如果3年前買房都在討論「倒掛」，那今天討論最多的話題可能就是「破發」——

倒掛，是指項目買進價比二手房便宜有的賺；

破發，是指賣出價比買入價更便宜，加上稅費和時間成本更是血虧。

經過這幾年，上海有些項目已經跌破當時發行價，有些項目依舊是大賺一筆；

他們之間到底有什么樣的差別，火箭哥整理了上海近100個破發和倒掛項目后，給大家分享一些其中的規律，盡量大家避坑——

01 “破發盤”

破發盤在上海不是個例，目前可追溯銷售時間最早的破發盤在2018-2019年，四舍五入相當于6年不賺錢還得倒貼個稅費；

這些項目，大多數都在遠郊無地鐵區域。

我們先來看看南翔云翔湖板塊——

這是一個全新開發的新片區，界面新但地鐵遠；板塊第一個項目云湖漫城上市，當時單價5.78萬/平；

2024年，項目最新成交價5.1萬/平，比5年前價格還便宜了10%。

再來看看莘莊北——

2018年，當時的閔行地王金輝海上銘著取證約7.06萬/平，遠離地鐵和商業配套，硬靠一個掛牌學區賣完了；

2024年，小區最新成交約7.7萬/平，6年8%漲幅，跑輸T+0理財產品。

再來看看假楊浦濱江——

2018年，當年所謂的江景盤東外灘一號取證約9.5萬/平，一頓鼓吹江景和楊浦濱江規劃，最后靠中介忽悠清盤售罄；

2024年，項目最新成交單價約9萬/平，不算利息和稅費都已經破發。

還有17號線嘉松中路站的趙巷——

趙巷自帶產業和17號線，新華聯奧萊悅府距離地鐵站僅約400米，自住來說相當不錯；

但是隨著大虹橋沒落，趙巷作為徐涇的下游板塊價格自然也跟著跌。

2018年，新華聯項目取證單價約4.8萬/平；

2024年，最新成交約4.7萬/平。

翻看了上海近50個破發案例，火箭哥發現這些項目普遍存在這樣的普適性規律：

1.地鐵較遠的郊區，市區客戶都靠地鐵上下班，地鐵一旦太遠流動性急劇降低，最后只能折價賣出；

2.市區建設相對滯后的區域：楊浦濱江規劃很好，但2018年并不是合適的買入點，2024年可能才是；板塊不錯但時機買錯一樣是大坑。

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02 “例外”

有新房在破發，但也有一些新房異常堅挺。

比如浦東唐鎮，大名城紫金九號、仁恒東郊花園、浦發檀府等項目當時取證價格普遍在6.2萬左右，今天依舊在7.5萬左右成交，不僅不破發，而且還能賺錢；

又比如浦東前灘，2018年取證價格在8.1-8.6萬之間，今天小區成交價還能在13萬+，6年收益率超50%，可以說是最強王者；

又比如靜安大寧北，2018年的靜安府價格約8.8萬/平，今天成交價依舊能在11萬+；根據實地探訪，客戶對項目的品質還是非常認可的：

還有楊浦東外灘，2018年的翡麗甲第約9.6萬單價，最高點17萬成交，9月最新13.5萬左右，還是大賺。

還有虹口瑞虹新城，2018年的瑞虹8期10.88萬單價，9月最新成交15萬，5年利潤率在30%以上：

限于篇幅，我們無法在這里展開討論所有2018年至今的項目價格，但是從規律來看，核心地段or高品質產品在市場中擁有更高溢價是事實，這個大家應該是認可的；

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