農村宅基地是農民的“命根子”

為切實規范和加強農村

宅基地用地建房審批管理工作

保護農民權益

瀏陽市政府出臺了

《瀏陽市規范農村宅基地用地建房審批管理辦法》

（以下簡稱《管理辦法》）

進一步明確了農村村民建房

“誰有資格建、建哪里、怎么建”等事項

農村建房誰有資格建？

《管理辦法》明確，農村宅基地用地建房申請人應為農村集體經濟組織成員。村民出賣、出租、贈與利用農村宅基地建設的住宅后，不得再申請宅基地。

一戶村民只能擁有一處宅基地，按照省定標準，每一戶用地面積，使用荒山荒地不超過210平方米，使用耕地不超過130平方米，使用村內空閑地和其他土地不超過180平方米。

農村建房建哪里？

《管理辦法》指出，農村住房建設應符合土地利用總體規劃、城鄉規劃或國土空間規劃，位于自然保護區、風景名勝區、文物保護單位、歷史文化名村、傳統村落等區域的，還應符合相關保護規劃，且不得占用永久基本農田，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。

農村建房怎么建？

《管理辦法》給出了一套詳盡的審批流程。“與過去不同的是，各鄉鎮（街道）建立起了宅基地建房審批管理的聯審聯辦制度，通過一個窗口對外受理業務，讓部門多跑路、村民少跑腿。”市農業農村局經管站相關負責人表示。

《管理辦法》還對各鄉鎮（街道）、各部門的職責進行了明確，并對農村住房建設中的違法行為責任追究等進行了規定。該負責人表示，農村建房要嚴格遵守農村亂占耕地建房“八不準”，該局將聯合自然資源局等部門和鄉鎮（街道）加強違法建房查處，對新增違法違規行為以“零容忍”的態度依法嚴肅處理。

農村建房怎么建？

01

農村村民在什么情況下可以申請宅基地？

依據土地管理法，結合各省（自治區、直轄市）宅基地管理的有關規定，農村村民有下列情況之一的，可以以戶為單位申請宅基地：

（1）無宅基地的；

（2）因子女結婚等原因確需分戶而現有的宅基地低于分戶標準的；

（3）現住房影響鄉（鎮）村建設規劃，需要搬遷重建的；

（4）符合政策規定遷入村集體組織落戶為正式成員且在原籍沒有宅基地的；

（5）因自然災害損毀或避讓地質災害搬遷的。

各省（自治區、直轄市）對農戶申請宅基地條件有其他規定的，應同時滿足其他條件要求。

02

農村宅基地審批主體是誰？

土地管理法第六十二條規定，農村村民住宅用地，由鄉（鎮）人民政府審核批準；其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。第四十四條規定，建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。

為完善農村宅基地審核批準機制，《農業農村部 自然資源部關于規范農村宅基地審批管理的通知》（農經發〔2019〕6號）明確，鄉鎮政府要探索建立一個窗口對外受理、多部門內部聯動運行的農村宅基地用地建房聯審聯辦制度，方便農民群眾辦事。根據農業農村、自然資源等部門聯審結果，由鄉鎮政府對農民宅基地申請進行審批，出具《農村宅基地批準書》，鼓勵地方將鄉村建設規劃許可證由鄉鎮一并發放，并以適當方式公開。

03

農村宅基地申請審批程序是什么？

農村宅基地分配實行農戶申請、村組審核、鄉鎮審批。按照《農業農村部自然資源部關于規范農村宅基地審批管理的通知》（農經發〔2019〕6號），宅基地申請審批流程包括農戶申請、村民小組會討論通過并公示、村級組織開展材料審核、鄉鎮部門審查、鄉鎮政府審批、發放宅基地批準書等環節。沒有分設村民小組或宅基地和建房申請等事項已統一由村級組織辦理的，農戶直接向村級組織提出申請，經村民代表會議討論通過并在本集體經濟組織范圍內公示后，報送鄉鎮政府批準。

