萬眾矚目的“房地產大會”前幾日終于召開，包括住建部、財政部、自然資源部、央行等幾大部門高層悉數登場，整個地產界都在期待一波史詩級的政策紅利。

然而，大家期待的大招并沒有出現，還是之前老生常談的“組合拳”：取消限購、限售、限價、降低利率、首付比例等，以及增加貨幣化安置等。

結果如何？顯然沒有達到市場預期。

即使推出了“新增實施100萬套城中村和危舊房改造”這樣的大招，資本市場對此仍反應冷淡，地產股應聲下跌，融創等多只港股內房股跌逾15%。

在會后的采訪中，有個外國記者的問題很值得玩味，從中不難窺見官方的態度。

01

他問到，國慶期間一線城市房地產市場異常火爆，虹吸效應嚴重，三四線城市限購怎么搞？而領導則直接承認了虹吸效應，認為是歷史進程，不可避免，有利有弊，“我們都會趨利避害”。

這一回答透露出兩層含義：

一、上面對新政以來的市場反饋頗為滿意，特別是北上廣深等一線城市放開限購政策后，樓市明顯回暖，新房看房量、簽約量激增，二手房交易量也持續攀升。領導們面帶微笑，直言“市場已經筑底”。

二、樓市已正式步入新周期，市場行情呈現出嚴重的分化態勢。一線城市樓市火爆與三四線城市低迷形成鮮明對比，一線城市持續吸引三四線城市的購買力。

雖然官方未給出具體解決方案，但已暗示對三四線城市未來發展持謹慎態度。這對于缺乏產業基礎、人口持續外流的小城市而言，無疑是一個大利空。未來樓市的增量，只會集中在一二線城市。

02

查了下10月樓市的最新數據，一線城市的樓市回暖趨勢確實明顯。

以北京為例，930限購松綁新政實施后，二手房成交量預計超過1.3萬套。照此趨勢，10月成交量有望達到2.6萬套，成為近三年來成交最高的一個月。此外，上周末開盤的兩個新盤銷售額高達83億元，火爆程度可見一斑。

深圳方面，僅10月1日一天，新房成交量就超過600套。13日，一樓盤開盤332套，短短3個多小時便被搶購一空，久違的“日光盤”再現。據貝殼數據顯示，10月12-16日的日均二手房銷量更是創下21年以來的最高紀錄。

還有上海，二手房網簽套數持續保持高位。僅10月13日一天，網簽量就達到1334套，創下一年來新高。國慶期間，簽約量達到2133套，是2023年同期的兩倍。預計10月成交量將達到2.2萬套。

再看廣州，10月7日至10月13日期間，二手住宅網簽量達到3120宗，創下自去年3月以來周最高水平。環比呈現近兩倍的大幅增長。

在新政的刺激下，北京、上海等一線城市有望率先穿越周期、探明底部。

03

每次樓市觸底反彈時，一線城市總是最好的風向標。而這次反彈為何如此猛烈？

一方面，一線城市限購政策已實施長達10多年之久，如今閘門一開，外地購房者蜂擁入場。

9月29日，上海宣布非滬籍居民購買外環房產的社保要求從“3年”縮短為“1年”；北京新政則將非京籍五環內購房社保要求從“5年”改為“3年”，通州區也不再單獨限購。

廣州則更為直接，宣布全域取消限購政策，不限購房資格和套數，將門檻降至最低。南沙區因此受益明顯，一周內簽約量達到217套，環比增幅高達287.5%。

深圳方面，外圍區域不再限購，福田和南山核心區則將社保要求從“3年”改為“1年”。雖然力度沒有廣州大，但效果同樣顯著，新房市場立即出現了三小時售罄的壯觀場面。

另一方面，一線城市的房產始終在中國樓市的頂端，越是悲觀情緒濃厚，越要搶核心資產，購買者都想在不確定的樓市里尋求最后的確定性，一線城市房子保值，是房地產最后的信仰。

上海10月新房房價已達58927元/平方米，連續11個月創新高；廣州新房市場也回暖明顯，有30多家樓盤宣布漲價。

全國樓市的春天雖未至，但一線城市的春天已然到來。

04

一線城市的樓市火爆能持續多久？是否會像以前一樣將熱度傳導到三四線城市？

這恐怕很難。

時移世易，中國人口數量已出現歷史性拐點。過去地方高舉債、大建大拆的時代已一去不復返。

大多數小城市都背負著高額債務，官方難以全面救助，只能優先救助有產業基礎、能自身創收的城市。這樣一來，城市之間的差距將越來越大，馬太效應加劇，樓市全面回暖將變得愈發困難。

此外，一線城市對三四線城市的虹吸效應也只能維持一時。未來樓市的發展還需依賴內生購買力。

許多剛需購房者選擇賣掉三四線城市的房產以換購省會或二線城市的房產；而有的人則選擇賣掉省會、二線城市的房產，才有資金入場北上廣深。

如果三四線城市的房產價值貶值過快，那么換購的資金鏈條將被切斷，一線城市的房產購買資金來源也將受到威脅，屆時，一線城市的房價也將變得岌岌可危。

值得一提的是，對于房企而言，一線城市的國慶樓市也并非表面那么繁榮。他們同樣持謹慎態度。

許多樓盤之所以銷量好，是因為折扣力度大。房企們抓住這個難得的窗口期，趕緊回款。

除了核心地段的改善盤需要搶購外，其他郊區的剛需盤仍在以價換量。一線城市樓市內部也呈現出分化加劇、差距拉大的趨勢。

官方雖表示市場已經觸底，但并未明確何時能反彈。

金九銀十之后，年底可能會迎來一波熱度。屆時，我們且看是否會有更大力度的政策刺激出臺。

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