文/謝逸楓

9月70城房價指數顯示，新建商品住宅房價環比下跌0.71%，跌幅比8月收窄0.02%。前1月-8月房價環比分別為1月下跌0.37%、2月下跌0.36%、3月下跌0.34%、4月下跌0.58%、5月下跌0.71%、6月下跌0.67%，7月下跌0.65%、8月下跌0.73%。意味著房價跌幅收窄，持續下跌，邊際改善的筑底走勢。

9月70城房價指數顯示，新建商品住宅房價同比下跌6.1%，跌幅比8月擴大0.4%。前1月-8月房價同比分別為1月下跌1.24%、2月下跌1.9%、3月下跌2.6%、4月下跌3.6%、5月下跌4.3%、6月下跌4.88%，7月下跌5.28%，8月下跌5.70%。說明房價跌幅擴大，持續下跌，繼續探底的調整形勢。

筆者認為，9月房價環比跌幅收窄，一是市場結構性的因素，市場大戶型供應、高價樓盤大量集中上市成交，拉高9月平均價格指數。二是高價樓盤的限價、限簽政策的取消，帶來價格的總體上漲。三是樓市政策的邊際效應帶來的短期市場效果。四是不排除網簽數據的滯后性因素。

9月房價同比跌幅擴大，一是樓市新政’效應衰減、持續性弱有關系。二是新房市場需求萎縮大，二手房缺乏有效的接盤人。三是‘以價換量’已經形成市場主流。四是與居民收入下降有關。五是房價下跌基數大。六是二手房價降價幅度加大，對新房形成競爭態勢，影響房價的上漲預期。

總體看，2024年9月70城房價未觸底（未見底部），正在處于筑底階段深度調整期，房價沒有止跌，沒有企穩。按照房價發展趨勢來看，目前房價下跌空間正在縮小，已經在低谷部位。購房者（自住、改善、家庭理財）買房最好的時間節點、窗口期已經來臨，現在買房就是抄底。

本輪全國房地產市場已經全面超跌、超調，投資額、施工面積、新開工面積、竣工面積、成交量、房價、土地購置面積和購置金額、地價、房企到位資金、國房景氣指數的下降幅度、市場下行周期已經刷新歷史記錄，房地產庫存面積、待交房面積、房企債務規模創歷史性最大。

9月70城一手商品住宅房價環比下跌0.71%，跌幅收窄0.02%。

按照9月70城房價數據顯示，新建商品住宅房價環比下跌0.71%，跌幅收窄0.02%。8月下跌0.73%，7月下跌0.65%、6月下跌0.67%、5月下跌0.71%、4月下跌0.58%、3月下跌0.34%、2月下跌0.36%、1月下跌0.37%，意味著房價指標收窄，呈現持續探底向筑底的調整信號。

9月房價環比下跌0.71%，是2014年12月以來第二大跌幅，2014年12月以來單月第二大環比降幅。6月下跌0.71%、6月下跌0.67%、7月下跌0.65%、8月下跌0.73%，9月下跌0.71%，說明房價開始出現筑底信號。自2021年9月70城新建商品住宅房價環比下跌，到2024年9月，已經連續下跌37個月。

根據國家統計局的數據顯示，自2021年9月70城新建商品住宅房價環比下降0.1%，上漲76個月后首次下降，到2023年12月連續下跌28個月，一直到2024年9月連續下跌37個月，超過上輪房價下跌周期，創3年以來第二大跌幅，房價的超跌，說明市場已經超調，基本上已經調整到位。

目前看70城房價環比已經連續下跌37個月，是否短期內出現見底、反彈待觀察，因為房地產一系列的大招政策和新的房地產大招有待落地、出臺，政策傳導、政策效應、政策效果不佳，以價換量作為市場主流、商品房庫存巨大、購房者收入下降、債務違約與逾期交房影響入市信心。

