近年來，日本的身份和房產投資成為了熱門話題。

不少投資者問我：是否可以購買或租賃一棟一戶建（獨棟別墅），將其上層作為住宅，下層作為公司辦公室，以此來申請經營管理簽證？這樣的安排既節省成本又方便，但是否可行呢？

在日本，一戶建通常被設計為住宅用途。將其部分空間用作辦公室，從技術上講，需要符合當地的建筑法規和土地使用規定。

經營管理簽證要求申請人在日本從事實質性的經營活動。因此，將一戶建的下層作為公司辦公室，理論上可以滿足這一要求。

雖然從概念上可行，但在實際操作中，需要考慮以下因素：

1、合法性：必須確保該房產的使用符合當地法律法規。

2、空間規劃：需要合理規劃空間，確保居住和辦公區域的分隔，以滿足不同的功能需求。

3、申請材料：在申請經營管理簽證時，需要提供詳細的商業計劃書和辦公空間的證明。

日本入國管理局對申請經營管理簽證的外國投資者的辦公室有一系列具體要求。不同于日本籍人士或日本永住持有者，外國投資者不能隨意使用某些地址作為公司注冊地址。

有真實的辦公場地，是申請經營管理簽證的必備條件之一。

日本經營管理簽證的辦公室要求

1、獨立空間：辦公室必須是獨立的實體空間，可以是商務樓內的獨立房間、獨立公寓，或共享辦公室中的獨立帶門房間，以及一戶建中的專用獨立辦公空間（需與居住空間分開）。

2、辦公用品：辦公室內必須配備基本的辦公設備，如桌椅、電腦、文具等。

3、公司招牌：辦公室入口處必須有公司名稱標識，以及帶有公司名稱的專用信箱（通常位于底層）。

4、合適租約：若租賃辦公室，租賃合同必須以公司名義簽訂，且合同上的用途必須明確為商用而非住宅。

不被接受的辦公室情況

未明確辦公用途的自住公寓、月租型公寓、明顯自住的住宅、酒店賓館、線上虛擬辦公室、共享辦公室的工位、流動攤位、快餐車或其他交通工具等。

注意事項

1、租賃合同期限：如果是租賃辦公室，合同通常至少需要為期兩年，以滿足企業穩定性的基本要求。

2、租賃合同的簽約方：租賃合同必須以公司名義簽訂。在注冊日本公司時，通常會有協辦人協助注冊并代為租賃事務所。公司注冊完成后，應將租賃合同變更為由公司與房東簽約。租賃合同中必須明確指出使用目的為辦公，或住宅兼辦公用途，且允許辦公使用。

3、租賃合同的用途說明：如果租賃合同中僅記載住宅用途，表明房東只允許單一住宅使用，并未同意居住加辦公兩用。在這種情況下，入管局通常不會批準經營管理簽證。

4、公寓作為事務所：需要獲得管理組合（業委會）的同意。商務樓或商住兩用樓通常沒有這個問題。但在普通住宅公寓內設立事務所或掛招牌，即使是自己購買的公寓，也需要業委會的同意。

5、業委會同意的難度：在日本，獲得業委會的同意實際上非常困難。許多中高檔公寓完全不允許將住宅單位用作事務所，因為這可能會影響居住環境、打擾其他居民，還會降低物業品質。

6、高檔公寓的限制：一些高檔公寓可能只允許業主進入，訪客、快遞等人員不能進入，這樣的公寓實際上無法作為企業經營場所。

在申請日本經營管理簽證時，許多申請人疑惑：如果已經擁有一個營業場所，如餐廳或賓館，是否還需要額外的辦公室空間？以下是對這一問題的詳細解答：

經營管理簽證旨在證明申請人具備經營和管理能力，并且持續從事相關工作。這不僅僅是指經營一家奶茶店或拉面館，而是更偏向于“白領”工作性質。

即使擁有一個實體店鋪，申請人通常仍需提供一個象征性的事務所。這表明申請人不僅參與日常經營，還負責管理和決策工作。

如果店鋪面積較大且擁有一個獨立空間，且該空間不影響正常營業，能夠容納辦公桌椅、電腦等基本辦公用品，那么這個空間通常可以被接受作為臨時辦公室。然而，為了確保符合經營管理簽證的要求，建議將公司事務所與實體店鋪在區域上分開，并分別注冊地址。

