第三季度，商業地產市場有效需求仍顯不足，各類市場主體信心有待進一步修復。國家持續釋放一攬子刺激政策，拉動經濟增長，修復市場預期，強調對房地產市場企穩的支持。西安緊隨國家步伐，積極推動政策實施落地，有望進一步提振房地產市場信心。甲級辦公樓市場：市場需求持續回落，租金跌幅擴大。優質零售物業市場：租賃需求仍顯疲軟，商業運營方降租保入駐率，空鋪回填拉動市場空置率回落。物流地產市場：西北零擔和快遞貨運量顯著增長，拉動西安中轉分撥倉儲需求，市場空置率進一步降至個位數。

國家正加快推進的“兩重”（推進國家重大戰略實施和重點領域安全能力建設）“兩新”（推動新一輪大規模設備更新和消費品以舊換新?）等重大舉措是擴大內需、推動高質量發展的重要抓手。仲量聯行西安分公司總經理佟恩表示：“‘兩重’ ‘兩新’已成多地下半年經濟發展的重點。西安作為西北地區的經濟中心，憑借其獨特的地理位置和政策優勢，更有利于承接并整合來自東部沿海地區的資金、先進技術以及勞動密集型產業的轉移。西安更應強調結合實際需求，推動并加力支持各項政策實施，以期政策紅利逐步釋放，為西安經濟社會穩步發展保駕護航。”

甲級辦公樓市場

大面積新租暫停，租金跌幅持續擴大

三季度辦公樓市場無新增甲級項目入市，大面積新租較少，總體需求表現疲軟，凈吸納量錄得負2.5萬平方米，推升空置率至25.7%，較上個季度提高1.2個百分點。由于需求端活躍度不足，疊加聯合辦公及二房東的低價競爭所造成的影響，本季度甲級辦公樓平均租金跌幅進一步擴大至0.8個百分點，報89.2元/平方米/月，環比下降1.9%。

增量需求方面，中大面積需求持續收縮，小面積需求仍主導市場。季內，1,000平方米以上的需求僅占不到5%（按企業數量統計）。從行業結構看，科技互聯網（16.1%）、金融行業（14.0%）、地產建筑（14.0%）及專業服務業（12.9%）等傳統領域仍然主導增量需求。

· 能源、醫藥及第三方辦公運營或成為市場增量需求新增長點

作為西安市六大支柱產業，本季度能源環保、生物醫藥行業表現相對穩健，新租成交占比分別各占約10%。這兩大行業需求韌性主要得益于其背后的實體產業快速發展，推動了相關生產性服務業在優質辦公樓宇的擴張。從行業布局來看，能源企業主要布局在城北、高新等區域；而生物醫藥行業則布局在城市南部，多位于高新、曲江、南二環及小寨板塊。

· “降本增效”刺激企業搬遷，部分保險公司整合辦公場所

受經濟增速放緩、市場波動等諸多因素的影響，本季錄得“降本增效”型的搬遷成交較多。隨著政策對行業監管力度不斷加強和行業競爭的日益激烈，部分保險公司積極整合辦公場所，縮減租賃面積，旨在實現成本的有效優化。與此同時，科技互聯網企業紛紛將辦公選址轉向產業園區。一方面從“降本“的角度出發，產業園區租金更為低廉；另一方面，產業園區所具備的產品特征以及高度的產業聚集效應也為企業”增效“提供了有力支持。例如，本季度某國內頭部科技公司將其辦公地址從甲級寫字樓搬遷至軟件新城某園區。地產建筑延續多個季度走勢，依然是退租面積占比最高的行業，退租占比高達22.7%。

