文/謝逸楓

大家總私信老漢，問問現在房子能買了嗎，是不是合適的時機？這個問題問得最多的次數是在2008年、2012年、2014年。可以負責任地告訴大家，買房是一門技術活，要結合政策和市場變化、樓盤情況、自身需求來判斷。

今年不買房，十年又白忙，明年不買房，五年又白忙，歷史第四次購房最佳窗口期已經開啟。老漢從四個因素分析來看，房子剛好能買，現在買房剛好，是歷史上2008年、2012年、2014年以來第四次最佳購房時機到來。

目前是2008年、2012年、2014年后的第四次最好買房時機，待到“政策底”傳導到市場底出現拐點，房地產市場就將步入真正的上行周期。如果你有迫切的需求需要買房。第一種情形就是你要準備結婚了，要買房子，這個是必須要去買的。

第二種是生了二胎三胎的家庭，這種趕緊去買房。第三種是改善需求，需要換房的，剛好能夠湊齊首付的話，要趕快去買。第四種是公務員、人才、有編制的，現在去買房。現在首付低、利息低、稅費低、價格低，買房時機是剛好。

現在貨幣、財政、房地產政策越來越寬松、政策和市場往見底、房價往上漲預期利好方向發展，全國房價平均九千多塊錢，比2021年、2022年、2023年房價還更低，一線城市房價同下降8%，二線城市同比下降10%，三四線城市同比15%。

房價止跌回穩的政策基調和振興房地產一攬子政策計劃下，目前的房價再往下怎么降是不可能的。考慮到開發商庫存高、供應量大、戶型類型豐富、性價比樓盤多。你這個時候就買房子，并且買到好房子，就是撿到寶了。

目前可能是有史以來第四次的最好買房時機。第一次是2008年，第二次是2014年，第三次是2014年-2015年。今年雖然沒有碰到2012年的地方版4“萬億”、2008年的“四萬億”、及2014年-2015年棚改貨幣化“PSL4萬億”，但2024年有大招。

2024年有存量房貸利率下調和降準及5000億收儲房企庫存、4000億元收回房企空置土地、二套房首付15%和商業貸款利率低及稅費低等政策，我相信后面肯定還會有大招出來的。如果后面的大招不出來，房地產市場是不會見底的。

之后房地產會進入真正的上行周期。最好的買房時機就是今年、明年，因為到2026、2027年，中國的經濟、房地產市場形勢肯定是不像今年這樣的。過幾年，房價轉向了你再去買，那可能又是買高價房子了。

普通人如何判斷，現在房子能不能買？是不是合適的購房時機？老漢可以告訴大家，一定要結合當前的房地產政策和市場變化、樓盤情況、自身需求進行綜合分析，不要盲目、跟風買房，以下四點可以作為購房借鑒、參考。

一看政策變化，目前中國樓市是政策市，政策決定基本面，決定供求關系，決定房價。政策決定購房者的購房門檻、購房成本。現在政策底已現，購房低首付、低利率、低稅費，意味著購房門檻、購房成本低，購房的性價比最優。

貨幣+財政的一攬子振興樓市政策啟動，貨幣寬松開啟，降準、降息，房地產項目白名單擴容，財政加杠桿，消化存量房地產一攬子財政刺激方案正在實施，5000億收購房企庫存用作保障性住房、4000億地方專項債收回房企空置土地。

二看市場變化，二個層面，第一是市場基本面，即供求面，目前房地產市場供求關系發生根本性重大變化，消化存量的一攬子政策正在實施，嚴控增量的停止新增商品房住宅用地在推進，樓盤價格下降轉向上漲周期預期。

第二是房企自身情況，房企為了銷售回款，還債務、保交房、穩經營，會加快去庫存，回收資金，避免資金鏈、現金流緊張，債務違約、逾期交房，出售房子單價、總價相對低，價格處于低谷，市場正在進行政策見底傳導市場底的過程。

三看樓盤情況，兩個層面，第一是樓盤所處的城市能級、區域位置、配套和資源分布情況，能買一線不買二線，能買二線不買三線，能買三線不買四線，能買核心區不買市中心，能買市中心不買市區能買市區不買郊區。

能買學W房不買地鐵房，能買地鐵房不買海湖景房，能買海湖景房不買市政資源房，能買市政資源房不買公園房。能買豪宅房不買高端洋房，能買高端洋房不買別墅，能買別墅不買普通住房，能買普通住房不買公寓。

第二是樓盤的房子質量能否保障，規劃配套能否實現，能否按期交房，必看五證二書、樓盤規劃設計圖、平面圖和樓盤開發商的企業性質、背景及買賣合同、附協議，能買國企、央企、城投不買民企，能買優質民企不買普通民企。

四看自身情況，二個層面，第一是有沒有住房需求，即買房的動機是什么，是投資，還是自住，如果是自住，完全可以購買。如果是加杠桿投資，不建議買。購買的目的，是自住的，結婚、改善、多孩家庭的，建議買。

第二是有沒有購買能力，有沒有負債能力。即是否有首付，后面是還房貸的能力，是否有穩定的就業、收入來源。如果是大學生剛剛畢業，沒有首付的，就業不穩定、收入來源不穩定的家庭、個人，不建議買。

不可忽略的因素是季節。春季（3月至5月）和秋季（9月至11月）是歷年購房的黃金時期，因為這兩個季節天氣適宜看房，且市場活躍，賣家（開發商）會推出促銷活動，價格調整幅度大，附帶的優惠多。

總有人擔心自己會不會成為接盤俠，房子會不會貶值到白菜價？老漢可以告訴大家，因為購買房子，首先考慮的不是收益，是自住，是改善，其次是家庭資產配置，最后是收益。按照房地產漲跌周期、持有成本，這個就完全不用擔心。

未來房價會上漲的，房子永遠不可能是賣白菜價。你不要看到短期的房地產市場調整，就認為自己以后可以買到更低的房子，這種想法是在幻想、不切實際的。就好像你買股票，你不要以為現在股市就是很低了，弄不好它可能會更低。

不要聽很多人講的，未來房價會大白菜價，這是做夢，想太多了，房子永遠不可能是賣白菜價。這個原因很簡單，因為成本擺在那里。你看恒大、碧桂園都爆雷了，房子有沒有打5折賣？沒有。有沒有虧血本賣？沒有。

我們要遵循一個經濟和房地產的調控邏輯，歷史經驗的事實證明，房市是政策市，決定市場基本面、價格。房地產夜壺論是不會過時的，穩經濟，先穩房地產。漲時壓，跌時救。危機關鍵時刻，國家總會出手。放水，才有效。

我們要遵循一個最簡單的經濟學的邏輯規律，供求關系，嚴控增量，消化增量及地價上漲的話，就意味著未來房價肯定要上漲。因為我們發現過去三年多，地價一直在往上漲，只不過漲幅比之前小了很多。第二就是開發商融資成本還在漲。

從中長期來看，房價還是要往回漲的。你不要看到短期的房地產市場調整，就認為自己以后可以買到更低的房子，這種想法是在幻想、不切實際的。就好像你買股票，你不要以為現在股市就是很低了，弄不好它可能會更低。