔向0%就是確定性。今天儲蓄險利率普調(diào)至2.5%了，現(xiàn)在想買3%市場也不賣了，因為機會已經(jīng)失去了，趨勢已經(jīng)結(jié)束了。

接下來房子還能賺錢嗎？

大多數(shù)不能，但小部分可以，房子是所有國家財富人群的主要資產(chǎn)，只不過中國，在人口趨勢下降的背景下，確定性比過去難很多。

算一算距離房地產(chǎn)上一輪起點，已經(jīng)有9年了，疫情三年，疫情后到現(xiàn)在快2年，這些年房價其實一直都在跌，很多地方已經(jīng)連跌了5年。

按照周期論來講，8年大周期5年小周期，無論哪一種邏輯，都算是又進入了新一輪的起點。

目前最主要考慮的因素是城市、產(chǎn)業(yè)和人口。

只要這三項表達的數(shù)據(jù)是走好的，而且國家發(fā)展的紅利和重大投資都能匹配上，長期看，房子還是沒問題的。

在股市，能賺錢的就那么幾只票，在樓市，買房能賺錢的也只有那幾個城市，只要把握住了，把周期拉長陪跑，依舊能對沖風險。前提是保持關注不下車，這是接下來我最想跟大家說的話。

本文完，感謝閱讀。關于投資和理財更多的信息和信號，我都會放在星球里，跟5200多投資愛好者共同分享財富保值秘密，歡迎加入。