9月28日，在清華五道口首席經濟學家論壇上，野村證券中國首席經濟學家陸挺發表了關于中國經濟、樓市、股市的觀點，見解獨到深刻。

陸挺是北大本碩，美國加州大學伯克利分校經濟學博士，曾在美國著名的金融機構美林和雷曼都工作過，這兩個機構也在2008年金融危機期間因虧損嚴重被收購或宣布破產，他親身經歷過美國的金融危機。

2015年陸挺加入華泰證券，擔任研究部和機構銷售交易部主管、首席經濟學家和董事總經理。2018年加入野村證券，任中國區首席經濟學家。

他曾在2010和2011年被彭博通訊社評為預測最準確的中國經濟學家。以下是他講話的重點內容。

01 關于樓市

過去這兩三個月，回想起來，遇到有人問我最有趣的一個問題就是：我們中國的房地產（他認為這幾年中國經濟受這個方面影響最深，甚至股市也受這個影響）從2021年下行了那么多，萎縮了那么多，為什么沒有爆發金融危機？這是在我看來非常有含金量的問題。

我的第一個回答就是，我們跟你們美國不一樣啊，我們中國的金融系統以國有為主，我們的金融系統能夠吸納相當大的一個沖擊，而不像當年美國的金融系統一樣，在面對房地產泡沫破滅的時候，出現極為糟糕的全球金融危機，后來也導致對他們的股市造成極其嚴重的打擊。但實際上呢，我們仔細想了想，還有一個原因。

我們仔細看看房地產企業的資產負債表就會發現，他們欠錢最多的不是我們的金融系統，而是買房的人。我們中國有多少人因為保交房的問題，多少家庭個在這方面是受損的，實際上是承擔一定的成本的，其實我們很多地方政府也在承擔這方面的很多的成本。

我們在開發商和金融系統中間還有一道緩沖點，這就是我們中國偉大的購房者們和居民，這就使得我們沒有爆發金融危機。

但是任何事情都是有成本的，我們沒有那種金融危機，沒有那種市場快速的出清，我們贏得了很多時間。但是我們換來了什么呢？換來的是跌了一年，跌了第二年，跌了第三年，很多人以為去年就止跌了，沒有。

很多人以為今年的房地產行業止跌了，還是沒有，我們換來的是它一年又一年這樣的一個萎縮，因為我們的市場沒有出清，我們有大量的保交樓問題。

我們房地產開發商欠了建筑企業、上下游很多（債務），導致第二波的這樣一個影響：地方政府又欠了很多各種各樣的上下游的資金。也就是說我們在這個過程中，我們實際上有很多沒有清欠的歷史遺留的各種債務。這個就導致了我們在疫情之后，中國經濟沒有如期的像我們期望地那樣復蘇。

我們甚至出現了信貸需求萎縮，我們甚至出現了價格整體的全國性物價下行

02 關于股市

回過頭來再說到另一類重要的資產價格，就是股市這塊。我認為到后面股市真的要進入一個慢牛，我們一定要下定這個決心，在出臺了初步的強有力的貨幣政策之后，其他的政策包括財政政策要跟上。

但是我認為，這里面的規模是一回事情，我們有沒有這個決心把我們中國經濟中間這幾年所積累的需要清償的尤其是房地產這一塊需要出清的問題，有沒有決心去解決，該破產的要破產，該還的要還，該蓋的房要蓋。這個事情解決了，在我看來，才能真正迎來中國經濟的企穩復蘇，中國房地產的止跌回穩，和中國股市的慢牛。

另一方面，因為我們房地產行業的巨大變化，導致了我們整個中國財政體系實際上面臨很大的一個挑戰。

那么接下來這一兩年，我們在財政體系方面，能否順應賣地收入急劇下降之后，而且在可預見的未來不可能明顯上升的一個情況之下，重塑我們中國的財政體系，重新引回硬預算約束，改革我們轉移支付的制度，給地方政府更多的不相應的在房地產收入那塊減少之后的自主權改革。

這一塊改革，在我看來，也是我們中國經濟能否真正企穩，股市能否進入一個真正慢牛的重要前提。

03 政策建議

陸挺認為，"保交房"是解決問題的核心，比"收儲"更為重要。

他說，我國的房地產市場采用的是預售制，實際上是一個期貨市場，而非現貨市場。很多政策建議總是誤認為房地產問題是蓋了太多房子沒有賣掉，但實際情況是賣了太多房子但還沒蓋完。

他指出，當前的房地產市場要解決的是預售制下的市場失靈和政府失靈問題。陸挺認為，要重建購房者的信心，必須確保買房人能夠拿到房子。這是重建市場信心和秩序的最重要環節。

據他的估算，解決"保交房"問題需要財政投入超過3萬億元。

此外，陸挺強調，房地產問題中最重要的債務鏈條不是開發商和銀行之間的債務，而是開發商和買房人之間的債務鏈條。

陸挺還提出了針對社保養老金的政策建議。

他指出，通過調減存量房貸利率和保交房可以幫助中產階層，而社保養老金方面也可以通過低成本的方式有效提高居民的收入預期和消費能力。

他建議，對處于養老金底層的55%的人口，特別是每月只拿225塊錢的退休人員，提高他們的收入。這一政策不僅能在很大程度上緩解貧富差距，還能提高這部分人群的消費能力，對他們背后的3億農民工也有積極影響。

此外，陸挺還建議免除城鄉居民醫保中低收入人群的每年400塊錢的資金，以進一步減輕他們的負擔。

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