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作者 | 王澤紅

房地產調整期，物管企業如何尋找新增長點，已成為其必須破解的難題。

但從世茂服務2024年中期財報看，這家上半年經歷核心管理層更替，業績依舊穩，上半年實現營業收入40.3億元，毛利潤8.1億元；凈利潤2.1億元，較去年同期提高3.4%。

不僅如此，其還找到了自身穿越周期的四個“錨點”。

在8月29日的業績發布會上，總裁邵亮告訴投資者，他履新世茂服務5個月以來，與高管層用時兩個月，走訪一線與一線管理層、區域管理層，以及與客戶代表進行溝通，最終確立了世茂服務的四項重點工作，分別是品質服務提升、回款提升、提質增效和市場增量。

這也是當下物管企業的共識，隨著住宅新開工面積和竣工面積的減少，物管企業營收的增長，將更多地依靠存量住宅市場及非住宅市場的拓展。

從多家物企中期財報看，非業主增值服務規模減小，與房地產相關的社區增值服務收入收縮明顯，基礎物業管理服務的占比重新提升，已經成為普遍現象。

世茂服務也不例外，但公司基石業務物業管理服務保持穩定增長態勢，上半年收入達27.6億元，同比增長5.7%。

如何在非住宅領域拓展，將成為物企重獲增長動力的關鍵所在。

外拓強勁，新增年飽和收入6.2億元

拆解世茂服務半年報，可以看出其在提升外拓能力層面，下足了功夫，中標率較去年同期提升2.9個百分點至38.9%。

相比于往期，世茂服務的外拓策略更加聚焦，更注重項目品質和盈利能力，主要體現在兩方面，一方面劃定重點城市，集中力量在優勢區域中的深耕市場，尤其是高校園區及醫院物業，持續擴大細分賽道優勢。

另一方面，設立投拓委員會，建立了多部門聯合評審機制，嚴格把關，優中選優，為交付后的項目管理及整體盈利做保障。

“在前端評審時，對包括準入、城市和行業賽道等方面均有專屬要求，這樣前端門檻會逐步提高。我們希望新入項目在后續經營上、現金流貢獻上以及利潤保障上，能夠有更好的表現，以便抵御這一輪市場周期。” 邵亮解釋道。

他認為，在外拓層面，能力優先于結構，所以世茂服務將住宅和非住業態進行分開管理，類似于事業部的管理體制，聚焦所對應的賽道，進行市場拓展。

上半年，世茂服務通過競標獲得中國農業大學、溫州大學、浙江金融職業學院等高校服務項目，高校園區服務力持續保持行業第一。截至6月底，其在管學校和園區265個，覆蓋45座城市，服務全國985高校12所。

在醫院后勤服務領域，發揮在湖南龍頭的優勢，新拓展長沙婦幼保健院，并在今年走出湖南市場，拓展了合同總金額超5000萬元的江西萍鄉市人民醫院。目前，世茂服務在醫院服務領域有專業一線人員4000余名，服務覆蓋三甲醫院12所，醫院71個。

通過提升第三方市場競標外拓能力，世茂服務上半年實現新增年飽和合同金額6.2億元，新增合約建筑面積17.7百萬平方米，6月單月拓展項目年飽和合同金額2.3億元，創月度新高。

其中，年飽和合同金額大于1千萬元的項目有13個，包括“中國移動貴州公司”、“國家會展中心（天津）”及“浙江大學海南先進技術與產業創新平臺”等項目。

截至6月底，世茂服務為1491個項目提供種類豐富的服務，包括住宅、高校、公建、產業園及醫院等，管理規模發展也愈發穩健，第三方項目占比高、組合價值高。

具體而來，其合約面積達3.3億平方米，在管面積2.5億平方米，在管及合約面積來自獨立第三方的面積占比分別為75.2%，77.2%。其中，在管住宅項目中83.1%來自經濟發達地區。

提升管理效能，管理費用下降6.6%

除市場增量之外，世茂服務在品質服務提升、回款提升、提質增效三個方面，也進行了重點布局。

為了提升服務品質，從硬件改善、軟性提升和社文建設方面更新服務產品。以硬件為例，主要圍繞 “歸家”動線，綠化、車場、設備設施、大堂等場景，進行更新迭代以及進一步保養和維護。

近幾年物管企業在收入端普遍承壓，邵亮認為收款的本質是基于服務提高，在保障服務品質提升情況下，收入流入方面會進一步提高。除此之外，在前端流入端，世茂服務正在實現細化網格。

“在收繳、多營以及場地創收等維度，我們將更進一步細化管理。落實每個項目在本身各個經營收入端的顆粒度，用更網格化地管理形成更好的坪效。” 邵亮透露道。

上半年，世茂服務主動調整管理模式，通過精簡組織設置，經營效率顯著提升。財報顯示，其管理費用下降至4.2億元，較去年同期下降6.6%，管理費率也下降0.5個百分點；通過優化組織架構，減少層級，釋放產能，單名員工效能同比提升3.4%。

“各個企業都在做能夠具備更長周期經營所需要的調整，世茂服務也是一樣，核心就是開源節流。” 邵亮強調道，世茂服務在成本管控方面、人均坪效方面、區域化供應鏈方面以及節能方面，會形成更好地管理體制，希望能夠給到前端經營有更好的成果釋放。

具體而言，主要體現在兩個層面：開源維度，一方面要提高服務水平、提升服務滿意度，進而提高收繳；另一方面，會將一系列收入拆分成更細的顆粒度，落實更有針對性地管理；節流維度，則是圍繞在提質增效形成更好地管理變革。

這也是世茂服務下半年發展的重點方向，其表示將重點提升管理效能，優化在管項目組合；著力提升項目經營管理能力，嚴格控制前線管理成本，促進提升物業管理服務的利潤率水平。