本文首發：拾榴詢財公眾號（2024年10月24日）

不知道大家有沒有發現，這兩周關于樓市的消息越來越少，主要原因是政策刺激有效期越來越短。

結合這段時間的數據看，有四個現象值得關注：

一是各地都在炒地價，動不動就是地王；二是新房和二手房市場背離的厲害；三是二手房平均成交價越來越低，低價房源大受歡迎；四是很多中小城市關于樓市的消息越來越少。

如果把這四點連在一起看，或許你能看懂一些東西。

最近一直都有人咨詢石榴叔房子，為什么今天要把這個案例拿出來單獨說，看完你們就知道了。

01

不得不說，老友的單位是真的好，公積金封頂，房貼也很高。

公積金賬戶躺著一筆錢，他就琢磨著如何用起來，總不能就這樣躺著吧。

看了一些自媒體的文章，覺得錢拿在手上會貶值，持有現金隨時會被收割，必須投資出去，這才有了買房收租的想法。

預算500萬，首付200萬，貸款300萬，準備買南京河西的二手。

石榴叔看了一下，他給我圈定的幾個小區房齡都在10年左右，說是有幾套都去看過了，中介說挺好租的，租金也不低。

然后......

說實話，我當時很無語，經濟賬不會自己算嗎？就這么相信中介說的話？

02

之所以把這個案例拿出來分析，主要是因為最近有很多人，看到老房子租售比上來了，加上銀行利率越來越低，就動了買房收租的念頭，想作為現金奶牛，傳給下一代。

上表的數據我做了核對，絕大部分真實有效，可以作為參考。

單純看租售比，的確比在銀行買大額存單收益高，但是房產投資，尤其是以收租作為目的，在現階段的中國必須考慮另外兩個因素。

第一，沒有稀缺屬性的房子，房價根本沒有到底。

尤其是房齡在十年左右，暫時定價不上不下的，沒有支撐點，沒有新賣點，會進入到下一個陰跌階段。

很多人不理解，因為現在新房子太多了，好房子也不少，未來好位置的新房子更不缺。

二手房我一般看兩個數據，一個是成交周期均值，二是成交比例，也就是成交量/掛牌數，用于判斷交易活躍性。

第二，未來幾年租金是往下走的，不能滿打滿算來計算租售比。

空置期算不算？出租中介費算不算？維修養護成本算不算？未來可能的房產稅算不算？

而且不少賣不出去的空置房，為了現金流，只會競爭降租金。

03

在南京，別說五百萬的房子，就是六七百萬的房子，也沒有什么投資屬性，就是一個消費品，觀念一定要扭轉過來。

當然，你要買來自住，比如看中的一樓的大花園，又比如頂樓有露臺，白送閣樓什么的，那就是居住價值，另當別論了。

肯定有人會問，所有房子都沒有投資屬性了？

新一線城市很少，門檻越來越高，因為稀缺屬性本身就是一個少數派，加上很多城市為了搞地王，不停釋放好地塊，推動第四代住宅。

這實際上是在不斷更替投資品，節奏沒有跟上，就要站崗。

當然，這個結論并不包括一線城市，因為案例更個性化，有核心地段的老房子租售比居然到5%，我研究過幾個，都是屬于撿漏。

對于絕大部分中產家庭來說，最好的理財是心安。

看一兩篇自媒體的文章，引發莫名的焦慮，就會瞎操作。

最近有很多賣公寓也是通過所謂投資回報率，對比銀行利率，換著法的包裝宣傳。

我們一直在提醒，通縮周期的理財邏輯，和通脹周期完全不一樣。

在大量資產不斷縮水的背景下，不亂投資，不虧錢，就能跑贏了很多人，如果年化安安穩穩的有個3%-4%，等多年后安全穿越這個冬天，就會意識到穩健乃至保守的重要性。

所以，還是那句話，不懂不碰。不要相信文字，多看公開數據。