“置換帶”——

就憑這三個字，華夏幸福再次成為輿論焦點。

“置換帶”

2024年10月19日，華夏幸福發布多條公告。

其中，涉及“200億元”的“債務重組計劃之置換帶方案”令人眼前一亮。

所謂“置換帶”，簡單理解，就是以置換帶走債務。

按照“置換帶”計劃，華夏幸福拿出價值200億元的資產（園區），交給廊坊某國企，國企拿到資產，同時接下華夏幸福200億元債務。對于債權人而言，這一過程，讓債務人變成了國企。但是，這一債務、債權變更，附帶一個條件，債權人還要拿出與債務對等的融資，即最終200億元貸款來支持國企。

“置換帶”的精彩之處，首先在于資產的價值兌現。

就華夏幸福而言，在今天的市場中，兌現200億元的資產是不容易實現的。以200億元資產，帶走200億元債務，這筆置換，換得很值。而且，雖然資產、債務兌出，相關資產的運營，華夏幸福仍能參與。華夏通過置換，實現了輕資產運營。

從國企角度講，國企發展需要具體項目支撐，拿到一個優質項目，同樣也不容易，包括200億元配套資金，所以，“置換帶”等于直接一步鋪墊妥了國企的未來項目。

對于債權人而言，債務被由華夏幸福換成了國企承擔，風險度直接降低，而且，新增貸款又在孵化國企（政府支持）新項目，實現了新的貸款出口。

所以，一個“置換帶”，帶出了三方的現實需求，且都提供了解決方案。

按照華夏幸福的計劃，“置換帶”將于2024年年底前完成，以此推知，事先應已做好了相當的鋪墊。

轉型

華夏幸福推出的“置換帶”新化債模式，是對自身優勢資源的利用。

華夏幸福有兩個突出的優勢，第一個是產業園區。

與其他房地產商不同，華夏幸福的開發重點在產業園區。面對市場調整，握在手里的最重要資產，也是產業園區（全國50個產業新城）。以產業園區謀出路，是優勢突圍。

第二個優勢，是華夏幸福與政府的關系一直良好。

這也與華夏幸福的產業園區出口有關。華夏幸福的出口，也是政府產業開發落地的出口。華夏幸福的“不逃廢債”“堅決保交樓”（10月官方報告顯示2024年已完成90%保交樓任務），既是企業掌舵人的態度、理念，也是基于這種關系與信心。

很多人對華夏幸福將信將疑，主要還是因為華夏幸福的財務報表。

華夏幸福2022年上半年至2024年上半年歸屬凈利潤情況，顯示目前公司虧損情況嚴峻，2024年上半年歸屬凈利潤為-48.49億元（東方財富網截 圖）

2024年華夏幸福財報的虧損有加劇的趨勢。僅就財報而言，華夏幸福仍陷于債務與虧損的泥潭中，未見有所改觀。

但是，華夏幸福卻于此種財務狀況中，表現出了相當的信心。

在10月19日的2024年上半年業績說明會上，華夏幸福方面并不談及虧損，而是公開強調在轉型方面取得的成功。

例如，運營業務方面，2024年上半年，產業園新增簽約項目88個，簽約面積約8.64 萬平方米，同比提升69%。

服務業務方面，幸福招商聚焦9大新質生產力方向，成功簽約35個項目，總簽約固定投資額172.66億元，同比增長93%；產業招租服務中招商落地118個項目，同比提升82%，總簽約面積13.2 萬平方米，同比提升 90%。幸福物業位列中指院“2024 中國物業服務百強企業”第 12 位，市場化拓展簽約46個項目，簽約額6.43億元，同比增長35.7%，城市服務新增簽約36個項目、簽約額占新增項目的77%。

華夏幸福想告訴公眾的是，盡管財報顯示經營虧損，企業化債處于進行時，但是，華夏幸福的戰略轉型，即“全面轉型產業新城服務商”正在落地，企業的造血能力在日漸增強。有了這種進展，不管投資者有沒有信心，華夏幸福自己信心滿滿。

