一、關于租賃合同的效力

1、租賃標的物為危及不特定公眾人身安全的危房，出租用于經營酒店

裁判要旨

違反行政規章一般不影響合同效力，但違反行政規章簽訂租賃合同，約定將經鑒定機構鑒定存在嚴重結構隱患，或將造成重大安全事故的應當盡快拆除的危房出租用于經營酒店，危及不特定公眾人身及財產安全，屬于損害社會公共利益、違背公序良俗的行為，應當依法認定租賃合同無效，按照合同雙方的過錯大小確定各自應當承擔的法律責任。

2、出租耕地作非農用途的合同無效

裁判要旨

《中華人民共和國土地管理法》第二條第三款明確規定，“任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地”。該規定屬于《中華人民共和國民法典》第一百五十三條第一項中的法律強制性規定。明知擬租賃土地是耕地，當事人在簽訂合同時卻擅自改變土地的用途，將用于農業生產的土地另作他用，違反了《中華人民共和國土地管理法》中不得侵占土地的相關規定《場地租賃合同》應當被確認無效。

3、以違法建筑物為標的物的房屋租賃合同無效，當事人請求支付房屋占用使用費的應予支持

裁判要旨

出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。

房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費用的，人民法院一般應予支持。但是，因出租人原因導致對承租人經營造成一定影響的，可酌情減付房屋占有使用費用。

4、將灘涂等國家所有的自然資源出租、轉租的行為，違反法律、行政法規的強制性規定，應屬無效

裁判要旨

灘涂屬于國家所有的自然資源。將灘涂等國家所有的自然資源出租、轉租的行為，違反法律、行政法規的強制性規定，應當依法認定無效。合同無效后，因該合同取得的財產，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。

二、關于租賃合同解除

5、合同約定的解除條件成就時，合同應否予以解除的認定問題

裁判要旨

租賃合同關系中，出租人的主給付義務是交付約定的租賃物，承租人的主給付義務是按時支付租金。承租人無正當理由不支付或遲延支付租金，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付，出租人可以解除合同。合同約定的解除條件成就時，守約方請求解除合同的，人民法院應當審查違約方的違約程度是否顯著輕微，是否影響守約方合同目的實現，確定合同應否解除。

6、 房屋租賃合同解除后守約方負有減損義務

裁判要旨

承租人未依約支付租金且不實際占有使用租賃房屋，出租人已明確告知承租人解除合同并將行使合同權利收回房屋，且具備收回房屋的客觀條件的，出租人負有在合理期限內及時收回房屋的減損義務。出租人長期不收回租賃房屋并主張高額占有使用費的，對其未履行減損義務所致的損失，人民法院不予支持。

7、雙方對涉案租賃物的缺陷均系明知仍簽訂租賃合同，在租賃物缺陷導致合同目的不能實現的情形下，合同應予解除，但雙方均不存在故意違約

裁判要旨

雙方在簽訂涉案租賃合同時對租賃物的缺陷均系明知，故出租方并不存在故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實的情形，后承租方改良租賃物未果，合同目的不能實現，承租方也不存在故意違約的情形。承租方主張提前解除合同應予支持，但應認定雙方均不存在故意違約的情形。

8、合同的根本違約及違約方解除權的獲得

裁判要旨

合同履行過程中構成根本違約的情形。所謂根本違約，是指當事人一方的違約行為，使得另一方當事人訂立合同的目的完全落空，無法實現;非根本違約，是指當事人一方的違約行為，雖然沒有產生另一方當事人無法實現其訂立合同目的的后果，但造成了另一方當事人的損失，如延遲履行義務等。現實生活中的違約情形紛繁復雜，應當判斷是否構成根本違約。《中華人民共和國民法典》第五百六十三條:“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能實現合同目的；(二)在履行期限屆滿前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；(三)當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；(五)法律規定的其他情形。以持續履行的債務為內容的不定期合同，當事人可以隨時解除合同，但是應當在合理期限之前通知對方。”明確了法定解除的實質性條件是不能實現合同目的。本條規定中“不能實現合同目的”的判斷標準是違約結果的客觀嚴重性，即是否實際剝奪了債權人的履行利益，使得當事人訂立合同所追求的履行利益不能實現。此類情形主要包括：