從9月70城房價環比上漲城市數量來看，上漲的城市3座，比上月增加1座。持平的城市1座，比上月持平，下降的城市66座，較上月減少1座。其中房價上漲的3座城市，分別為上海上漲0.6%（8月0.6%、7月0.2%）領漲全國，太原上漲0.3%，徐州上漲0.1%、南京0.0%（8月0.3%）。

上海最抗跌，呈現一枝獨秀的行情，新房價環比格連續28個月上漲，同比房價連續上漲71個月，堪稱中國房地產市場的風向標城市。主要原因是高端新房的集中供應，持續性的成交。其次是需求旺盛、購買力強勁。再次是購房者偏愛新房，“打新熱”持續。最后是限價等政策取消，住房限購等政策調整。

上海作為國際金融中心城市，每年新企業的增長數量眾多，就業的崗位相比其他城市更多，而且上海的經濟一直比較穩定地增長，足以吸引外來的人口到上海工作生活，房地產市場的供求相對平衡。上海大部分樓盤都是比較優質的，所以讓新房價格保持在穩定區間。

中指研究數據顯示，2024年百城新建住宅平均價格為16484元/平方米，環比上漲0.14%，同比上漲1.85%。受部分城市優質改善項目入市影響，環比上漲。新房市場成交持續走弱，環同比均下降。9月環比下跌城市數量為63個，較8月增加17個。

2024年前三季度，一線城市新建住宅價格累計上漲3.56%，上海新房價格累計上漲6.18%，位列百城首位。上海高端改善市場表現較好，對城市均價造成了結構性拉動。二線城市新建住宅價格累計上漲1.12%，三四線代表城市累計下跌0.05%。

9月70城一手商品住宅一二三線城市房價環比下跌，一二線城市跌幅擴大。

9月70城新建商品住宅房價環比的城市能級來看，一二三線城市房價沒有觸底，處于探底、筑底的深度調整走勢。其中一線城市房價跌幅擴大、二線城市跌幅擴大、三線城市房價跌幅收窄，市場形成一二三線城市房價集體下跌格局。

9月一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.5%，降幅比上月擴大0.2%。其中，北京、廣州和深圳分別下降0.7%、0.9%和1.0%，上海上漲0.6%（8月北京、廣州和深圳分別下跌0.5%、0.5%和0.8%，上海上漲0.6%），北京、廣州、深圳跌幅擴大。

9月70城新建商品住宅房價一二三線城市房價環比數據顯示，區域城市分化明顯，其中一線城市環比下跌0.50%，降幅比上月擴大0.20%。二線城市環比下跌0.72%，跌幅擴大0.05%。三線城市環比下跌0.72%，跌幅比上月收窄0.11%，說明二三線城市房價呈現邊際改善的趨勢。

9月一手商品住宅房價同比下跌6.1%（6.09%），跌幅擴大0.40%。

9月70城房價指數顯示，新建商品住宅房價同比下跌6.1%（6.09%），比上月跌幅擴大0.10%。1月下跌1.24%、2月下跌1.9%、3月下跌2.6%、4月下跌3.6%、5月下跌4.3%、6月下跌4.88%、7月下跌5.28%、8月下跌5.70%，說明房價探底、筑底的形勢不變，政策效果未傳導到銷售、價格端。

因為供求關系短期無法撫平，房價保持下跌走勢。9月70城新建商品住房價格同比下跌6.1%，比8月下跌5.70%，跌幅擴大0.40%，創本輪房價最大跌幅。自2022年4月同比下跌0.1%，這是2015年12月以來首次出現房價同比下跌態勢，到2024年9月，已經連續下跌30個月，超過上輪下跌周期。

根據國家統計局的數據顯示，自2022年4月70城新建商品住宅房價同比下降0.1%，房價上漲84個月后首次下降，到2022年12月連續下跌9個月，到2023年12月連續下跌21個月，一直到2024年9月連續下跌30個月，房價下跌周期超過上輪，房價已經超跌，市場已經超調。

