旭滿春城二期。王迎超/攝

主管部門的監管作用體現在哪里？

中房報記者 王迎超 海倫報道

向各部門實名舉報旭滿春城小區存在的諸多違規亂象近一年時間后，張小兵仍未得到滿意答復，而被舉報的項目違規行為依舊。

張小兵是黑龍江省海倫市旭滿春城二期的建筑商之一，承建了該項目的5號樓。2021年5月，他最早開工，將5號樓建至地上二層時，因為工地手續不全，當年9月停工。2023年4月，二期6棟樓全部開工，但此時項目仍未取得施工許可證，直到8月份才補辦了施工許可手續。

此后，張小兵陸續發現旭滿春城小區存在著未批先建、無證銷售、消防及排風系統癱瘓、外墻保溫板質量不達標、超規劃面積建設等違法違規問題。自2024年6月起，張小兵多次向海倫市住建局、自然資源局、信訪局等部門投訴，但相關部門沒有給出滿意答復。在此期間，售樓處并未停止銷售，從2024年10月開始，旭滿春城二期在沒有竣工驗收的前提下擅自交付使用，如今，已有100多戶居民入戶裝修。

中房報記者多方調查發現，張小兵反映的情況多數存在，但當地管理部門的回應和處理卻顯得避重就輕，相應的處罰措施并未真正落實。

現場走訪 多戶已入住裝修

旭滿春城小區位于海倫市向陽大街附近，項目共分二期建設，開發商為黑龍江上為房地產開發有限公司海倫分公司（以下簡稱“上為地產”），因為臨近海倫市第十中學，也成為了該項目的宣傳賣點之一。

4月28日上午，記者來到旭滿春城小區二期看到，該小區內停放著多臺車輛，不少住戶已入戶裝修，大量因裝修產生的建筑垃圾堆放在樓體角落。

大量裝修垃圾堆在樓棟角落。王迎超/攝

2號樓3單元一位業主告訴記者，他們是從小區干電力工程的施工方手里買的頂賬房，價格才1600元/平方米左右，新家已經裝修了一個多月，工程即將完工。該業主介紹，目前小區還沒通水，電也是臨時的，電費都要通過物業去交，他們平時用水都是自己想辦法用桶運進來。

多戶居民已入戶裝修。王迎超/攝

在小區一期記者走訪多個高層發現，消防和排風系統基本處于癱瘓狀態，消防管網中也沒有水，存在不小的安全隱患。

記者注意到，一期和二期內各存在著一棟三層單體建筑，張小兵告訴記者，小區存在多處開發商未經審批建設的違法建筑，這兩棟樓均在其中。

此外，張小兵告訴記者，二期樓棟使用的外墻保溫苯板的防火等級、保溫、容重均不達標，規劃圖紙要求的是20公分厚，容重是20公斤，但實際使用的苯板容重則是12公斤~16公斤，“當時開發商沒有錢，苯板都是我墊資購買的。”

“咱們小區是去年年底進戶的，今天買了明天就能裝修。”在旭滿春城小區售樓處，置業顧問告訴記者，他們目前銷售的房子既有開發商自持的房源，也有施工單位的頂賬房，開發商的房子3450元/平方米起，每層加價50元/平方米。但頂賬房便宜很多，精裝修的房源均價約2900元/平方米，毛坯房均價約2200元/平方米，目前均無法辦理貸款。購買頂賬房全部手續都是開發商出，包括簽正規購房合同并出具房源票據，為了打消記者顧慮，置業顧問同時表示，海倫這邊基本都是這樣賣頂賬房的。

小區是否取得五證？對于記者的疑問，置業顧問明確表示，項目肯定五證齊全，不然哪能往外賣，并通過手機向記者展示了其中部分證件，但并未看到該項目的預售許可證。

記者了解到，因開發商資金困難，建設費用基本都是4家建筑商墊資的，還在外面欠了不少民間借款，用了大量房產進行抵賬，張小兵掌握的情況是，頂賬房、抵押加上售賣，二期已賣出400多套房子，目前進戶裝修的僅是其中一部分。

開發商對于這些問題作何解釋？記者先后撥打了項目負責人、實控人以及該公司登記信息留下的電話，但前兩個電話均為空號，另一個電話接通后對方表示，他并非上為地產負責人，也與上為地產沒有關系。

項目兩次未批先建

自2024年6月起，張小兵多次向海倫市住建局、自然資源局、信訪局等部門投訴旭滿春城存在的諸多違法違規問題，記者注意到，海倫市住建局先后四次出具了書面回復。

對于項目未批先建問題，書面回復中明確，項目一期在2014年2月開工建設后，因未辦理施工許可手續，2014年，海倫市住建局多次責令該項目停工整改，同年12月20日，對該項目沒有辦理招投標手續及未取得施工許可的違法違規行為，海倫市住建局對上為地產進行了行政處罰。項目于2015年5月21日補辦了施工許可手續。

但這次處罰顯然沒有達到震懾目的。

項目二期建設時再次未批先建，2023年7月，海倫市住建局對該項目二期沒有辦理招投標手續及未取得施工許可的違法違規行為再次進行了行政處罰，項目于2023年8月3日補辦了施工許可手續。

海倫市住建局提供的資料顯示，第一次，該局要求開發商補辦相關手續并處罰款33萬元。第二次，則對上為地產罰款85萬余元，對直接責任人罰款4萬余元，并要求補辦相關手續。值得一提的是，海倫市住建局相關負責人接受記者采訪時表示，雖然他們作出了罰款決定，但因為開發商資金短缺，罰款并未執行到位。

記者注意到，該項目二期未批先建進行處罰的案件移送交接單，在近2年后的2025年4月25日才由海倫市住建局簽發，而接案單位海倫市城市管理綜合執法局并未簽字蓋章確認。

