國慶節(jié)前夕，樓市利好頻發(fā)，地產(chǎn)股全線飄紅，一掃往日頹勢。在這個“信心比黃金更珍貴”的關(guān)鍵時刻，此番史詩級連環(huán)利好無疑振奮人心。

小長假期間，全國各地樓市回暖的消息不絕于耳，南通市區(qū)也有多個樓盤推出優(yōu)惠活動，業(yè)績捷報(bào)頻頻傳來，甚至部分樓盤宣布即將漲價。

誠然，政策組合拳疊加十一黃金周，確實(shí)帶動了樓市的升溫。但這一波熱度究竟是“觸底反彈”還是“短暫狂歡”仍有待時間驗(yàn)證。

本篇，我們將從新房市場和土地市場兩大維度，依托真實(shí)數(shù)據(jù)支撐，理性審視數(shù)據(jù)變化，淺析南通樓市狂歡的“另一面”。

Part.1

新房成交量創(chuàng)新低

南通樓市金九失色

據(jù)「新知南通研究院」不完全統(tǒng)計(jì)，2024年9月，南通市區(qū)（不含通州區(qū)、海門區(qū)，下同）主要在售新房項(xiàng)目共計(jì)成交備案約350套，環(huán)比下跌約31%。

傳統(tǒng)樓市旺季未能如愿以償，反而創(chuàng)下自今年5月以來的成交量新低，著實(shí)令人意外。

尤其9月份南通市區(qū)竟有16個項(xiàng)目“0成交”，約占在售新房項(xiàng)目總數(shù)（約49個）的三分之一，低迷態(tài)勢可以想見。

從上圖可以看到，中創(chuàng)區(qū)成為了“0成交”的重災(zāi)區(qū)——板塊內(nèi)在售項(xiàng)目共計(jì)11個，9月份有7個都是“0成交”。

具體而言，仁恒紫瑯世紀(jì)和金鷹世界尚府都已連續(xù)六個月“0成交”，紫瑯天成近三個月僅備案2套，天皓名邸近兩個月也只備案1套，其余三個新盤同樣表現(xiàn)很一般。

除中創(chuàng)區(qū)外，“0成交”項(xiàng)目中，南光澳門中心和燕東浦江華墅至今“一套沒賣”，北城壹號入市一年多僅備案1套，東升旭輝中心連續(xù)兩個月“0成交”，碧桂園公園星薈近四個月只備案了1套。

此外，一度備受矚目的高端樓盤華潤澐璟，近兩個月也只備案了4套，與首開時的熱銷盛況形成鮮明對比，顯示出其市場后勁的明顯不足。

低迷大環(huán)境下，各項(xiàng)目之間也存在明顯差異。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，9月份有兩個項(xiàng)目備案量達(dá)30套——大華鉑璟灣（55套）&中海臻如府（35套）。

1-9月備案量達(dá)200套的共有四個項(xiàng)目——大華鉑璟灣（265套）、碧桂園都會星宸（239套）、中海臻如府（206套）、世茂璀璨未來（200套）。

大華鉑璟灣今年二次開盤以來已備案265套，也是今年1-9月備案量最高的項(xiàng)目，該項(xiàng)目能夠取得不錯成績的關(guān)鍵就是——超低價格。

中海臻如府自4月首開至今已備案206套，該項(xiàng)目憑借地段優(yōu)勢一直保持較高熱度，近期又正式推出第四代住宅新品，再次引發(fā)市場熱議。

Part.2

新房庫存還需賣9年

任港灣五龍匯壓力巨大

根據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1-9月，南通市區(qū)主要在售新房項(xiàng)目共計(jì)成交備案約3436套，月均去化約382套。

截至2024年9月底，南通市區(qū)已領(lǐng)證新房項(xiàng)目最新庫存約2.43萬套，估算最新去化周期約64個月。

具體細(xì)分板塊來看，今年1-9月成交量最低、庫存套量最高、估算去化周期最長的，都是任港灣五龍匯板塊。

目前，任港灣五龍匯板塊在售項(xiàng)目共8個，今年1-9月共備案401套，最新庫存4867套，估算去化周期約109個月，這一數(shù)字遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于南通市區(qū)整體的估算去化周期。