1.不能履行合同主要債務。

2.拒絕履行。又包括:當事人在履行期限屆滿前以明示或者默示方式拒絕履行合同非主要債務;當事人在履行期限屆滿后拒絕履行主要債務的;當事人在履行期限屆滿后不履行其他合同義務致使合同目的不能實現的。

3.履行與約定嚴重不符，無法通過修理、更換、降價等方法進行補救，致使不能實現合同目的。

4.履行主要債務之外的其他合同義務不適當，致使不能實現合同目的。

在當事人的違約行為未構成根本違約時，不能因此解除合同。

合同履行過程中，違約方的解除權。一般而言，違約方不享有合同解除權。但是，在一些長期性合同，如房屋租賃合同，在履行過程中，雙方形成合同僵局。一概不允許違約方通過起訴的方式解除合同，有時對雙方都不利。因此，《中華人民共和國民法典》第五百八十條:“當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以請求履行，但是有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事實上不能履行；(二)債務的標的不適于強制履行或者履行費用過高；(三)債權人在合理期限內未請求履行。有前款規定的除外情形之一，致使不能實現合同目的的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求終止合同權利義務關系，但是不影響違約責任的承擔。”此條第二款賦予違約方申請終止合同權利義務的權利。

違約方起訴請求解除合同的，符合下列條件的，法院依法予以支持：

1.違約方不存在惡意違約的情形，即違約方不履行債務的原因，并非是有能力而不履行，而是喪失了履行能力；

2.違約方繼續履行合同，將對其明顯不利；

3.守約方拒絕解除合同，違反誠實信用原則。

違約方解除合同的，其本應當承擔的違約責任不能因解除合同而減少或者免除。同時，應當注意適用上述條款賦予違約方解除權是在滿足上述條件下可以依法通過訴訟行使解除權，而非任意解除權，不能僅憑違約方的意愿行使。

三、關于租賃期限

9、租賃合同中“X年+X年”租賃期限的認定（例如，租賃期限約定為5年+5年，或6年+3年等）

裁判要旨

認定當事人在租賃合同中關于租賃期限的約定，應尊重當事人意思自治。當事人在租賃合同中對租賃期限作了“x+x”年的約定，對于第一個x年租賃期滿后合同是否自動續期的，在合同未明確約定期滿后自動續期且約定了續期條件，如需經出租人同意或者雙方再次簽訂租賃合同等，而且當事人的實際行為也表明雙方對此均明知或者應當知道的情況下，人民法院應當充分尊重當事人真實意思表示，并根據雙方合同約定來審查認定租賃合同約定的租賃期限以及續期條件是否成就。

10 、農作物種植季劃分與租賃期限不一致，農地租賃合同到期可暫緩騰退

裁判要旨

在農作物種植季劃分與租賃期限不一致的情況下，人民法院可以根據《民法典》規定的“民事主體從事民事活動，應當有利于節約資源、保護生態環境”的綠色原則，判決租賃合同到期可暫緩騰退土地，承租人支付出租人在土地延期占用期間的租賃費。

11、轉租期限超過承租人剩余租賃期限之約定有效

裁判要旨

在民法典施行前，承租人經出租人同意將租賃物轉租給第三人，當承租人與第三人簽訂的轉租合同所約定的租賃期限超過承租人剩余租賃期限時，對于超出部分的約定的效力，在民法典實施后，人民法院應適用民法典第七百一十七條的規定，認定轉租期限超過承租人剩余租賃期限的事實并不影響轉租合同效力。

至于轉租合同是否有效，則應根據《中華人民共和國民法典》總則編第六章民事法律行為的效力部分相關規定來判定。

四、關于責任承擔

12 、土地租賃合同無效時應根據當事人雙方過錯程度、合同履行情況等確定損失分擔

裁判要旨

承租人經出租人同意在土地上進行違法搭建的，因土地租賃合同無效，違法搭建被拆除致使承租人產生損失，對建筑物的造價費用應在土地租賃合同雙方之間進行合理分攤，具體應考慮雙方對導致租賃合同無效及搭建違法建筑的過錯程度、合同履行情況、租賃雙方收益情況等主客觀因素。

13、農村土地流轉合同無效后損失的分擔問題

裁判要旨

合同確認無效后，對于因無效合同產生的損失，其賠償責任分擔應當適用締約過失責任的原則和方法確定。法院在審理時要充分考慮合同雙方在締約過程中的過錯程度:

