你說“卷”會有盡頭嗎？

包哥覺得，至少在順義的新房市場，答案是：卷不到盡頭。

這不，剛剛順義又成交一組住宅用地，位置在后沙峪。

后沙峪地塊環線位置

具體的成交信息是 ↓↓↓

地塊 全稱：順義區后沙峪鎮西泗上村棚改項目SY00-1801-0104、0105、0106、0107地塊R2二類居住用地、B1商業用地、A334托幼用地

拿地企業：懋源

成交金額：43.2億

住宅指導價：6.1萬／平

后沙峪新地塊具體位置

順義新房市場一直很卷，無論是從價格還是品質上，一個多月前，包哥就專門寫過一篇關于順義新房的分析：

如今，后沙峪西泗上村地塊也塵埃落定，不久后也要加入順義新房混戰中，6.1萬／平的指導價到底能不能被現在的市場接受？

如果你正好對順義新地塊或者新房感興趣，歡迎加包哥微信，咱們邊聊邊看。

先來看看新地塊的情況。

后沙峪0104等地塊位于順義的后沙峪板塊，南側緊鄰溫榆河公園，東邊挨著亞洲殘奧委員會體育訓練中心，再往東就是三甲醫院北京友誼醫院順義院區。

后沙峪新地塊周邊配套

新地塊到羅馬湖公園的直線距離也就大概1.5公里，到祥云小鎮的直線距離在3.8公里左右，還算是在后沙峪的核心區，各項配套都不算差。

但新地塊有一個點是不臨鐵，到15號線后沙峪地鐵站直線距離4.6公里，到西側未來科學城區域17號線未來科學城站的直線距離3.6公里。

但因為地塊到未來科學城板塊隔著“不可逾越”的溫榆河，所以地塊真正能享受的配套還是在后沙峪這邊。

后沙峪新地塊距離地鐵站距離

好的一點是，雖然軌道交通不給力，但地塊北側緊鄰機場高速，所以自駕上高速去未來科學城板塊也非常近。

距離高速路太近也有弊端，就是得忍受機場高速所帶來的噪音污染。

再看地塊具體信息：

兩塊住宅容積率只有1.1，控高只有24米，也就意味著項目大概率會做別墅或大平層項目。

而此次拿地的懋源，在豪宅方面確實是專家。

后沙峪新地塊規劃數據

不過，住宅部分的體量超過17萬平，這絕對可以打造一個超級大豪宅區了。

關于后沙峪今天出讓的這塊地，還有一個信息，就是 此次共發掘墓葬3座，均為豎穴土壙磚室墓。

編號為M31、M32、M33。隨葬品較少，有綠釉陶罐、銅錢、鐵扣、白瓷碗、陶罐等。根據開口層位、形制結構和遺物特征推斷，該批墓葬時代為唐代時期。

考古發掘文件

不知道地塊后期開發住宅會不會直接來個“唐風豪宅”呢？

后沙峪新地塊如果打造“豪宅”項目，那包哥認為可以暫時躲避掉順義新房的內卷爭斗。

因為現在的順義，無論是改善還是剛需，都快卷上天了。

順義主力新房分布情 況（數據為7月底）

先說新地塊所在的后沙峪，新房仍屬于三足鼎立的時代，但價格已經在悄悄往下探了。

指導價5.8萬的璟上蘭園、建發觀云，最新網簽均價來到了4.86萬/平和5.51萬/平，剛入市不久的星宸和煦也已經成功網簽42套，網簽價5.65萬/平。

后沙峪新盤分布情況（數據為7月底）

不過價格再往下探，也不得不承認，后沙峪依然是順義新房能扛得住價格的區域。

再就是異常熱鬧的順義老城區，15號線石門、順義、俸伯站周邊的新盤，現在有5個。

老城區這邊的新盤，目前也就御湖境而起在頂著4.6萬/平的指導價在賣，其他的像璞瑅潤府，早早地就低于4萬了。

順義老城新盤分布情況（數據為 7月底）

而順義老城的新盤價格體系，即將被一個俸伯的新盤打到崩潰。

這個項目就是住總青年one，不僅卷陽臺、卷得房率，它是直接把價格卷到了令人咋舌的地步。

青年one指導價是4.5萬/平，開盤直接不端著，直接3.5萬以下，很有可能是3.2萬／平，這樣按照項目最小72平戶型來算，總價200萬出頭就能上車一個順義臨鐵小三居。

青年one：我降到3萬2，大家誰都別想活！

順義還有老城區北邊的馬坡和南邊的仁和，包哥覺得南邊的仁和要比北邊的馬坡要好一點，畢竟有地鐵R4線的規劃。

而R4線計劃在仁和板塊建設的臨河站，直接利好星譽BEIJING和城建的仁和新項目，這也改變了順義地鐵只有15號線的現狀。

城建仁和項目位置

不過，在市場好的時候，城建的星譽BEIJING也沒 辦法買到4W+，但卻實打實的賣了800多套。

之后入市的城建仁和新項目，4.3萬/平的指導價，恐怕很難破4。 現在懸念就是，城建到時候可以把仁和項目的開盤價降到3萬幾了。

不過，仁和板塊，因為R4線的規劃落地，包哥開始看好了。

以上。

關于懋源拿下的后沙峪新地塊，關于順義新房，你還有什么想聊的？或者對哪個新房項目感興趣，趕緊加包哥微信，咱們私下聊去。

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