作者 | 騎豬英雄

文章來源 | 格隆匯樓市

天下武功唯快不破，世間新房唯打折二字得人心。

賣在人聲鼎沸處

深圳龍華區(qū)域10月賣得快的第二個項目誕生了。

頭一個是位于龍華梅林關的深業(yè)上城學府，第二個則是位于龍華清湖的宏發(fā)悅見譽府。

宏發(fā)悅見譽府這個項目可以說是宏發(fā)集團在龍華的重點綜合項目的其中一個部分。

前兩期開盤的是宏發(fā)悅見傾湖錦府以及宏發(fā)悅見和府。

但這三個項目，相同的地段配套，相同開發(fā)品牌，去化的效率卻大有不同。

其中，宏發(fā)悅見譽府推出的這批房源賣得最快。

根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息平臺顯示——

2023年7月，宏發(fā)悅見錦府入市，348套建面約95—120平的住宅，備案均價約59862元/㎡，單價區(qū)間約5.54萬-7.07萬/平，總價區(qū)間約503萬-764萬/套，開盤467天，僅99套住宅已簽認購書/已備案，剩249套住宅期房待售。

2024年5月，宏發(fā)悅見和府入市，717套建面約92—129平的住宅，備案均價約56670元/㎡，單價區(qū)間約5萬—6.3萬/平，總價區(qū)間約467萬-789萬/套，開盤165天，僅500套住宅已簽認購書/已備案，剩217套住宅期房待售。

而宏發(fā)悅見譽府2024年10月25日獲批預售證，386套住宅，建面88—103平，到2024年10月29日，386套住宅就已經(jīng)有200套房源顯示已簽認購書。

過去基本上開發(fā)商開盤，到房源網(wǎng)簽備案的階段，都會有一個數(shù)據(jù)的延遲，但這次宏發(fā)悅見譽府，在短短4天便迅速更新了房源登記的狀態(tài)。

速度之快，超出了過去很多新房的銷售變更的節(jié)奏。

最主要的原因，一是政策支持帶來市場信心扭轉(zhuǎn)，支撐了開發(fā)商的開盤銷售，二是最新一批房源的價格相比前兩批房源更便宜。

短期政策帶來的情緒面就不用多說了，深圳10月的新房和二手房的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)就是最好的證明。

但是有多便宜呢？

基本上可以說，開發(fā)商狠起來，不僅卷贏了周邊的項目，就連自己都卷瘋了。

2021年8月與宏發(fā)悅見譽府一路之隔的盛璟潤府入市，736套住宅，建面94—207平，備案均價約69148元/㎡，單價區(qū)間約6.26萬—8.28萬/平，總價區(qū)間約586萬—1685萬/套。

而宏發(fā)悅見譽府備案均價約52014元/㎡，單價區(qū)間約4.71萬—5.78萬/平，總價區(qū)間約418萬—572萬/平。

根據(jù)市場反饋，有業(yè)主上車了隔壁宏發(fā)悅見和府31樓約92平的戶型，成交折扣價是427萬。

并且，不僅備案價更低，折扣力度也更大，基本給到了89折左右。

根據(jù)實際成交結(jié)果顯示，有業(yè)主選擇了宏發(fā)悅見譽府2棟二單元2702戶型，面積102.78平，備案單價50480.13元/㎡，備案總價約518.83萬元，加上中介渠道的返點，折后成交價約461萬。

這就意味著，前面上車了隔壁棟31樓約92平戶型的業(yè)主多加十來萬就能選擇102平左右的戶型。

在官方備案系統(tǒng)中，宏發(fā)悅見錦府無31樓，宏發(fā)悅見和府5棟二單元31樓約94平戶型總價分別為485.59萬、480.24萬。

而宏發(fā)悅見譽府2棟二單元31樓3101戶型，102.55平備案總價約492萬，2棟一單元31樓3103戶型，102.55平戶型備案總價約495萬。

所以，新房破局最快的方法，還是讓價。

只要足夠便宜便無短板

這種備案價便宜+高折扣的開盤方式，也說明一個事實——足夠便宜了，對購房群體來說，就再也沒有什么是不能接受的了。

只要足夠便宜了，公攤面積高，得房率低不是什么大問題，宏發(fā)悅見譽府的得房率約72%，低于深圳普遍新房的得房率。

比如項目103平左右的戶型，套內(nèi)面積只有74.48平左右。

只要優(yōu)惠足夠多，小區(qū)只有一棟樓體，花園小，不僅活動空間有限，有連廊連到一期的宏發(fā)悅見錦府，也不是什么問題；

只要價格足夠低，項目的容積率已經(jīng)去到了8.4，比深圳很多新房小區(qū)的容積率高，樓間距近，一些戶型的視野有遮擋，都不是什么要緊的問題；

只要足夠便宜，龍華清湖的地段也都能接受了，通勤到南山、福田、羅湖核心區(qū)域車程將近20公里也不算什么問題；

只要價格足夠低，88平戶型設計只有一個衛(wèi)生間，102平的戶型，客廳開間不到4米也都不是什么問題。

總之，足夠便宜的項目，就不存在什么“短板”了。

但這也意味著，現(xiàn)階段判斷樓市冷暖，深入看樓盤銷售的細節(jié)變得很重要。

到底是項目促銷帶來的起量，還是市場真實的底部出現(xiàn)了，還是有很大區(qū)別的。

之前是光明的中建觀玥名邸，這次是龍華的宏發(fā)悅見譽府。

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作者觀點，不代表格隆匯立場