一是要遵循誠信原則確定損害賠償的范圍，財產損害范圍應以實際損失為限，該實際損失不包括受償方可得利益的損失;

二是要遵循公平公正原則合理分配雙方的責任，承擔賠償責任的當事人須有過錯，即無效合同所發生的損害賠償，適用過錯責任原則，并以當事人過錯的輕重程度，作為劃分責任的標準。若當事人無過錯，則不承擔賠償責任。若雙方當事人都有過錯，則不論發生一方受有損失或者雙方都受有損失的結果，均應由雙方根據自身過錯的程度和性質，各自承擔相應的責任。

14、不可抗力并非責任全免的唯一判定標準

裁判要旨

因疫情或者疫情防控措施直接導致合同不能履行的，依法適用不可抗力的規定，根據疫情或者疫情防控措施的影響程度部分或者全部免除責任。當事人對于合同不能履行或者損失擴大有可歸責事由的，應當依法承擔相應責任，因此不可抗力不能作為責任全免的唯一判定標準。

15、 因不可歸責于雙方的事由導致合同履行不能時雙方責任的認定

裁判要旨

雙方合同約定的內容意思表示明確時，在履行過程中單方變更原約定范圍時，在對方事前未明示認可、事后也未明確追認的情況下，不能直接以默示方式推定已經取得對方的同意，應嚴格執行“合同變更內容約定不明確、推定為未變更”的法定條件。

因不可歸責于雙方當事人的事由導致合同解除和因過錯違約導致合同解除屬于不同的兩種情形，應區分處理。當因不可歸責于雙方當事人的事由導致合同履行不能時，在雙方達成解除合同的合意情況下，不能再認定任意一方違約，并且，在雙方就終止合同達成一致但就賠償金額未達成一致意見前，雙方協商解決糾紛期間，當事人可以行使同時履行抗辯權。

合同約定解除后實際損失難以鑒定確定的條件下，人民法院可以根據公平原則和誠實信用原則結合合同實際履行情況等綜合因素，酌定給予虧損方相應的經濟補償。

16、 房屋轉租后室內家電設施出現安全故障引發損害時的責任承擔

裁判要旨

在房屋租賃合同關系中，出租人有義務保障所提供的房屋及其附屬設施符合安全適用的標準。出租人允許承租人轉租房屋，并非對出租人權利義務的概括轉移。出租人的上述義務并未因房屋轉租而轉移給承租人。承租人將房屋轉租后，相對于次承租人來說,處于“出租人”的地位，對于次承租人同樣負有該義務。

若出租人和承租人均未盡到保障房屋附屬設施符合安全適用標準的義務，導致次承租人發生損害的，出租人和承租人的行為構成侵權法上的過錯。次承租人可以基于侵權事實的存在，要求出租人和承租人按照各自的過錯程度承擔相應的賠償責任。對于出租人和承租人的過錯程度，應當結合各自預防和防范風險發生的能力予以認定。

五、關于租賃期內裝飾裝修

17、房屋租賃期間裝飾裝修的處理規則

裁判要旨

承租人經出租人同意對租賃房屋進行裝飾裝修，裝飾裝修物的處理原則依租賃合同的效力狀態及終止原因不同而區別對待：

合同無效時，未形成附合的，折價歸出租人所有；形成附合，出租人又不同意利用的，各自按過錯程度分擔現值損失;

合同期屆滿時，承租人不得請求出租人補償裝飾裝修費用；

合同解除時，由違約方承擔裝飾裝修物的殘值損失。

18、出租改變原建設工程規劃許可的特殊用途房屋應取得相應改建許可

裁判要旨

出租人承諾辦理相關特殊證照或許可證并按照承租人的要求裝修房屋，租賃雙方書面約定滿足條件后雙方再簽訂的《房屋租賃合同》，較之一般房屋租賃合同具有租賃標的特定化，辦理證照、許可證專業化，簽訂前期協議涉及利益金額巨大等特點。特殊用途房屋租賃合同約定由出租人裝修的，可以參照承租人裝修合同解除、無效時立法精神和處理原則，即由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失，充分考慮出租人的資質、營業范圍、行業情況，雙方過錯大小等情況，謹慎平衡當事人利益。