大謀略

華夏幸福之所以信心滿滿，除了自身的造血能力提升之外，還與它的下一輪大謀略有關。

這一大謀略，簡單的概括是：“低空經濟”。

華夏幸福宣布，與行業龍頭企業科比特、億鵬航空、中科低空、星網宇達等合作。華夏幸福實控人王文學還將其持有的，低空經濟領域高科技企業酷黑科技全部19.9967%股權無償贈與公司。

發展“低空經濟”？啥意思？是無人機嗎？

來看一個例子。

2024年8月19日，華夏幸福與點點科創城（中山市）簽署了戰略合作框架協議，致力于“共建大灣區低空經濟產業園”。

這件事是什么背景？

時光倒退至2016年。

其時，中山市在發展過程中遇到了問題，提出了“四個難以為繼”——土地、資源、人口、環境。這“四個難以為繼”，在10年前的深圳就被提出來過。

解決方案是什么？

產業集中、創新發展。

具體實施的核心是：產業園。

2024年6月，《南方都市報》在報道廣東板芙經濟開發區時使用了這樣一個標題：《10年前不開發房地產而建連片產業園，如今一期產值預超300億》。

文章介紹說，在2014年至2016年，在發展方向的選擇上，中山當地選擇了產業園。如今產業園模式，正在中山市開花結果。

《南方都市報》報道截圖

實際上，產業園雖不同于單純的住宅開發，但本身也是房地產開發的一部分。

它既承接著國家產業政策，也支撐著當地經濟發展，還擔負著城鄉融合、產城融合、城市更新等多種功能。

所以，面對廣東省當前提出的“百縣千鎮萬村高質量發展工程”，中山市的解決方案也依然是：產業園。

中山市已擁有十大萬畝級主題產業園，以此引導高端裝備制造產業智能化、規模化、集約化、綠色化發展，并力圖抓住深中通道開啟（連接深圳市、中山市、廣州市的跨海通道，2024年6月通車，深圳至中山車程縮短至半小時），中深一體化的機遇，開創面向大灣區的新局面。

2024年2月，中山舉行了一季度制造業項目集中動工儀式，10個鎮街69個制造業項目集中動工，總投資額564.4億元。而全年，中山全市共安排重點建設項目380個，總投資5320億元，年度計劃投資700億元。

2024年，中山市還新增了4個省級產業平臺，廣東板芙經濟開發區是其中之一。板芙經開區的重點工作，是推進七大“工改”產業園，也就是將低效產業園提質，同時，布局低空經濟。（《南方都市報》的報道淡化了一個問題，中山市搞產業園，并非一帆風順，也出現了一批低效產業園，只不過，這些低效產業園正在迎來新機會）

與華夏幸福合作的點點科創城正是七大“工改”產業園之一。

華夏幸福將為點點科創城提供招商的咨詢、統籌、推介及產業發展為核心的全流程綜合解決方案。

點點科創城的目標，不僅是建成產、學、研、供、銷、住一體化的現代化產業園區，其背后的投資方卓航控股集團，還有一個“百城萬億”計劃，即在大灣區建成5個產業園的基礎上，未來10年在全國打造150個特色產業園，年產值不低于1萬億元人民幣（感覺像當年的華夏幸福重生了）。

繞了這么一大圈，想說明的問題只有一個：華夏幸福的“低空經濟”并不是簡簡單單的無人機，而是將自己嵌入到產業園經濟再次發展的大機遇中。

點點科創城發展戰略示意圖（據官網圖片）

中山只是華夏幸福布局的一個點。

華夏幸福已經展開合作的對象包括：廊坊臨空、南京溧水經濟開發區、沈陽雪松經濟開發區、香河招商中心、珠海高新建設、孝感孝南商務局、河北昌黎經開區、天津市寧河區（天津未來科技城）等。

這些區域的地理位置、交通狀況、發展機遇等，與中山異曲同工。

此時，再回頭看“置換帶”，可知，它是以化債為機會，與政府的新一輪發展機遇相融合。

未來某一天華夏幸福真的起飛了，可能還會回頭再品味這次“置換帶”。

值班編委：馬琳

編輯：韓澗明

審讀：戴士潮