從9月70城房價同比上漲城市數量來看，上漲城市2座，與上月持平。持平0座。下降的城市68座，與上月持平。其中上海同比上漲4.9%（8月上漲4.9%、7月上漲4.4%）、西安同比上漲1.9%（8月上漲2.9%、7月上漲3.4%），分別與上月持、漲幅收窄，意味著存在房價下降壓力。

目前看70城房價同比已經連續下跌30個月，非常罕見。目前房價短期內出現見底、反彈的可能性非常低。一方面是過去2年多房價同比下跌基數大，另一方面是房價短期的下行調整期未完成。因此，房地產出清周期還沒有結束，市場修復未結束，房價是否見底有待觀察。

9月70城一手商品住宅一線城市房價跌幅擴大，二三線城市房價跌幅擴大。

9月70城新建商品住宅房價同比的城市能級來看，區域城市分化嚴重。其中一線城市房價下跌，跌幅擴大，二線城市、三線城市房價下跌，跌幅擴大?；拘纬梢欢€城市集體下跌、跌幅擴大的市場格局。

9月9月70城新建商品住宅房價同比的一線城市分化嚴重，一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降4.65%，降幅比上月擴大0.4%。其中，北京、廣州和深圳分別下降4.6%、10.3%和8.6%，上海上漲4.9%。北京、廣州、深圳跌幅擴大，上海房價持平，并且上漲幅度擴大。

9月70城新建商品住宅房價一二三線城市房價同比數據顯示，一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降4.65%，降幅比上月擴大0.4%。二、三線城市新建商品住宅銷售價格同比分別下降5.7%和6.59%，降幅比上月分別擴大0.43%和0.36%，說明三四線城市的房價下降壓力大。

9月70城二手住宅房價環比下跌0.93%，跌幅收窄0.02%。

按照9月70城二手住宅房價數據顯示，二手商品住宅價格環比下跌0.93%，跌幅比上月收窄0.02%。1月下跌0.7%、2月下跌0.62%、3月下跌0.53%、4月下跌0.94%、5月下跌1%、6月下跌0.85%，7月下跌0.80%、8月下跌0.95%，總體表現為處于探底轉向筑底調整狀態，未見底。

9月70城二手住宅房價環比下跌0.95%，跌幅比上月收窄0.02%（8月下跌0.95%、7月下跌0.85%，5月下跌1.0%），創下自2014年10月以來的第二大環比降幅。自2021年8月二手房房價開始下跌，到2021年12月下降5個月，到2024年9月，二手商品住宅房價已經連續下跌38個月，房價下跌周期超過上輪。

根據國家統計局的數據顯示，自2021年8月70城二手商品住宅房價環比下跌0.02%，上漲75個月后首地次下降，到2021年12月連續下跌5個月，到2023年12月，連續下跌29個月，一直到2024年9月連續下跌38個月。毫無疑問，政策端傳導到市場端的效果不明顯，政策效應差。

從9月70城二手住宅房價環比上漲城市數量來看，上漲城市0座，下降的城市70座，較上月增加1座，應該說是70城二手住宅房價全面下跌。當前二手房價格與新房一致，均處于探底轉向筑底階段。說明房價總體弱復蘇的趨勢，市場以價換量依然是城市的主流趨勢，存在下跌壓力。

目前70城二手住宅房價環比已經連續下跌38個月，釋放出二手住宅房價上漲預期和企穩的基礎不牢固，延續降溫、探底、筑底的調整狀態。短期來看，要實現見底反彈，需要市場觀察。因為房價連續下降已經快達到3年，跌幅的基數大，與新房背后的原因一樣。

中指研究數據顯示，9月百城二手住宅平均價格為14447元/平方米，環比下跌0.70%，已連跌29個月，同比下跌7.13%。三季度百城二手住宅價格累計下跌5.67%，跌幅較2023年同期擴大3.65%。其中一、二、三季度分別下跌1.48%、2.16%、2.13%。百城二手住宅價格環比下跌城市數量為連續6個月城集體下跌。