自然資源局：小區存在1.59萬平方米違建

海倫市自然資源局于2024年9月5日向張小兵出具了信訪事項處理意見書。

旭滿春城一期存在的違建。王迎超/攝

旭滿春城二期存在的違建。王迎超/攝

意見書對張小兵反映旭滿春城一期、二期存在違章建筑的情況回復稱，旭滿春城小區地塊二和地塊三不存在超建行為。項目二期所在的地塊四因為6棟樓正在施工建設中，如有違法行為將在工程完工申請驗收時一并處罰。

不過4月29日，海倫市自然資源局給記者的書面答復中則更換了另外一種說法，這次違建出現了。答復稱：該項目審批面積地塊二34531平方米，其中：審批多層15804.44平方米、高層14720.58平方米沒有建設，地塊三審批面積84291.9平方米，地塊四審批面積78637.5平方米。該項目總審批面積為197460.4平方米。

經第三方測繪公司現場測量，該項目違建面積如下：該項目地塊二、地塊三違建面積10891.08平方米；地塊四違建面積4984.7平方米，共計違建15875.78平方米。

針對該小區的違建行為，海倫市自然資源局已對開發單位黑龍江上為房地產開發有限公司下達了《責令停止違法行為通知書》和《接受調查通知書》，下一步將對該項目的違建行為，采取沒收違法收入的行政處罰。沒收違法收入的金額根據第三方評估機構對該項目15875.78平方米違建的市場價值評估金額確定。市場價值評估金額第三方評估公司正在評估中，預計5月初第三方公司出具報告。

監管處罰并未落到實處

對于張小兵反映小區一期存在消防隱患的情況，海倫市住建局書面回復稱，旭滿春城一期于2015年已通過了規劃、消防、環保及項目參建單位驗收。

對于記者現場走訪發現的問題，海倫市住建局相關負責人表示，項目一期剛入住時，因為拖欠供熱費導致停熱，消防管網被凍壞了，他們也曾多次下發通知要求整改，但物業單位沒有這筆資金進行修復。

對于旭滿春城外墻保溫板防火等級、保溫、容重嚴重不達標等問題，海倫市住建局表示，開發商提供了委托黑龍江省龍建誠信建設工程檢測有限公司出具的檢測報告，苯板表現密度、單體燃燒值、可燃性等，苯板膠拉伸粘結強度，保溫板脹釘拉拔承載力，玻璃纖維網耐堿斷裂強力等項目經檢測均符合要求。該局相關負責人表示，他們在進行調查時，該項目的監理人員稱是現場進行的取樣送檢，因為張小兵沒有提供相關證據，暫時沒有重新檢測的打算。

張小兵對這一說法并不認可，他表示，送檢的樣品和實際使用的保溫苯板并不一致，他愿意自費找第三方鑒定機構，重新到現場取樣檢測。

對于該小區無證銷售的問題，海倫市住建局相關負責人表示，該項目二期目前沒有取得預售許可證，接到舉報后他們約談了項目負責人，開發商也提供了入戶名單和頂賬房名單，目前該小區有142戶入住，均是購買的頂賬房，不是開發商售賣的自持房源，該負責人認為，目前法律上沒有明確規定這樣銷售頂賬房是違法的。

不過，記者從多位購房者提供的商品房買賣合同中看到，他們是與開發商簽訂的合同，合同中明確表示了購房者購買的是預售商品房，還標明了商品房預售許可證為2012001，并沒有標注該房源為工程抵賬房的字樣或印章。

黑龍江孟繁旭律師事務所王闖律師認為，《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十五條規定：“商品房預售，應當符合下列條件：…（四）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。”即未取得許可證前，開發商不得以任何形式進行預售，包括直接銷售、內部認購或變相以工程抵賬房名義與第三方簽訂購房協議。

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。”即未取得預售許可證簽訂的商品房銷售合同屬無效合同。同時，工程抵賬房可能是開發商通過抵債形式將房屋產權轉移給承包方、供應商，屬于債務履行行為，若開發商未取得預售許可，仍然需要遵守相關法律及司法解釋規定。

對于旭滿春城二期未竣工驗收即交付使用，海倫市住建局則明確表示該行為是不允許的。相關負責人稱，他們此前已經立案調查，并于今年春節后將案件移交給海倫市城市管理綜合執法局進行處理。

但記者隨后從海倫市城市管理綜合執法局了解到，海倫市住建局于2024年10月8日進行了立案調查，但立案審批表于2025年4月28日上午才移交過來，該局還沒有正式接收，對于具體情況還要進行梳理，如果存疑還需要補充證據，目前還沒有形成案卷，對于下一步如何處理他們還無法確定。

早在2021年10月，黑龍江省住建廳會同省公安廳、省自然資源廳等省直8家單位聯合下發了關于持續整治規范房地產市場秩序的通知，力爭通過為期3年的專項整治，使黑龍江省房地產市場發展秩序更加規范。

通知明確，在商品房建設方面，重點整治未取得施工許可開工建設、未按照施工圖紙設計文件建設等問題。在商品房銷售方面，重點整治未取得商品房預售許可以認購、認籌等方式擅自銷售商品房，發布虛假違法廣告等問題。通知要求，要對群眾反饋的問題線索認真調查、快速處理，第一時間反饋查處情況。要依法從嚴查處，對違法違規行為發現一起、查處一起，公開曝光一批典型案例，在全社會形成震懾作用。

“很難想象，一個樓盤存在這么多的違規行為卻依舊‘野蠻生長’，主管部門的監管作用體現在哪里？”張小兵感慨道。

對于此事后續進展，中房報記者將持續關注。