“河南農民新建的住房通過驗收，就能申請辦理不動產登記。”日前，《河南省農村宅基地和村民自建住房管理辦法》（以下簡稱《辦法》）印發正式明確了這一重磅規定。 《辦法》提到，村民自建住房通過驗收后，村民可持《農村宅基地批準書》《鄉村建設規劃許可證》《農村宅基地和村民自建住房（規劃許可）驗收意見表》以及其他規定的材料，向不動產登記機構申請不動產登記。 紅星新聞記者詢問了多名河南當地村民，辦不辦不動產登記，各地情況不一，村民的認識和積極性也不一致。

▲河南新密市曲梁鎮大樊莊村村景 據大河網

農民自建房通過驗收可辦理不動產登記有何意義？房屋能被城市子女繼承嗎？

中國農業大學文科講席教授李小云表示，建房確權應該是落實宅基地管理“一戶一宅”的基礎性制度性的舉措。農村住房首先要滿足在農村的，常住農村的居民的基本居住權益。其次，農村宅基地是村集體的，戶口遷出者不是集體成員，就無法享受集體土地權益。自建房登記的意義，就是對準入和退出機制是一種確保。

河南一縣農業農村局一名工作人員介紹，房屋確權為不動產中心負責，新建房屋建成后，村民拿審批手續去不動產中心就能辦理不動產登記，之前的房屋都是相關部門上門為農民辦理。

《辦法》兩次強調“一戶一宅”

新建房通過驗收可申請不動產登記

《辦法》明確，一戶村民只能擁有一處宅基地。各地應當以縣為單位根據實際情況制定標準，城鎮郊區和人均耕地少于667平方米的平原地區，每戶宅基地面積不得超過134平方米；人均耕地667平方米以上的平原地區，每戶宅基地面積不得超過167平方米；山區、丘陵地區每戶宅基地面積不得超過200平方米。

▲官網截圖

《辦法》對宅基地的審批提出要求，宅基地申請有下列情形之一的，不予批準：（一）申請人不具備本農村集體經濟組織成員身份的；（二）不符合“一戶一宅”要求的；（三）申請異址新建住宅但未簽訂原有宅基地退出協議的；（四）出賣、出租、贈與住宅后再申請宅基地的；（五）原有宅基地及住宅被征收，符合已依法重新安排宅基地建房、提供安置房任一情形的；（六）不符合分戶申請宅基地條件的；（七）選址不符合鄉鎮級國土空間總體規劃、村莊規劃確定的規劃用途的；（八）依法不予批準的其他情形。

《辦法》提出，村民自建住房完工后，應當向鄉鎮政府申請竣工驗收。鄉鎮政府接到申請后，應當在5個工作日內組織村民、施工負責人等相關方，實地查驗村民是否按照批準面積、規劃要求和質量要求等建設住房。對驗收合格的，出具《農村宅基地和村民自建住房（規劃許可）驗收意見表》。村民自建住房通過驗收后，村民可持《農村宅基地批準書》《鄉村建設規劃許可證》《農村宅基地和村民自建住房（規劃許可）驗收意見表》以及其他規定的材料向不動產登記機構申請不動產登記。

《辦法》明確，規劃村民新增住宅用地應當充分利用原有的宅基地和村內空閑地。村民按照規劃另址建房的，應當按照承諾的時間無償退出原有宅基地。不允許城鎮居民到農村購買農房、宅基地，不允許退休干部到農村占地建房。允許進城落戶的村民依法自愿有償退出宅基地，不得以退出宅基地使用權作為農民進城落戶的條件。退出的宅基地優先用于保障本集體經濟組織成員的宅基地需求。

農村自建房

辦理不動產登記有何意義？

河南三門峽市一村民稱，差不多6年前已有相關部門上門確權登記，并辦理了“房本”。一名周口市的村民則表示，村上已經頒發了宅基地使用權證，就可以在宅基地上建房，并且可以證明權屬，不需要辦理不動產登記，因此也就沒有辦。

記者詢問了多名河南當地村民，對于辦不辦不動產登記，各地情況不一，村民的認識和積極性也不一致。河南一縣農業農村局一名工作人員介紹，房屋確權為不動產中心負責，新建房屋建成后，村民拿審批手續去不動產中心就能辦理不動產登記，之前的房屋都是相關部門上門為農民辦理。

河南三門峽市一名村支書表示，近年來村里新建房已經不多，村里現有房屋此前基本都辦過不動產登記。

那么，農村自建房辦理不動產登記有何意義？蘇州大學王健法學院院長程雪陽表示，自建房作為一個客觀存在是否有產權證，涉及到它的權利保護。在現代社會，有一個法律證明可以確保自建房本身的權利能夠得到有效彰顯。有效公示是不動產登記的一個重要功能，進行不動產登記的房屋，人們就會了解它的所有權，在權利受到侵犯時就有了證書作為證據。進行了不動產登記的房屋，進入財產法體系，受到了法律承認。

中國農業大學文科講席教授李小云介紹，農村自建房登記涉及宅基地的管理，涉及經濟社會發展中出現的“一戶多宅”的問題。由于城市化過程中出現了“土地預期”的問題，一些農民會多占用宅基地，這一方面導致不公平，另一方面出現房屋空置的問題，以及土地利用本身的問題。所以“一戶一宅”，既能保證公平，又能保證土地利用效率。但這要建立在確權登記的基礎之上。建房確權應該是落實宅基地管理“一戶一宅”的基礎性制度性的舉措。

談到農民進行不動產登記的積極性，程雪陽說，這取決于市場的發育程度，農村自建房的使用和租賃一般局限于附近的自然經濟狀態，親戚朋友租賃較多。這種情況，農民沒有進行自建房登記的積極性。但是如果周邊地區形成了產業，比如文旅產業，周邊有較多外來人口租房、用房。村民為了便于出租提供產權證明，就有辦理登記的積極性。

確權登記的農村自建房

是否能被城市子女繼承？

確權登記之后的農村自建房，城市子女還能繼承嗎？李小云表示，農村住房首先要滿足在農村的，常住農村的居民的基本居住權益。其次，農村宅基地是村集體的，戶口遷出者不是集體成員，就無法享受集體土地權益。自建房登記的意義，就是對準入和退出機制有一種確保。

談到農村閑置住房盤活，李小云表示，宅基地上的住房可以在村集體成員內部流轉，不屬于村集體成員可以租賃。因為農村住房和城市住房是兩個體系，城市住房沒有共同權利的制度基礎。農村住房是村集體給予村集體成員的一種福利，這種福利不是通過買賣實現的。確權登記以后的農村住房，不允許買賣。

同時農村住房也無法抵押，李小云解釋，因為農村土地的性質不是通過市場機制來實現，而是通過成員福利來實現的。

程雪陽提到，房屋有所有權就能進行抵押，但是關鍵是要看房屋是否能拍賣。在一些試點地區即便允許自建房抵押，銀行也不愿意放貸。

一名銀行從業者告訴紅星新聞記者，房屋能辦產權證就能抵押，但對于農村自建房來說還要看能否出質。農村自建房一般無法出質，也就無法抵押。

紅星新聞首席記者 吳陽

編輯 郭莊 責編 馮玲玲