04

農村宅基地使用權及房屋首次辦理“房地一體”不動產權證需要提交哪些材料？

申請宅基地使用權及房屋所有權首次登記的，應當根據不同情況，提交下列材料：（一）申請人身份證和戶口簿；（二）不動產權屬證書或者有批準權的人民政府批準用地的文件等權屬來源材料；（三）房屋符合規劃或者建設的相關材料；（四）權籍調查表、宗地圖、房屋平面圖以及宗地界址點坐標等有關不動產界址、面積等材料；（五）其他必要材料。

建房審批流程

仔細看

1、 證件：家庭戶口本、戶主身份證、原有建房證。

2、 鄉鎮國土所領表：《農村村民建房用地申請審批表》、《農村宅基地使用承諾書》或一戶一宅承諾書；如果一個戶口本上多個子女，想要分開建房的話，先要辦理分戶手續；表格樣式每個地方可能有細微差別，所以必須用他們提供的表格，免得后續你辛苦幾天簽好字弄好的表格他們不認。

3、 小組鄰居簽字：一般需要村小組2/3以上鄰居簽字同意，四鄰簽字最關鍵；一般鄰居沒有糾紛，國土所才肯給你批，否則后續鄰居向上級部門投訴會給他們帶來麻煩。

4、 村委會審批與公示：一般第2~4步一起辦了。

5、 國土所踏勘：主要確認是否有老宅、周邊情況；現場對老宅進行打點，與周邊耕地線的距離遠不遠；詢問建房方案，看是否會占耕地或林地。

6、 部門聯審：國土所牽頭農業綜合服務中心、自然資源和生態環境辦公室、林業、水利、電力和公路等部門聯審簽字；審批通過后發放《農村宅基地批準書》和《鄉村建設規劃許可證》。

7、 定位放線：國土所的人現場對建筑的角點進行打點，以確認建筑的地理信息是否落入林地或耕地范圍。

8、 竣工驗收：房屋竣工后，建房村民應當將竣工驗收時間提前告知村民委員會，并提出用地和規劃核實申請。村民委員會匯總上報鎮人民政府，鎮政府在收到核實申請后5個工作日內，及時安排鄉鎮農業綜合服務中心、自然資源和生態環境辦公室工作人員到場檢查核實。核實符合農村宅基地和建房（規劃許可）要求的，出具核實證明。

9、 確權發證：辦理不動產登記。

建房面積

有話說

1、 一般經驗：除少數管理嚴格地方，一般農村建房面積比規定大很多也沒問題。拆屋建屋的占地面積可達210平米（按政策是180平米）。

2、 占地面積怎么算：三邊圍合的檐廊需要算占地面積，一邊圍合的不算占地面積，懸挑體量也不算占地面積。

3、 政府規定：宅基地是農村村民用于建造住宅及其附屬設施的集體建設用地，包括住房、附屬用房和庭院等用地。農村村民一戶只能擁有一處宅基地。農村村民建房申請使用宅基地用地，其面積不得超過以下標準：使用耕地不得超過130平方米；使用荒山、荒地不得超過210平方米；使用其他土地不得超過180平方米；使用多種類型土地的，按以上土地類型的比例進行計算最大用地面積。

建房的一些事

有心得

1、 關于國土所長：中國自古以來皇權不下鄉，縣城及以下的辦事效率不比大城市；雖然現在法制社會講究合法合規，但地方人員以這個為借口利用他唯一解釋權阻撓合法審批，上級都沒辦法直接干預。辦證的主管單位是鄉鎮國土所，所長的配合熱度及執法尺度對辦證影響很大。所謂縣官不如現管，即使領導可以打招呼，但最終簽字還需要國土所長簽字。所以跟國土所長搞好關系非常重要，該花的錢一定要花到位。

2、 手續問題：農村大部分人拆屋建屋都不辦證，只要不觸及耕地線，國土所都不管。

3、 關于辦證：目前政府只可辦《鄉村規劃許可證》和《農村宅基地使用審批書》，不動產證要隔幾年才能辦理。