此外，板塊內(nèi)還有1個項(xiàng)目（龍憩苑）尚未入市，2宗已成交地塊尚未發(fā)聲，還有1宗新地塊或于近期掛牌，板塊庫存規(guī)模或還將持續(xù)走高。

另一個面臨顯著去化壓力的板塊是中創(chuàng)區(qū)。目前在售項(xiàng)目共11個，今年1-9月共備案501套，最新庫存4688套，估算去化周期約84個月。

此外，板塊內(nèi)還有5宗已成交地塊未發(fā)聲，近期又有多宗新地塊浮出水面。土地出讓量大＋新房去化速度慢，導(dǎo)致中創(chuàng)區(qū)去化壓力越來越大，價格戰(zhàn)隨之而來。

事實(shí)上，在筆者看來，中創(chuàng)區(qū)作為南通新興富人區(qū)，本應(yīng)以產(chǎn)品品質(zhì)作為吸引高端客戶的主要手段，如今卻紛紛“自降身份”以價格優(yōu)惠來爭奪客戶，可見在殘酷市場環(huán)境下，價格因素仍然是最關(guān)鍵的競爭點(diǎn)。

相對而言，目前去化壓力較小的是新東區(qū)。在售項(xiàng)目僅4個，今年1-9月共備案478套，最新庫存2276套，估算去化周期約43個月。

值得一提的是，即便是去化壓力最小的板塊，估算去化周期也超過了此前自然資源部的相關(guān)要求——商品住宅去化周期超36個月的城市暫停新增用地出讓。

Part.3

賣地收入大幅下滑

土地財(cái)政面臨挑戰(zhàn)

新房去化壓力顯著背景下，今年1-9月南通土地市場明顯降溫。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1-9月，南通大市共計(jì)掛牌53宗涉宅地塊，3宗終止，1宗流拍，49宗成功出讓，共計(jì)成交土地面積約182萬㎡，成交總金額約170億元。

根據(jù)「新知南通研究院」土拍大數(shù)據(jù)顯示，2023年南通大市成功出讓155宗涉宅地塊，成交土地面積約785萬㎡，成交總金額約696億元。

對比來看，今年前三季度的賣地收入，尚不到去年全年的四分之一，如果想要達(dá)到去年的696億元，四季度還需“攬金”526億元。

南通市區(qū)土地市場更是冷淡，今年1-9月僅掛牌2宗涉宅地塊，其中新東區(qū)R24002地塊開拍前被終止，后續(xù)未再掛牌。

老城區(qū)R24003地塊被南通天揚(yáng)置業(yè)底價摘牌，土地面積37382㎡，拿地總價約6.93億元，地價約18525元/㎡，樓面價約13140元/㎡。

對比去年1-9月，成交地塊減少5宗，面積減少約30萬㎡，金額減少約58億元，唯一成交地塊還是由本土國資托底。賣地收入銳減已成為現(xiàn)實(shí)，土地財(cái)政正面臨挑戰(zhàn)。

值得一提的是，10月17日，南通市區(qū)將有4宗純宅地同一天出讓，詳情如下：

就地段而言，這4宗地塊都屬于壓箱底級別，尤其老城區(qū)R24007地塊堪稱絕版；就地價而言，對比周邊起拍價都大幅下調(diào)，為拿地房企留足了利潤空間。這4宗地塊能否吸引到品牌房企出手？10月17日見分曉。

目前，南通市區(qū)新房庫存依舊高企，部分板塊去化壓力尤為沉重，土地市場降溫明顯，品牌房企久未露面，多宗城投地塊還在等待入市時機(jī)……總而言之，形勢依然不容樂觀。十一黃金周的這波熱度能持續(xù)多久？歡迎留言說出你的看法。