編輯：福貴

最近一個多月，深圳開出深圳天河城南區(qū)、坂田萬科廣場、萬豐海岸城、寶安華強廣場等重磅商業(yè)，為深圳“沉寂”的商業(yè)市場帶來新鮮血液。

其中，于9月26日開業(yè)的深圳寶安華強廣場是深圳華強集團首次攜手集團內(nèi)部文化產(chǎn)業(yè)熊出沒IP跨界合作，打造的全新購物和娛樂目的地。

時隔近一個月，筆者來到項目現(xiàn)場，一睹項目現(xiàn)狀。項目有何亮點？品牌陣容如何？開業(yè)近一個月，人氣如何？

本篇關鍵信息：

1）餐飲、親子業(yè)態(tài)陣容強大；

2）熊出沒IP吸睛，且配合IP打造特色商業(yè)空間；

3）空間打造上形成內(nèi)外首層循環(huán)；

4）與萬豐海岸城等商業(yè)體共同提升寶安北部商業(yè)勢能。

臨近塘尾地鐵站

電動車是主要交通工具之一

規(guī)劃定位（20分）：17分

寶安華強廣場綜合體位于深圳重點打造的世界級商圈之一的空港會展商圈，總建筑面積達到88萬㎡，集購物中心、寫字樓、公寓、住宅等于一體。其中購物中心面積10萬㎡，是華強商業(yè)在大灣區(qū)的首個旗艦商業(yè)項目。

項目定位城市理想生活倡導者，涵蓋潮趣購物、親子、休閑、娛樂和美食，著力打造深圳西部理想生活之城。

并擁有“深圳首家空中花園式購物中心”“全國首家熊出沒主題購物中心”“福海首家大型綜合性購物中心”等多重標簽。

其中，熊出沒主題是項目討論度最高的。

區(qū)位交通（15分）：13分

從大區(qū)位來看，項目所在的福海大空港片區(qū)，是深圳先進制造業(yè)的高地，盤踞著大族激光、普博醫(yī)療、中集天達等高新制造業(yè)總部集群。同時在前海“擴區(qū)”后，寶安往北一線的戰(zhàn)略地位提升，在灣區(qū)中的區(qū)位優(yōu)勢不斷凸顯。

從項目周邊來看，項目位于深圳寶安大道與鳳塘大道交匯處，臨近地鐵11號線塘尾站B口，與穗深城際鐵路福海西站直線距離約3公里。其中，寶安大道是貫穿寶安區(qū)南北的主干道，車流量巨大，能夠帶來潛在客流。

項目自帶的華強時代廣場公交首末站也已開通，目前車次可以連接南山、寶安兩區(qū)。

值得一提的是，寶安作為深圳非機動車保有量最多的行政區(qū)，很多人短途出行都是使用電動車（2022年數(shù)據(jù)顯示，寶安僅電單車達130萬輛）。在項目現(xiàn)場看到，道路周邊停滿了電動車以及共享單車，已經(jīng)擺到了路口，也看到不少消費者買完東西后直接騎著電單車離開。

只是當行人與電動車過多時，容易在路口形成擁堵，具有一定安全隱患。

超200家品牌

餐飲、親子業(yè)態(tài)強勢

業(yè)態(tài)品牌（30分）：25分

品牌招商上，項目緊扣年輕社交、兒童成長、家庭休閑娛樂、饕餮美食、生活配套等業(yè)態(tài)，引進超過200個品牌商戶，其中首進深圳、寶安及福海片區(qū)的品牌占比約30%，近40個品牌首進深圳寶安區(qū)。

具體來看，

B1：引進鵬泰生活超市深圳首店，這也是項目主力店。現(xiàn)場看到，超市內(nèi)選購商品的消費者很多，收銀區(qū)需要排隊付款。

L1：該樓層主要布局餐飲、零售業(yè)態(tài)，其中零售業(yè)態(tài)又以中國黃金、周六福、六福珠寶、老鳳祥等黃金珠寶品牌和華為HES授權體驗店、榮耀、VIVO、OPPO、小米之家等數(shù)碼電子品牌為主。門店內(nèi)咨詢買金的，體驗電子產(chǎn)品的人不少。

餐飲包括星巴克、瑞幸、MANNER、喜茶、奈雪的茶、霸王茶姬、肯德基、麥當勞、樂凱撒、卡瑪王子等，多為咖啡、茶飲、輕餐，且大多品牌落位在商場幾個出入口位置，起到吸引客流的作用。一些咖啡茶飲店外擺區(qū)坐著不少人。

L2：該樓層為零售區(qū)，落位了以純、錄上、西遇、北倉宜品、Nike、Adidas、李寧、特步、鴻星爾克等服飾品牌；美妝折扣品牌樂沙兒；潮流品牌潮美匯、名創(chuàng)優(yōu)品；折扣連鎖品牌好特賣等。

