文/謝逸楓

一線城市的10月新房、二手房成交數(shù)據(jù)已經(jīng)公布，北京、上海、廣州、深圳4個一線城市在10月都實(shí)現(xiàn)了報(bào)復(fù)性的爆發(fā)增長，成交量的增長驚人超預(yù)期。

筆者認(rèn)為，這輪一線城市成交量報(bào)復(fù)性增長，未引發(fā)房價(jià)上漲預(yù)期。成交量反彈的背后，根源于市場依然保持以價(jià)換量、組合拳政策的疊加效應(yīng)、供需兩旺。

基本可以總結(jié)為，一線城市和核心二三線少量城市集體回暖，以價(jià)換量、城市分化、二手房優(yōu)于一手房市場的市場特征延續(xù)，預(yù)計(jì)將貫穿于2025年房地產(chǎn)市場。

10月一線城市樓市銷售成交量率先在止跌回穩(wěn)，實(shí)現(xiàn)逆轉(zhuǎn)反彈。能否保持持續(xù)性的回穩(wěn)狀態(tài)，關(guān)鍵是看政策的效應(yīng)、后續(xù)政策加碼、市場基本面的修復(fù)狀況。

筆者認(rèn)為，一線城市樓市“銀十”變“金十”表現(xiàn)為回暖走勢，可謂是止跌回穩(wěn)、市場信心恢復(fù)的強(qiáng)烈信號。通過一線城市成交量、房價(jià)變化透露出10大形勢。

第一，一線城市新房成交量翻倍，10月迎來樓市高峰期，稱為金十樓市，創(chuàng)年內(nèi)歷史最高水平，是2021年三季度以來，最好的市場表現(xiàn)。

第二，一線城市二手房成交量優(yōu)于新房，10月二手房成交量高于新房，根源于二手房成交結(jié)構(gòu)更好（戶型面積選擇空間大）、兼具價(jià)格和現(xiàn)房優(yōu)勢。

第三，一線城市新房、二手房市場以價(jià)換量為主流，10月房價(jià)促銷幅度總體與前9月一樣。由于庫存、債務(wù)、交房、回款的壓力，房企上漲房價(jià)的預(yù)期不強(qiáng)烈。

第四，一線城市新房成交量與政策松綁寬松度不成正比，一線城市分化，10月深圳新房成交量比廣州、北京、上海好，北京上海二手房比廣州、深圳好。

第五，房企庫存、債務(wù)、交房、回款壓力不減，10月一線城市房價(jià)缺乏上漲的基礎(chǔ)和動力，保量的預(yù)期大于價(jià)格，豪宅比普通住宅熱售。

第六，一線城市成交量未帶動房價(jià)上漲和房價(jià)上漲預(yù)期，10月市場供大于求的供求關(guān)系未逆轉(zhuǎn)，首當(dāng)其沖是去庫存、回款、保交樓、化債務(wù)。

第七，短期內(nèi)政策無法熨平供求關(guān)系波動，房價(jià)上漲預(yù)期弱和下降壓力大，落實(shí)已出臺的一系列房地產(chǎn)政策組合拳是關(guān)鍵，后續(xù)政策應(yīng)加碼，鞏固筑底。

第八，一線城市樓市“銀十”變“金十”，根源于前期和后面一系列房地產(chǎn)政策組合拳的疊加效應(yīng)、供需兩旺、購買力強(qiáng)、需求旺盛、市場以價(jià)換量。

第九，一線城市樓市量升價(jià)跌，意味著成交量優(yōu)先于房價(jià)止跌，能否保持持續(xù)性增長，待觀察。短期內(nèi)，一線和核心二線城市火爆行情無法傳導(dǎo)于三四線城市。

第十，一線城市樓市成交量基本上已經(jīng)到底部，房價(jià)已經(jīng)到探底轉(zhuǎn)向筑底趨勢，總體看已經(jīng)遏制住下滑惡化局勢，呈現(xiàn)L型的平穩(wěn)走勢，說明房價(jià)未見底。

麟評居住數(shù)據(jù)顯示，2024年第43周（10.21-10.27），重點(diǎn)10城二手住宅成交量為22206套，環(huán)比上升7.15%，同比上升26.81%。