具體來看一線城市二手住宅價格累計下跌5.78%，跌幅較2023年同期擴大5.72%。自二季度開始，北京、上海二手房價格月度環比均超百城平均水平。二線城市二手住宅價格累計下跌5.77%，跌幅較2023年同期擴大3.50%。三四線代表城市價格累計下跌5.51%，跌幅較2023年同期擴大3.01%。

9月70城二手住宅一線城市房價環比下跌，跌幅擴大，二線城市跌幅收窄。

9月70城二手住宅房價環比的城市能級來看，一二三線城市房價沒有觸底，處于探底、筑底的跡象。其中一線城市房價跌幅擴大，二線城市房價跌幅收窄，三線城市房價跌幅持平，市場基本形成一二三線城市房價集體下跌的格局。

9月70城二手住宅房價環比的一線城市全面下跌，環比下降1.2%，降幅比上月擴大0.3%。其中北京、上海、廣州和深圳分別下降1.3%、1.2%、1.1%和1.3%（8月分別下降1%、0.6%、0.7%和1.3%），呈現城市房價內部分化的現象，其中深圳房價跌幅收窄。

9月70城二手住宅房價環比數據顯示，區域城市分化嚴重，跌幅收窄。其中一線城市二手住宅銷售價格環比下降1.2%，降幅比上月擴大0.3%。二線城市二手住宅銷售價格環比下降0.9%，降幅比上月收窄0.1%。三線城市二手住宅銷售價格環比下降0.9%，降幅與上月相同。

9月70城二手住宅房價同比下跌9.02%，跌幅擴大0.42%。

按照9月70城二手住宅房價數據顯示，二手住宅價格同比平均下跌9.02%，跌幅較上月擴大0.42%。8月下跌8.60%，7月下跌8.17%、6月下跌7.8%、5月下跌7.8%、4月下跌7.0%、3月下跌5.90%、2月下跌5.15%、1月下跌6.15%，意味著房價未觸底、見底。

9月70城二手住宅房價同比下跌9.02%，房價比上月跌幅擴大0.42%，創房價歷史上最大跌幅。自2022年3月房價同比下跌0.3%，這是2015年12月以來首次出現房價同比下跌態勢，到2024年9月房價下跌9.0%，已經連續下跌32個月，房價下跌的周期超過上輪。

按照國家統計局的數據顯示，2022年2月70城二手商品住宅房價同比下跌0.3%，上漲81個月后首地次下降，到2022年12月連續下跌11個月，到2023年12月，連續下跌23個月，一直到2024年9月連續下跌32個月，下跌周期超長。

從9月70城二手住宅房價同比上漲城市數量來看，為0個，全面下跌，已經連續8個月70城房價全部下跌。釋放出房價下跌壓力形勢，處于探底、筑底、調整的形勢不變。毫無疑問，與過去二年的房價同比下跌基數大有關系。

9月70城二手住宅一二三線城市房價同比下跌，一二線城市房價跌幅擴大。

9月70城二住宅房價同比的城市能級來看，一、二、三線城市房價沒有觸底，其中一線城市房價跌幅擴大1.3%，二線城市房價、三線城市房價跌幅擴大0.3%、0.5%，市場基本形成一線城市房價跌幅擴大、二三線城市房價跌幅擴大的格局。

9月70城二住宅住宅房價同比的一線城市全部下跌，同比下降10.7%，降幅比上月擴大1.3%。其中北京、上海、廣州和深圳分別下降10.3%、7.6%、12.8%和12.0%（8月北京、上海、廣州和深圳分別下降8.5%、5.8%、12.5%和10.8%），北上廣深房價跌幅擴大。

9月70城二手住宅房價同比數據顯示，一線城市二手住宅銷售價格同比下降10.7%，降幅比上月擴大1.3%。二、三線城市二手住宅銷售價格同比分別下降8.9%和9.0%，降幅比上月分別擴大0.3%和0.5%，意味著一二三線城市房價處于探底、筑底不變的趨勢。