大家好，我是堂主。

前幾天收到一個小伙伴的私信，說有朋友被叫去收房租稅，想聽聽老城頭聊聊這個。

作為一名聽粉勸的阿婆主，又恰好是中秋假期，那這期我們就來聊聊這個房租稅。

這個房租稅是什么？具體有什么稅款？會給打工人帶來什么連鎖反應，租金會上漲嗎？以及對樓市的作用是什么？

首先，房租稅不是現在新出的，多年前就有了。

早在2012年，財政部和國家稅務總局就發布了《關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》，一些試點城市開始征收房屋租賃稅。

所謂房屋租賃稅，包含了多種稅款：增值稅、房產稅、城市維護建設稅、地方教育附加稅、個人所得稅等。

征稅流程是這樣的：房東和租客簽訂租房合同后的三天時間內，出租人需要到社區備案，然后去繳納房屋租賃稅。

不過，由于房東擔心交錢，因此基本所有房東都不會主動備案。

到了近幾年，做過多次調整。比如在疫情期間，出臺減輕個人房東的租金稅負。

2021年1月，云南、湖南、河北、黑龍江等省份稅務部門先后發布公告，明確住房租金實際稅負低至0.5%-1%。

那時云南1000元租金，房東最低只需繳納5元個稅。

不過，還需要繳納1.5%的增值稅，和4%的房產稅。

總體下來，租金實際稅負在5%左右。

這里補充一點，這里說的4%的房產稅，說的是住房租賃的稅率，如果租的是商鋪或者是其他，那租金之下的房產稅率是12%。

說說兩個對于“房東稅”有直接影響的政策文件：

一個是在2022年，北京出臺住房租賃條例，成為全國首個實施租房網簽的城市。

前面說了、基本所有的個體房東，都不會去備案的。

不備案是吧？那行！北京直接搞了租房網簽合同。

——為租賃當事人提供住房租賃合同網簽、登記備案、信息查詢和核驗等服務。

另一個是從2021年到現在一直在推進的金稅四期。

金稅四期的重點，就是“以數治稅”、以大數據為驅動，把企業和個人在涉稅、非稅行為方面的數據都打通匯聚起來。

不知道大家注意到了沒，今年6月份的時候，個人所得稅APP新增展示了五項個人所得。

其中有一項是財產租賃。

這個其實就是把房東所有的出租收入，都納入大數據的統計范圍內。

怎么去看待房東稅呢?

短期來看，租金上漲是難以避免的。

長期來看，整體是利好租客市場的。

你想啊，要是所有城市都跟北京一樣，為租賃當事人提供住房租賃合同網簽。

那這個網簽合同肯定不會是亂來的，像提燈定損這類事情的發生概率，就會大大減少。

現在房東要押你半年一年的租金，在這種情況下，房東容易變成押金刺客。

真實故事計劃報道過這樣一個事，說一個女生留在上海過年，為了讓家里有個過年氛圍，就在門上貼了個福字。

可沒想到，門上貼的“福”字卻成為被扣押金的理由。

你要知道，打工人本就是為了碎銀幾兩才漂泊他鄉。

退房的時候，這里不行，那里不對，幾百上千的扣，真的讓打工人很受傷。

七普數據顯示，我國流動人口總數超過3.7億，占全國總人口的26.62%。

國家人口計生委流動人口服務管理司發布的流動人口發展報告顯示，大概有三分之二的流動人口會選擇租房，也就是近2.5億人在租房生活。

所以，住房亂象必須得到整頓。

當然，并非所有房東都是押金刺客，也并非所有房客都是安分守己的。

說白了搞網簽租房合同，是防小人不防君子。

雖然當下短期是會讓租金上漲一些，但長期來看是好的。

至于為什么要增加房屋租賃稅？很多人說是土地財政收入銳減，急需找到新的增量。

這話不假，但只說對了一半。

另一半影響，是通過租金的穩步上漲，進而去穩住樓市。

當下房東是不愿意承擔這個稅負的，那么最終是轉嫁到了租客頭上。

所以租金短期是會呈現上漲趨勢的。

格局更大的說法，“房東稅”會幫助租金回報率回歸到一個合理的水平。

《2024年第二季度中國貨幣政策執行報告》中有一句話是這樣說的：

——租金是影響住房價值的核心變量。

并且提出租賃住房總的收益率在靜態租售比基礎上有望提升至3%以上。

我們現在房子的租金回報率，是還沒有達到這個目標的。

諸葛數據顯示，2024上半年重點50城租金回報率較上年上升0.07個百分點至2.03%，創自2019年以來新高。

雖然是創了新高，但離目標3%，還是有不小的差距。

這里面也是有好消息，就是2024上半年重點50城租金回報率，跑贏了銀行存款利率。

現在銀行存款利率都進入1字頭了，而50城租金回報率卻抬頭來到2字頭。

我看最近討論“租售比”的聲音比較多，說租售比創新高，跑贏了銀行存款收益。

這話不假，但是個人覺得，這個聽聽就好，現階段不必太過認真。

租售比，指的是房屋年租金與房價之比。

在這個公式中，分子是房屋年租金，分母是房價，現在二手房價蹭蹭往下降，普遍降了30%，這不分母變小了，租售比自然就高了。

租售比是住房資產的當期收益率，可是房子現在還在探底，這時候拿這個去跟存款收益比，有一說一，多少有點刻意了。

央行二季度貨幣執行報道中，說到了一個預期目標：租金收益率將高于多數資產回報率。

租金收益率，其角度是從資產回報率去觀察樓市。

但還有另一個角度是能夠看到樓市的底層支持：——房價收入比，指的是一個地區房子總值除以家庭可支配收入。

簡單點說，就是一個家庭需要用付出多少年的可支配收入，才能購置一套住宅。

中信建投數據顯示，

我們一線城市的房價收入比普遍在20以上

其中，北上廣深的房價收入比分別為32、38、32、30。

其他主要的亞洲國家核心城市房價收入比大致落在15-25的區間，

而歐美國家重點城市房價收入比則落在15以內。

也就是說，同樣是工作三十年，你在北上廣能買到一套房子，但是你在紐約、東京，至少能買到兩套房子。

顯然，現在我們購房的壓力，還是偏高的。

租售比是市場部門的資本回報率，房價收入比是居民部門的購房能力。

是通過居民部門來托舉樓市，還是通過資本收益來拉動樓市，這是一道選擇題。

要我選的話，大概是選擇給居民部門減負，個人認為目前真要討論房子，第一要關注的點，還是在于價格，在于收入比。

推動房東稅，短期內租金穩步上漲，讓房子的資產回報率抬頭，這也是一種選擇，并非沒有道理，畢竟可以吸引資本進入樓市。

問題是現在這個“資產”的實際價格，還未企穩。

這個思路其實還是把房子作為一種資產屬性，而非是居住屬性。

我是堂主，希望內容對你有所幫助，我們下期再見~