文/謝逸楓

從2024年9月前兩周百城銷量、房價及9月典型城市的新房供應量、典型城市的中秋樓市銷售成交和9月前12天的30典型城市一二手房銷售成交數據來看，“金九銀十”出現反彈的可能性不，房地產市場總體以平淡、涼涼為主。

除非9月下旬，全國層面出臺重大利好政策，例如降準降息、房地產交易稅費減免、存量房貸利率下調、7090政策取消、取消普通住宅和非普通住宅標準、收儲庫存政策全面落地、三道紅線和貸款集中制暫時停止執行。

傳統銷售旺季，房企新房推盤積極性低，新房供應下降。按照CRIC調研，9月28個重點城市預計新增商品住宅供應面積703萬平，環比下降4%，同比下降59%，絕對量不及二季度月均，與一季度月均699萬平方米基本持平。

分城市能級來看，僅一線環比保持正增10%，累計同比降幅低于二三線。二線供應環比微跌5%，同比降幅超6成，分化持續加劇。三四線供應量顯著回落，同環比降幅均在4成以上，5個長珠三角重點城市供應普降。

究其緣由是因為市場信心不足。央行的二季度城鎮儲戶問卷調查報告數據顯示，二季度居民收入感受指數比上季下降1.3%，收入信心指數比上季下降1.4%。23.20%的居民預期第三季度房價下降，預期下降的居民占比已達六年新高。

典型城市的新房成交環比下跌6%，同比下跌18%。克爾瑞數據顯示，9月前12日，30個重點城市總計成交295萬，較8月前12天下降6%，同比下降18%。一線城市回落最為明顯，北京、深圳成交均顯乏力，較8月同期近乎腰斬。

二線城市成交總體持穩，寧波、長沙等成交有所改善，但杭州、武漢等成交繼續走低。三四線城市成交在低基數效應下，成交環比增長19%，同比僅跌1%，佛山、惠州成交表現相對亮眼，同環比均正增。

9月新房周成交較年內周均值下降2成。第35周（8.26-9.1），環比再增4%。第36周（9.2-9.8）成交環比下降24%至171萬平，37周（9.9-9.15）預計成交面積174萬平，環比微增2%，第36-37周的周均成交面積較年內周平均值下降約22%。

二手成交環降4%、較年內周均降11%。克爾瑞數據顯示，2024年9月前12天，15個重點監測城市二手房總計成交246萬平方米，較8月前12天下降4%，同比增長31%。北京、深圳等成交仍具韌性，環比穩中有增，反觀杭州、蘇州等頹勢漸顯。

二手房第36-37周周成交規模較年內周平均下降11%。第36周（9.2-9.7）15城二手房成交面積136.8萬平，環比下降7%，同比增幅收窄至12%，第37周（9.8-9.15）15城二手房成交面積預計為143.1萬平，環比增長5%，同比增長14%。

總體來看，2024年9月上半月，重點城市一二手房成交表現環比繼續走弱，30個城市新房總成交較8月同期下降6%，15個城市二手房總成交規模下降約4%，新房成交同比下降18%，二手房相對堅挺，同比增長31%。

考慮到9月下半月、10月房企業績沖刺、集中備案、地方政策調整因素，9月全月的一二手房成交規模有望超過8月。由于政策利好效應減弱、購房者信心缺失背景不變，疊加供應不濟、市場推盤積極性不足，成交增長幅度可能很有限。

按照中指數據顯示，2024年中秋假期期間(9.15~9.17)25個代表城市新房日均銷售面積較2023年假期下降約29%(注：由于2023年中秋和國慶假期連休，與去年對比時選擇連休假期日均成交做對比)。

顯示出市場成交量的明顯下滑。盡管房企積極去化庫存，部分地方政府也推出了支持政策以提振市場活躍度，但受臺風、民眾出游意愿增強等多重因素疊加影響，多數城市售樓處到訪量平平，成交量未能達到往年中秋假期的水平。

二手房市場方面，情況則相對樂觀。中秋假期期間，重點城市的二手房成交套數普遍增長。北京、深圳、杭州、佛山等城市在以價換量的策略下，二手房市場活躍度保持良好，價格降至心理預期的“老破小”房源，吸引了剛需客戶的入市。

筆者認為，8月房價跌幅擴大，一是與‘517新政’效應衰減、持續性弱有關系。二是新房市場需求萎縮，二手房缺乏有效的接盤人。三是以價換量已經形成市場主流。四是居民收入持續下降。五是二手房價降價幅度加大，對新房形成競爭。

本輪房地產投資額、新開工、量價、土地成交、房企到位資金、國房景氣指數的下降幅度和下行周期已經刷新歷史記錄，超過前四輪97年-98年、07年-08年、11年-12年、14年-15年的下降幅度、下行周期，屬于史無前例的超跌。

筆者認為，目前房地產市場存在的困難已經超過前四輪，不僅有特殊的疫情沖擊和疫情后的居民收入下降修復的因素，還有經濟三大風險的化解和GDP下行及貿易的沖擊、地緣問題，加上房地產的自身風險和人口的下降，房地產去金融。

自2022年以來的房地產救市開啟，到2024年的517樓市新政，政策市的效應，已經逐漸失靈了。因為政策已經不是萬能，沒有前四輪所謂的樓市救市一針見血的效果。政策效果是曇花一現，經過市場短期的消化之后，市場陷入低迷。

筆者認為，房地產市場最低點已經過去，卻沒有走出低谷，沒有出清。要徹底走出低谷、出清，化解債務、交房、庫存的風險，穩住房價預期，需要更多的強有力的全國層面政策出臺。否則房地產市場無法在2-3年內完成調整，見底，反彈。

按照目前房價和成交量及房企出清、居民收入與經濟形勢的走勢，估計要在2025年才能完成筑底，2026年才可能出現反彈情形。最為關鍵的前提條件是經濟、銷售短的修復完成和房地產政策落實到位。

從目前房地產政策調整方向和力度及落實情況、供求關系、庫存量和保交樓處置及房企債務化解情況看，房地產調整期可能還需要兩到三年時間完成。一旦政策調整不及預期，調整期會拉長到三年到五年。