國慶節前夕，樓市利好頻發，地產股全線飄紅，一掃往日頹勢。在這個“信心比黃金更珍貴”的關鍵時刻，此番史詩級連環利好無疑振奮人心。

小長假期間，全國各地樓市回暖的消息不絕于耳，南通市區也有多個樓盤推出優惠活動，業績捷報頻頻傳來，甚至部分樓盤宣布即將漲價。

誠然，政策組合拳疊加十一黃金周，確實帶動了樓市的升溫。但這一波熱度究竟是“觸底反彈”還是“短暫狂歡”仍有待時間驗證。

本篇，我們將從新房市場和土地市場兩大維度，依托真實數據支撐，理性審視數據變化，淺析南通樓市狂歡的“另一面”。

Part.1

新房成交量創新低

南通樓市金九失色

據「新知南通研究院」不完全統計，2024年9月，南通市區（不含通州區、海門區，下同）主要在售新房項目共計成交備案約350套，環比下跌約31%。

傳統樓市旺季未能如愿以償，反而創下自今年5月以來的成交量新低，著實令人意外。

尤其9月份南通市區竟有16個項目“0成交”，約占在售新房項目總數（約49個）的三分之一，低迷態勢可以想見。

從上圖可以看到，中創區成為了“0成交”的重災區——板塊內在售項目共計11個，9月份有7個都是“0成交”。

具體而言，仁恒紫瑯世紀和金鷹世界尚府都已連續六個月“0成交”，紫瑯天成近三個月僅備案2套，天皓名邸近兩個月也只備案1套，其余三個新盤同樣表現很一般。

除中創區外，“0成交”項目中，南光澳門中心和燕東浦江華墅至今“一套沒賣”，北城壹號入市一年多僅備案1套，東升旭輝中心連續兩個月“0成交”，碧桂園公園星薈近四個月只備案了1套。

此外，一度備受矚目的高端樓盤華潤澐璟，近兩個月也只備案了4套，與首開時的熱銷盛況形成鮮明對比，顯示出其市場后勁的明顯不足。

低迷大環境下，各項目之間也存在明顯差異。根據統計，9月份有兩個項目備案量達30套——大華鉑璟灣（55套）&中海臻如府（35套）。

1-9月備案量達200套的共有四個項目——大華鉑璟灣（265套）、碧桂園都會星宸（239套）、中海臻如府（206套）、世茂璀璨未來（200套）。

大華鉑璟灣今年二次開盤以來已備案265套，也是今年1-9月備案量最高的項目，該項目能夠取得不錯成績的關鍵就是——超低價格。

中海臻如府自4月首開至今已備案206套，該項目憑借地段優勢一直保持較高熱度，近期又正式推出第四代住宅新品，再次引發市場熱議。

Part.2

新房庫存還需賣9年

任港灣五龍匯壓力巨大

根據統計，今年1-9月，南通市區主要在售新房項目共計成交備案約3436套，月均去化約382套。

截至2024年9月底，南通市區已領證新房項目最新庫存約2.43萬套，估算最新去化周期約64個月。

具體細分板塊來看，今年1-9月成交量最低、庫存套量最高、估算去化周期最長的，都是任港灣五龍匯板塊。

目前，任港灣五龍匯板塊在售項目共8個，今年1-9月共備案401套，最新庫存4867套，估算去化周期約109個月，這一數字遠遠高于南通市區整體的估算去化周期。

此外，板塊內還有1個項目（龍憩苑）尚未入市，2宗已成交地塊尚未發聲，還有1宗新地塊或于近期掛牌，板塊庫存規模或還將持續走高。

另一個面臨顯著去化壓力的板塊是中創區。目前在售項目共11個，今年1-9月共備案501套，最新庫存4688套，估算去化周期約84個月。

此外，板塊內還有5宗已成交地塊未發聲，近期又有多宗新地塊浮出水面。土地出讓量大＋新房去化速度慢，導致中創區去化壓力越來越大，價格戰隨之而來。

事實上，在筆者看來，中創區作為南通新興富人區，本應以產品品質作為吸引高端客戶的主要手段，如今卻紛紛“自降身份”以價格優惠來爭奪客戶，可見在殘酷市場環境下，價格因素仍然是最關鍵的競爭點。

相對而言，目前去化壓力較小的是新東區。在售項目僅4個，今年1-9月共備案478套，最新庫存2276套，估算去化周期約43個月。

值得一提的是，即便是去化壓力最小的板塊，估算去化周期也超過了此前自然資源部的相關要求——商品住宅去化周期超36個月的城市暫停新增用地出讓。

Part.3

賣地收入大幅下滑

土地財政面臨挑戰

新房去化壓力顯著背景下，今年1-9月南通土地市場明顯降溫。

根據統計，今年1-9月，南通大市共計掛牌53宗涉宅地塊，3宗終止，1宗流拍，49宗成功出讓，共計成交土地面積約182萬㎡，成交總金額約170億元。

根據「新知南通研究院」土拍大數據顯示，2023年南通大市成功出讓155宗涉宅地塊，成交土地面積約785萬㎡，成交總金額約696億元。

對比來看，今年前三季度的賣地收入，尚不到去年全年的四分之一，如果想要達到去年的696億元，四季度還需“攬金”526億元。

南通市區土地市場更是冷淡，今年1-9月僅掛牌2宗涉宅地塊，其中新東區R24002地塊開拍前被終止，后續未再掛牌。

老城區R24003地塊被南通天揚置業底價摘牌，土地面積37382㎡，拿地總價約6.93億元，地價約18525元/㎡，樓面價約13140元/㎡。

對比去年1-9月，成交地塊減少5宗，面積減少約30萬㎡，金額減少約58億元，唯一成交地塊還是由本土國資托底。賣地收入銳減已成為現實，土地財政正面臨挑戰。

值得一提的是，10月17日，南通市區將有4宗純宅地同一天出讓，詳情如下：

就地段而言，這4宗地塊都屬于壓箱底級別，尤其老城區R24007地塊堪稱絕版；就地價而言，對比周邊起拍價都大幅下調，為拿地房企留足了利潤空間。這4宗地塊能否吸引到品牌房企出手？10月17日見分曉。

目前，南通市區新房庫存依舊高企，部分板塊去化壓力尤為沉重，土地市場降溫明顯，品牌房企久未露面，多宗城投地塊還在等待入市時機……總而言之，形勢依然不容樂觀。十一黃金周的這波熱度能持續多久？歡迎留言說出你的看法。