未來展望：需求不振迫使辦公樓租金持續下行

今年第四季度，西安甲級辦公樓市場將迎來一波集中供應潮，南飛鴻·樂薈中心IGC（B座）、國瑞·西安國際金融中心等多個優質甲級辦公樓有望入市。與此同時，市場需求持續不振，加之聯合辦公及二房東低價競爭分流客戶，市場租金持續下行不可避免，預計全年租金跌幅將達到-5.2%。仲量聯行西安商業地產部負責人何娜表示：“我們看到一些業主為應對市場變化做出的策略調整，如推出‘特價房源’、提供定制裝修以及調整空調運行時間等操作。面對持續下行的市場，除了提升自身的物業服務品質與效率以外，業主還應該時刻關注市場變化及競品項目的發展態勢，制定靈活的租賃策略，才能保證項目處于穩定健康的經營水平，立于不敗之地。”

優質零售物業市場

租金下跌引空鋪回填，空置率得以回落

西安零售商業市場整體承壓，雖第三季度為傳統暑期旺季，但今年暑期在客流未見明顯降幅的情況下，多數商場卻錄得營業額同比下滑。七八月，西安限額以上消費品零售額均呈同比負增長，進一步印證三季度消費疲軟的態勢。消費動能不足傳導至零售地產租賃市場，導致地產端租賃需求下滑，迫使更多商場選擇降租以提升入駐率，故西安優質購物中心首層平均租金環比下降2.1%，報344.3元/平方米/月。降租策略奏效，疊加體驗類消費需求穩健，季內錄得不少大面積租賃案例，有效幫助空置率回落，三季度西安優質零售物業平均空置率環比下降0.6個百分點，收至10.8%。此外，季內錄得樣本外的D16街區開街，季末市場總存量維持739.5萬平方米。

品牌方：迎合消費觀轉變，“性價比”和“悅己”消費推動租賃需求變化

· 餐飲品牌拓店意愿減弱，平價餐飲更受青睞。三季度餐飲新租面積仍位列榜首，但多數為換租，且需求放緩的趨勢已愈加明顯。2024年西安餐飲收入累計同比增速逐月下滑，1-8月達-3.5%，餐飲消費下降致餐飲品牌拓店意愿削減。按新租餐飲的細分品類看，正餐以平價品牌為主，中高端餐飲開店數量進入下行周期；飲品中茶飲占據主導，以新式茶飲（霸王茶姬、茉莉奶白等）、檸檬茶飲（檸季、林里等）和酸奶飲品（酸奶罐罐、一只酸奶牛等）為主。與之相反，咖啡新店數量則偏少，除Peet’s Coffee和比星咖啡等西安首店外，其余咖啡品牌開店步伐放緩。

· 服飾品牌保持謹慎，戶外運動表現相對活躍。消費降級下大眾減少服飾等耐用品的支出，今年七、八月限額以上服裝、鞋帽、針紡織品類零售額均呈同比下降。整體服飾消費疲軟，服飾品牌拓店偏謹慎。其中，戶外運動品牌表現相對活躍，雖新店數量占比不高，但Wilson、Klattermusen、Peak Performance、完型、TSUBO等品牌均在本季開出西安首店。

· “悅己”消費盛行，娛樂和服務品牌穩健擴張。“悅己”消費觀下，消費方向發生轉移，消費者更愿意將有限的預算分配給娛樂、服務等愉悅自我的門類，疊加租金下行、空置率高企利好品牌方，娛樂和服務品牌積極拓店，季內錄得多家健身房、VR娛樂、臺球館、美容美發等開業。

運營商：積極調改適應市場變化，尋求增量收入提升利潤

· 運營商積極調改以迎合消費行為更迭。存量項目開啟新一輪調改，煥新品牌組合、調整業態配比以更好滿足“輕零售、重體驗”的消費趨勢。四海唐人街打造的“東方集”煥新開業，提供更多餐飲、服務和娛樂選擇；金鷹高新店負一樓關閉，欲將原本的零售樓層重新打造并引進餐飲；在大茂城開門迎客一年有余后，其負二樓終于面市，招入娛樂、谷子和潮玩等豐富商場品牌矩陣。

