說起“小區自管”，很多市民都會想到廣州的祈樂苑小區，今年是該小區實現業主自管的第10年，自管后小區年收入超500萬元的“成效”也讓小區自管的話題再度引發熱議。而距離祈樂苑僅半小時車程的海龍灣小區，也在今年8月5日宣布實現業主自管。據了解，海龍灣小區擁有住戶1800多戶，可以說是目前市內規模最大的業主自管小區。

在市場化進程不斷推進的過程中，大量人口從以往“自家大院”式的熟人社會涌入相對“陌生”的商品房小區，同一個小區內，鄰里之間是可以不熟甚至不認識的。在這樣一個空間內，海龍灣小區的住戶們如何聚在一起“奪回”小區管理權，接下來又將如何共同管理小區？記者近日深入采訪了推動該小區自管的核心成員和有關志愿者等。

海龍灣小區今年8月起實現業主自管。

歷時三年成立業委會

監督追回共有資金近百萬元

海龍灣小區位于廣州番禺南浦，由48棟9~12層的小高層住宅組成。小區內隨處可見綠蔭，儼然一個小公園。就在今年8月5日，部分業主、原物業公司、街道辦、居委會、民警等多方曾齊聚于此，在有關部門的監督和指導下，當天起物業管理人員退場，海龍灣小區業委會正式接管該小區。

“自管的根本原因是原物業公司太差，以前我們換個樓道燈泡都要等很久，還經歷過垃圾成堆臭氣熏天。”最早推動小區自管的志愿者之一、業主黃炎森認為，“炒掉”物業公司更多是業主們的無奈之舉。

但這個過程并非一蹴而就。廣東廣強律師事務所律師劉純介紹，整個自管流程從發起，到成立物業管理委員會（以下簡稱物委會），再到召開業主大會、投票組建業主委員會（以下簡稱業委會），再到解聘清退物業公司，每一步都不容易。

比如，根據《廣州市物業管理條例》，成立物委會條件之一是“占業主總人數百分之十以上的業主申請”。具體到該小區，需要大約180戶業主的支持，很快，一幫有意愿解聘物業公司的業主自發行動，挨家挨戶掃樓宣傳。如今的業委會成員之一王黎（化名）表示，原物業公司的不作為，加上志愿者們不遺余力地宣傳呼吁，都成了該小區物管會成立的催化劑，2021年，該小區物委會正式成立。

從物委會成立到解聘原物業公司再到業委會接管小區，花了整整三年。劉純律師指出，該流程比較耗時，理論上業主數量越多越難達到法定投票比例。王黎和黃炎森也坦言，這些比例要求確實是很大挑戰，好在功夫不負有心人。王黎還稱，其間部分業主發現原物業公司公示的2024年共有資金存在偏差，在業主投訴和有關部門介入下，物業公司最終將共有資金賬戶余額從12.08萬元修改為94.59萬元。

公開收支、優化流程解決“歷史欠賬”

該小區正式自管后，為破解原物業公司在共有資金使用上不透明、報修反饋流程慢等問題，業委會引入了“透明社區”小程序平臺，單筆超過兩萬元的支出都要在上面申請。王黎說：“在小程序里我們的財務都是公開透明的；一些事項表決、維修申請也可以在里面進行。”這種透明高效的操作獲得了業主們的肯定。此外，仍有不少“歷史欠賬”等著業委會去處理，比如高樓層供水問題。業委會通過采購更換水泵房設備，高樓層供水基本穩定下來。

業委會引入小程序，方便業主在線提出申請。

王黎估計，小區自管后每年將會積累300萬元左右共有資金，她介紹，這些資金主要來源于業主繳納管理費和停車費。“小區自管最大的好處是沒有‘中間商’，所有資金都可以投入小區的修繕和建設中。”

在業委會辦公室門口張貼列舉了16項計劃改造工程，王黎稱現階段將先對小區攝像設備進行升級，未來其余項目也會逐步落實。

天時地利也要“人和”

業主們團結奉獻行動力強

采訪過程中，“天時地利人和”時常被業主們提及。值得一提的是，該小區早在2011年就推動過籌備業主大會，但最終以失敗告終；而無論是原物業公司的配合程度還是政策本身的支持，對于推動小區實現自管都很重要。劉純律師指出，最近新修訂的《廣州市物業管理條例》里增加了物業公司在“約定期限”退出的規定，這對小區自管來說是個很好的信號。“根據當時業主大會會議結果，有73.13%的業主和占比專有面積72.89%的專有面積同意解聘原物業公司。我們小區的業主真的很團結，業委會成員也都很有奉獻精神，行動力也很強。”黃炎森說。

采訪當天，有業主到該小區業委會辦公室溝通相關管理事宜。

作為業委會成員之一，王黎幾乎把業余時間都花在小區業委會上。“像昨天晚上我們還開會開到快10點。”而在該小區的自管道路上，還有一幫退休業主發揮了重要作用，財叔就是其中一員，每當小區有施工項目時，他會利用空閑時間參與工程監督。

像這些小區管理工作，都是業主們自愿、自發參與的，除了有奉獻精神外，核心成員的行動力也很重要。表面上看，碰上“天時地利人和”的海龍灣小區實行業主自管似乎是順理成章，但在業委會成立后，成員們也曾產生過意見分歧——到底是像祈樂苑一樣由業主自管；還是解聘原物業公司、重新聘另外一家物業公司進來。為此，業委會成員和業主志愿者們先后去了市內很多小區參觀“取經”，最終幾經考量和業主投票，才決定走上“自管之路”。

自管樣本能否復制？

目前還在“摸著石頭過河”

距海龍灣小區開始自管已有兩個月，很多程序仍在推進中，譬如一些與前物業公司的法律糾紛及交接問題等。王黎坦言，業主自管模式目前對他們來說是一條全新的道路，如何更好地走下去，大家仍要“摸著石頭過河”。

關于小區自管，很多市民關心的都是那些成功實現自管的樣本能否復制推廣到自家小區。黃炎森認為，“人和”因素是根本。

在自管后，業主們的心態也轉變了許多。“之前物業公司還在時，業主報修等上一個月都習以為常；但現在小程序報修如果超過三天沒有處理，業主們就會直接來到業委會辦公室反映。”黃炎森認為，這種“苛刻”的轉變表明了業主們積極參與小區治理的態度，正是主人翁意識的一種體現。

來源：廣州日報（張慧琪）