老王溫馨提示：最好將需要實體店鋪的業務作為主業申請經營管理簽證，相較于貿易、服務、技術等類別的業務，其申請的復雜性會更高。除了需要證明管理能力外，申請人還需展示實體店的設立和運營情況。

一戶建作為事務所的布局指南

在考慮將一戶建用作經營管理簽證的辦公空間時，必須確保居住和辦公區域的明確區分。以下是一些關鍵的布局建議：

公寓與一戶建的比較

公寓：由于設計限制，很難在公寓中劃分出獨立的辦公空間，因此不建議使用公寓同時進行居住和辦公。

一戶建：相比公寓，一戶建提供了更大的靈活性，但必須確保辦公區域有獨立的房間和入口。

推薦的一戶建布局

1、事務所設在一樓：從入口進入后，選擇最近的獨立房間作為事務所，避免穿過居住區域。

2、事務所設在二樓或以上：從玄關入門后直接上樓，選擇離樓梯最近的獨立房間作為事務所。

布局要求

獨立空間：事務所必須是獨立的房間，不能設在客廳或開放式空間。

獨立入口：事務所應有獨立的入口，避免通過居住區域進入。

平面圖：需要繪制清晰的平面圖，明確區分辦公和居住空間，并提交給入管局。

辦公空間的配置

公司名牌：在戶外顯眼位置懸掛公司名牌。

辦公用品：事務所內應配備電腦、電話、桌椅、打印機等辦公用品，避免擺放生活用品。

續簽注意事項

使用痕跡：維持辦公區域的正常使用痕跡，如出勤記錄等。

賬單分離：公司和個人的水電煤賬單應分開支付。

面積評估

居住人數：根據入住人數評估所需物件的最小面積。例如，夫妻加一個孩子加上事務所，至少需要3室1廳。

盡管存在將住宅和辦公室結合的布局建議，但實際操作中，這種模式申請經營管理簽證（包括高度人才一號C簽證）存在一定風險。以下是對這種模式潛在問題的詳細分析：

容易被拒簽的原因

1、獨立性問題：使用住宅兼辦公室的布局可能難以充分證明和確保事務所的獨立性。

2、經營規模：住宅兼辦公室可能給人一種“不那么正規”的印象，且經營規模看似較小。

3、申請人條件：如果申請人條件、企業的事業計劃和企業具體實力較弱，加上細節上的瑕疵，簽證官可能認為申請人未達到經營簽證的要求。

入管局的簽證官會根據多方面因素自由判斷獨立性和經營規模等問題，并沒有明確的標準。

為了體現獨立性，最好將事務所和居住用的水電煤等費用進行區分，盡管這在操作上可能有一定難度。

老王認為：雖然使用住宅兼辦公室的方式在理論上可行，且入管局官網有此類成功案例，但實際操作中可能帶來不確定性或要求較高。因此，如果主要目的是保證簽證順利執行，使用居住+辦公室共用的方式并不推薦。

對于那些已經獲得經營管理簽證或高度人才簽證（如一號C或特別高度人才J-Skip）的人士，續簽或轉為永住時，對辦公室的要求與初次申請時相似，甚至可能更為嚴格。

續簽要求

1、獨立性：續簽時，對事務所的獨立性和專業性要求依然嚴格。

2、經營規模：對于事務所的面積和企業規模，續簽時的要求可能比初次申請時更高。

不同情況下的辦公室要求

經營管理簽/高度人才：如果繼續與入管局打交道，如續簽或申請永住，對事務所的要求保持嚴格。

永住：一旦獲得永住身份，續簽不再考慮企業狀況，對事務所的要求變得寬松。

入籍：入籍后不再需要續簽，對事務所的要求同樣寬松。

總結

嚴格性：入管局對事務所的要求嚴格，無論是初次申請還是續簽。

寬松性：如果不辦理經營管理簽證或高度人才簽證，不與入管局打交道，事務所的標準則相對寬松。

即使已經獲得經營管理簽證或高度人才簽證，也不應掉以輕心。在續簽或轉為永住前，建議維持事務所的專業性和獨立性，以滿足入管局的要求。

在考慮使用住宅兼辦公室的方式時，重要的是了解不同簽證狀態下的具體要求。建議在申請或續簽前咨詢專業的移民顧問，確保符合所有規定。

接下來，我們將為您帶來一系列關于日本的精選項目。我們會持續更新，為您提供最新的信息。敬請期待！