· “存量”轉“增量”，探索新的收益增長點。在存量收益難以得到有效突破的當下，運營商在維持存量收入的同時開始尋求增量收入。增加多經點位、減少公共區域以擴大可租賃面積、重視“兩廣”（即廣告和廣場）收入等，皆成為運營商拓展增量收入的重要途徑。

未來展望：經濟下行致消費疲軟，零售商業市場難以短期內復蘇

四季度市場預計將迎來西安萬象城、未央龍湖天街、真珠港購物中心等新項目。優質項目入市有望為市場注入新鮮血液，但在經濟下行周期下，整體消費市場仍難掩頹態。消費預算縮減導致品牌租賃需求動能不足，租金仍將處于下行通道，零售商業市場難以在短期內恢復。仲量聯行中國區零售地產及消費研究負責人朱建輝表示：“未來兩年，西安將迎來更多地標及零售地產項目開業，并借此吸引更多頭部品牌進入西安市場、加速擴張，市場將進入多極發展格局。優質品牌和運營商入局西安，也將帶動本地商業市場煥發新一輪消費活力。作為西北地區的經濟中心和中國內陸文旅消費的標桿城市，我們期待西安市場供給側與需求側實現蛻變，成為品牌進入內陸市場的首選城市。”

物流地產市場

第三季度，寶灣臨潼物流園三期正式投入使用，市場需求環比進一步回升至14.6萬平方米。拆解需求可以看到，季內西安高標倉新增需求主要來自兩大方面：第一是服務商貿企業的第三方物流及快遞企業，第二是即將到來的雙十一和年末銷售旺季擴倉的部分零售電商企業。

西北零擔和快遞貨運量顯著增長，拉動西安中轉分撥倉儲需求

西安是西北地區的物流中心樞紐城市，也是第三方物流和快遞快運企業的區域物流分撥中心的不二選擇。

近年來，隨著平價電商不斷向低線市場滲透，以及傳統商貿業逐漸向多批次少批量的供貨模式轉變，全國零擔貨運和快遞運輸市場持續活躍，但這一變化也大幅削弱了整車貨運的物流成本優勢。西北地區地理位置距離全國商貿中心較遠，是零擔和快遞運輸成本極高的地區。同時，由于零擔快遞貨品總量較中國其他地區偏低，導致一些西北省會城市，在零擔及快遞的物流運輸規劃中無法做到與全國其他大型城市間物流直達。為提高單車裝載率，節省成本，大量散貨通過在區域內最大的物流樞紐節點城市——西安集貨后，再進行省內或其他西北省市分撥。近年在各大電商平臺的加持下，西北地區零擔物流運輸業持續高增長。陜西省統計局數據顯示，2024年上半年全省郵政業務量和快遞業務量分別同比大幅增長34.0%和44.3%。同時，今年1-8月新疆貨物周轉量同比增速較上半年進一步增長4.2個百分點至9.5%，也示出西北地區貨物運輸持續增長和下沉的趨勢。

季內受平價電商市場下沉和零擔貨運量增長影響，西安錄得大量第三方物流、服務電商快遞企業，以及西北轉運集貨物流企業擴租或新租案例。其中，快遞快運集聚度最高的空港子市場本季更是貢獻了近半數凈吸納量。截至9月底，市場整體空置率環比下降2.9個百分點至9.6%，隨著可租賃面積的下降，西安的租金環比雖仍然下滑1.9%至20.8元每平方米每月，但降幅已連續三個季度收窄。

逆周期資產表現，西安物流地產增值空間較大

作為全國少數供應稀少，去化穩定的城市，西安高標倉供需結構未來3-5年都將處于合理區間，租金也有望在2025年企穩。在全國物流地產飽受高供應、高競爭、空置率上升、租金下滑困擾時。逆周期的西安物流地產市場為投資人提供了阿爾法（α）投資機會。仲量聯行華西區產業與物流服務部負責人尤鵬偉指出：“西安高標倉市場由于需求穩健，新增供應極低，具有較大資產增值空間，未來有望看到更多二級市場交易案例。”