從累計(jì)成交來看，2024年10月（截至27日），重點(diǎn)10城二手住宅成交60635套，較上月同期上升10.38%，較去年同期上漲10.39%。

麟評居住大數(shù)據(jù)顯示，2024年第43周（10.21-10.27），重點(diǎn)15城新建商品住宅成交量為24746套，環(huán)比上漲1.89%，同比上升23.5%。

從累計(jì)成交來看，2024年10月（截至27日），重點(diǎn)15城新建商品住宅成交74005套，較上月同期上升29.46%，較去年同期上升10.95%。

中指院研究數(shù)據(jù)顯示，10月一線城市成交面積同環(huán)比上漲，同環(huán)比漲幅分別為45.69%和11.58%。二線代表城市成交面積環(huán)比上漲6.05%，同比下降19.04%。

武漢、南寧、蘇州環(huán)比均上漲，武漢漲幅最大為77.05%，南寧次之，為76.56%。溫州、杭州、青島、寧波、濟(jì)南出現(xiàn)環(huán)比下跌，溫州跌幅最大為40.30%。

三四線代表城市成交量同環(huán)比上漲，環(huán)比上漲43.23%，同比上漲17.51%，除遵義、舟山、濰坊外，城市均環(huán)比上漲，泰安漲幅最大，為95.98%，東莞次之。

中指院研究數(shù)據(jù)顯示，10月一線城市成交面積同環(huán)比上漲，同環(huán)比漲幅分別為45.69%和11.58%。廣州、深圳10月環(huán)比漲幅最大，環(huán)比分別大漲96.0%和95.3%。

北京環(huán)比漲幅次之，為45.7%。上海漲幅最小，為3.7%。同比來看，廣州、深圳漲幅較為明顯，分別為40.6%和28.6%，北京、上海分別下降7.8%、下降4.2%。

麟評居住大數(shù)據(jù)顯示，2024年10月100城二手住宅市場均價(jià)延續(xù)了下行趨勢，環(huán)比跌幅已連續(xù)三個月收窄，釋放出一定的積極信號，市場信心有所恢復(fù)。

10月100城二手住宅市場均價(jià)為14183元/平方米，環(huán)比下跌0.18%，同比下跌6.81%，同環(huán)比降幅分別較上月收窄0.18%和0.09%，表明跌幅正在逐漸縮小。

城市類型來看，二手住宅市場均價(jià)均呈下行趨勢，跌幅不同。其中一線城市的市場均價(jià)55558元/平，環(huán)比下跌0.03%，同比下跌5.82%，環(huán)比降幅基本維穩(wěn)。

二線城市市場均價(jià)16831元/平，環(huán)比下跌0.29%，同比下跌8.52%。三四線城市市場均價(jià)9058元/平方米，同環(huán)比分別下跌4.7%和0.08%。

二線、三四線城市環(huán)比跌幅已連續(xù)收窄，顯示出市場正在緩慢修復(fù)。10月房價(jià)環(huán)比上漲城市數(shù)量有所增加，39城房價(jià)環(huán)比上漲，較上月增加16城，創(chuàng)今年新高。

中指院研究數(shù)據(jù)顯示，7城（北京、深圳、上海、廣州、溫州、蘇州、杭州）庫存面積環(huán)比整體下降1.91%。深圳庫存降幅最大為6.76%，廣州為5.25%。

北京，二手房市場大爆發(fā)

北京中原數(shù)據(jù)顯示，截至27日，北京10月二手房實(shí)際成交量已經(jīng)突破2萬套（超過2.25萬套），由于網(wǎng)簽滯后性，北京二手房網(wǎng)簽量已達(dá)1.3萬套（13156套）。

10月1日-27日，北京市二手住宅網(wǎng)簽量13156套，同比增長45.7%，與環(huán)比同時段9月1日-27日相比增長17.0%，日均網(wǎng)簽量為792套，環(huán)比同時段增長43.5%。

目前的實(shí)際成交量已達(dá)近年同期最高點(diǎn)，其中二手房成交量同比上漲更是超過150%，預(yù)計(jì)10月全月實(shí)際成交量將達(dá)到2.5萬套，成為自2017年以來同期最高值。

10月1日至27日，北京樓市成交量已經(jīng)是多年來同期的最高點(diǎn)。其中二手房實(shí)際的成交量已經(jīng)超過2.25萬套，同比上漲超過150%，新建住宅成交量上漲近50%。