六、關于租賃物征收補償的分配

19、租賃房屋征收補償款中停產停業損失的分配

裁判要旨

房屋在租賃期限內被征收，合同對征收補償款的分配未作約定或約定不明，承租人請求支付征收補償款中房屋裝飾裝修價值補償、搬遷和臨時安置補償的，應予支持。承租人請求支付征收補償款中停產停業損失補償的，綜合考慮出租人的租金損失、承租人的經營損失等因素，依據公平原則，酌情予以支持。

對于出租人而言，案涉房屋被征收也意味著其停止出租房屋獲利，不應輕易否定出租人根據其租金收入損失分割停產停業補償利益的權利。

七、關于承租人提起執行異議

20、承租人提起執行異議之訴的處理

裁判要旨

申請執行人以其享有抵押權為由，主張解除租賃人對房屋的占有使用的，人民法院應當對抵押權人、租賃權人各自享有的權利性質、取得權利時間的先后、有無過錯等因素進行實質審查，作出綜合判斷。成立在抵押權之前，并已占有使用的租賃權可以排除移交租賃物的強制執行。

21、 房產拍賣中案外人以房屋租賃權為由提出執行異議的處理規則

裁判要旨

對于案外人主張房屋租賃權要求排除執行的異議審查，應當秉持審慎、有限實體審查的原則，準確認定案外人所主張租賃權的真實性，通過審查租賃合同簽訂、租賃物的占有使用等細節情況，考察當事人主張的事實之間是否存在相互矛盾之處，防止案外人和被執行人相互串通、利用案外人異議程序惡意阻卻執行。

22、抵押權不動產上是否存在租賃權負擔的審查認定標準

裁判要旨

案外人主張租賃權先于抵押權設定，人民法院應從租金實際支付情況、案外人所租房屋用途、抵押權成立時案外人是否占有房屋、租賃合同條款是否符合交易習慣等方面進行審查，以判斷案外人是否享有房屋租賃權。

23、在法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同且已占有使用該不動產的案外人主張租賃權方能成立

裁判要旨

對于案外人主張承租權成立的條件應進行嚴格審查。需同時符合以下兩個條件方能成立：

其一，在法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同；

其二，在法院查封之前承租人已占有使用該不動產。

在案外人異議案件的審查中，應該綜合是否實際繳納租金、租金是否嚴重偏離市場價格、繳納方式是否符合一般交易習慣、物業管理繳費憑證等因素綜合進行認定，以防止承租人與被執行人惡意串通拖延執行。在涉及房屋買賣以及抵押登記的情形時，也可以參考相關合同中是否有關于房屋出租情況的表述。

案外人承租在先的租賃權成立仍不能阻卻拍賣等強制執行措施，其產生的法律后果是簽署租賃協議及合法占有的承租人能在租賃期內阻止向受讓人移交占有被執行人的不動產，即繼續承租涉案房屋直至租賃期滿。實踐中，需要予以明確的是該項異議屬于案外人針對執行標的提出的異議，執行法院應當對此進行立案審查，并作出裁定，不可直接認定租賃權成立并予以執行。

24、租賃在后，查封在前的財產不適用“買賣不破租賃原則”

裁判要旨

《中華人民共和國合同法》第二百二十九條確立了租賃合同中“買賣不破租賃”的原則，該原則系指租賃關系成立之后，即使出租人將租賃物轉讓給第三人，承租人仍然可以向受讓人主張租賃權，受讓人所取得的財產是負擔租賃權的財產。但是針對人民法院對債務人的財產采取查封、凍結等強制措施之后，債務人才設定租賃權的情形，應為上述原則的例外，依據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十條的規定，不應繼續適用“買賣不破租賃”原則。

八、關于訴訟

25、涉直管公房租賃糾紛不屬于民事案件受理范圍

裁判要旨

承租人基于工作單位安排入住直管公房，雖然承租人與公房管理部門未簽訂租賃合同、承租人未交納租金，但仍屬于依照國家福利政策而租賃公有住房的范疇，不屬于民事案件的受案范圍。

26、租賃合同中租賃物使用地為合同履行地并以此確定案件管轄地

裁判要旨

審理財產租賃合同糾紛要查明租賃物的權利屬性和使用情況，從便利訴訟、方便執行等方面考慮，由租賃物使用地法院管轄較為妥當。《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第十九條規定，財產租賃合同、融資租賃合同以租賃物使用地為合同履行地。需要注意的是，如果合同對履行地有明確約定的，應當從其約定。

來源：人民法院案例庫

編輯：六零零