文｜鄧浩志

國(guó)慶廣州樓市成交情況小結(jié)

有媒體整理了一份廣州部分樓盤“十一”成交情況，當(dāng)中31個(gè)樓盤，每個(gè)都稱自己賣了10個(gè)8個(gè)億，少的也有2、3億，100套。我粗算了一下，光這里提的31個(gè)樓盤，大概就賣了150個(gè)億左右，而全廣州在售新房項(xiàng)目超過(guò)300個(gè)，是這里的10多倍。

如果我保守一點(diǎn)，算全市成交有這里的5倍，在國(guó)慶期間，全市大概就賣了750個(gè)億左右。按照當(dāng)前新房套均成交價(jià)格300萬(wàn)計(jì)算，套均300來(lái)萬(wàn)不是我說(shuō)的，是專業(yè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的均值。也就是說(shuō)這7天全廣州大概賣了25000套。按這個(gè)比例推算，廣州這個(gè)月能賣50000套左右的房子。而廣州樓市最最最火爆的2021年，單月成交峰值為17000套。所以無(wú)論怎么說(shuō)，各大樓盤的“喜報(bào)”都是有嚴(yán)重水分的，那這個(gè)“十一”廣州樓市的真實(shí)情況是怎樣呢？

根據(jù)貝殼公布的階段性統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)預(yù)估，其國(guó)慶7天大概成交了3500套，而貝殼目前新房市場(chǎng)占比接近一半。再結(jié)合大代理機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，國(guó)慶7天150個(gè)重點(diǎn)樓盤單盤平均成交約22套進(jìn)行估算。這個(gè)“十一”，全廣州大概成交了約6000套房子，是去年“十一”的5倍左右。基本7天就超過(guò)了整個(gè)“金九”的4千多套。所以這個(gè)“十一”一定是非常非常具有成色的。

個(gè)盤方面，貝殼統(tǒng)計(jì)顯示，其成交了亞運(yùn)城近百套，是這個(gè)“十一”廣州套數(shù)的冠軍。亞運(yùn)只有6、70套。其余個(gè)盤，大多集中在30套上下。當(dāng)然還有一大批更低的。這個(gè)量也和其他機(jī)構(gòu)估算的單盤22套也比較匹配。

廣州樓市“十一”火爆的原因：

第一，個(gè)我認(rèn)為是最重要的，就是最近一段時(shí)間股市非常火爆，這提振了整個(gè)投資市場(chǎng)的信心。一方面大家憧憬股市暴漲之后，也能帶動(dòng)同樣有投資屬性的樓市。另一方面是經(jīng)濟(jì)基本面短期內(nèi)很難大反轉(zhuǎn)，大家如果收入沒(méi)能有效增加，放開(kāi)購(gòu)房資格也不會(huì)有好的效果。而如果在股市賺了錢或者解套的資金，就有機(jī)會(huì)進(jìn)入樓市。最近我的一些客戶，都是因?yàn)楣墒薪馓祝^而轉(zhuǎn)入購(gòu)房的。

第二，央行和地方最近一攬子刺激樓市政策的帶動(dòng)，釋放了部分新增需求進(jìn)入樓市。比如廣州徹底取消限購(gòu)，央行取消二套房高首付比例等等。但這批政策的重要性明顯不及第1個(gè)原因。也比如廣州的取消限購(gòu)，其實(shí)這只是取消了核心城區(qū)120平方米以下戶型的限購(gòu)。其他央行政策，地方政策，對(duì)樓市也起到釋放需求的作用，但力度屬于中等。

第三，今年十一黃金周，不少樓盤都有比較給力的促銷政策。比如部分天河的樓盤，價(jià)格降到5萬(wàn)來(lái)塊錢左右一平方。比高峰期回落了超過(guò)30%。更高的性價(jià)比也吸引了一批客戶入場(chǎng)。而優(yōu)惠力度小的開(kāi)發(fā)商和樓盤，則更多是旺丁不旺財(cái)，看房的人多，買房的人少。