北京鏈家數(shù)據(jù)顯示，截至27日，北京10月二手住房簽約量已達(dá)到2021年1月以來的最高水平，與9月前27日相比增長超100%，與去年同期相比增長超160%。

北京鏈家數(shù)據(jù)顯示，截至27日，10月北京新增客源量與同比增長近五成，與9月同時段增長近三成，新增房源量和庫存房源量較上月下降，賣方話語權(quán)略提升。

上海，新房二手房市場創(chuàng)新高

上海安居客測數(shù)據(jù)顯示，截至27日，10月以來，上海二手房（含商業(yè)）成交量有5天單日成交沖破千套大關(guān)，其中10月13日成交1334套，創(chuàng)下近1年來新高。

上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，10月21-27日上海全市新建商品住宅成交19.98萬平方米，環(huán)比大增57.2%，創(chuàng)下半年周成交新高。

上海安居客測數(shù)據(jù)顯示，截至10月26日，10月上海二手房日成交量已經(jīng)四度破千套大關(guān)，成交總量已突破2萬套，達(dá)20028套，比9月同期上漲52.3%。

10月成為今年3月、6月、7月之后，年內(nèi)第四次突破20000套的月份。從單日成交情況而言，年內(nèi)二手房單日成交量突破1000套大關(guān)的天數(shù)升至10天。

上海安居客測算數(shù)據(jù)顯示，10月還剩5天，按整月日均770套的成交數(shù)據(jù)預(yù)估，月成交總量有望達(dá)2.4萬套。按節(jié)后日均成交942套預(yù)估，月成交總量將近2.5萬套。

上海房產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，9月30日-10月17日上海一手住房成交26萬平，日均成交1.4萬平，同比日均成交增長40%。其中外環(huán)外新房成交高于全市平均增幅。

上海克爾瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2024年以來（截至9月29日），上海新房成交均價(jià)超過10萬元/平的豪宅供應(yīng)7341套，成交6320套，成交均價(jià)升了一個小臺階。

廣州，新房二手房創(chuàng)年內(nèi)新高

房中介協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，10月1日-10月27日，10月廣州二手網(wǎng)簽為9394宗。6月和7月二手成交已破萬宗，分別為10456和10034宗，10月將突破年內(nèi)最高成交量。

冰山監(jiān)測指數(shù)顯示，10月1日-10月20日，10月廣州二手房已經(jīng)累計(jì)成交11110套。預(yù)計(jì)10月二手房成交量有望突破16000套，環(huán)比增長94%，同比增長76%。

合富研究院數(shù)據(jù)顯示，10月廣州的二手網(wǎng)簽均價(jià)來看，9月30日至10月6日的成交均價(jià)為26292元/㎡,10月14至20日微漲至26783元/㎡，價(jià)議價(jià)空間逐漸縮小。

中指院數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，9月30日-10月27日，10月廣州市新建商品住宅網(wǎng)簽8994套，網(wǎng)簽面積95.8萬平方米，同比增長44.3%，環(huán)比增長66.9%。

陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，9月30日-10月27日，10月廣州市新建商品房網(wǎng)簽8643套，創(chuàng)下年內(nèi)新高，面積為108.32萬平，同比增長33.3%，環(huán)比增長45.5%，

其中9月30日-10月27日，10月廣州市新建商品住宅成交面積共計(jì)94.65萬平方米，同比增長37.4%，環(huán)比增長68.9%，創(chuàng)年內(nèi)最新高。

合富研究院數(shù)據(jù)顯示，10月1日-10月28日，白云區(qū)新房網(wǎng)簽面積環(huán)比、同比分別增長212%、105%，天河區(qū)新房網(wǎng)簽面積環(huán)比、同比分別增長196%、63%。

深圳，一二手房市場創(chuàng)高點(diǎn)

樂有家數(shù)據(jù)顯示，10月1日-26日，深圳新建商品住宅網(wǎng)簽認(rèn)購10030套，簽約面積102.93萬平，日均認(rèn)購量390套、4萬平，這是深圳新房市場交易量的新高。

樂有家數(shù)據(jù)顯示，10月1日-27日，10月深圳二手房網(wǎng)簽量已超6800套，網(wǎng)簽量有望沖8000套。新房認(rèn)購量已超10000套，一二手房交易量均為近年最高點(diǎn)。