值得一提的是，位于這一樓層，主要售賣俄國貨的俄品臻選，吸引了不少人。

L3：該樓層主要布局親子業(yè)態(tài)，包含瑪米瑪卡、小豬班納、balabala、以純KIDS等兒童零售；銘將發(fā)景跆拳道、拳咖、蒲公英藝術教育等親子培訓品牌；嘻鴨涂、溫室手作DIY、跳跳龍自然探索樂園；

以及方特旗下高人氣主題兒童樂園——熊熊樂園和魅影蒼穹電玩兩大主力店品牌。

同時也配套落位了絲域養(yǎng)發(fā)、熹睫美甲美睫、Color Me造型、天御盛璟健康管理中心等品牌。

在品牌布局上，基本上涵蓋了零售、娛樂體驗等業(yè)態(tài)，既能滿足兒童娛樂，也能滿足高齡段客群消費需求。相較于其它幾個樓層，當時很明顯看到該樓層的人氣最旺，且“一拖幾”的家庭客群占了很大比例。

L4：這一樓層主要以餐飲美食為主，包括大鍋鏟貴州酸湯火鍋、肥霞烤肉料理、豬角砂鍋等深圳首店，大王潮汕牛肉火鍋、辣田田等寶安首店。

另外還有麻辣重慶火鍋、非烤勿擾自助烤肉、麺屋豬一、簡喜外帶壽司、老羅家臭豆腐、何記花甲、寬大師、魚你在一起等餐飲品牌。

位于該樓層的魔方·城市書房深圳首店也人氣不俗，門口“我在深圳”成為打卡點。

L5：該樓層以餐飲與休閑健身品牌為主，包括柳竹家、牛佬漢等深圳首店，好客家、榕樹頭雞煲、雙福御東北菜、阿娜爾等寶安首店，以及蛙來噠、吳莊等網(wǎng)紅餐飲品牌。

TT桌球棋牌俱樂部、鶴祥宮、飛鳥健身俱樂部等休閑健身品牌，以及拾光娃娃屋。

值得一提的是該樓層布局了二次元，這是當前市場很火熱的業(yè)態(tài)，只是從現(xiàn)場來看，場內(nèi)二次元氛圍不夠，上來逛的人不多。

L6：該樓層落位了影院中影南方，小柴火湖南小炒等餐飲品牌，同時也有部分區(qū)域處于圍擋狀態(tài)，目測是還有品牌未落位。

跨層滑梯、網(wǎng)紅樓梯

全國首座熊出沒主題商場

空間場景（20分）：17分

整個項目采用開放式空間設計，同時又在每層建筑設置層層退臺，擴大消費者游逛的觀賞性和自由度，帶來更多自由社交的可能性。

在場景打造上，項目最大亮點之一是將華強集團旗下文化科技板塊華強方特的知名IP熊出沒與商業(yè)進行融合，打造成全國首座熊出沒主題購物中心。

《熊出沒》系列動畫自2012年推出以來，網(wǎng)絡點擊量已超過3500億次，陪伴了中國眾多兒童和青少年成長，是極具知名度的動漫IP。此次項目運用這一動漫IP，直接將動畫場景照進現(xiàn)實。

項目入口處是一尊高達10米的熊大巨型雕塑，這是華南地區(qū)唯一的熊出沒大型IP雕塑，算是商場的一個標志性象征。圍繞著熊出沒IP，場內(nèi)還有如一樓中庭的強哥研究所，三樓的童趣樹洞，四樓的熊熊森林等場景，成為商場打卡點。

這些主題場景，以及主題美食街區(qū)——熊熊食堂、親子主題室內(nèi)游樂園——熊熊樂園，使得空間場景與商業(yè)零售形成互動，強化了沉浸式體驗。

動線設計（15分）：14分

內(nèi)部動線整體呈弧形或“回”字型，在內(nèi)部逛的時候不用走多少彎路。

同時，項目還利用扶梯打造多首層，如在外部廣場可以通過小型下沉廣場進入超市區(qū)；還能通過飛天梯直達4樓餐飲區(qū)，而4樓餐飲區(qū)被打造成一個大平臺，這個大平臺不僅為消費者提供了休憩的地方，還通過網(wǎng)紅樓梯、跨層滑梯與更高樓層相連，引導消費者往上走。

相當于除了地面層外，項目以4樓為節(jié)點，打造了一個內(nèi)部首層，實現(xiàn)內(nèi)外首層循環(huán)，同時利用餐飲美食的吸引力，吸引消費者上樓，而在消費者用餐后，會增加消費者向上或向下走的可能性，延長消費者在場內(nèi)停留時間。

其中，樓梯區(qū)有細節(jié)需要改進，現(xiàn)場看到，不少人將樓梯區(qū)域作為吸煙區(qū)，而且煙頭隨處亂扔，而扔煙頭的垃圾桶就在不遠處。

華強廣場、萬豐海岸城入市

助推寶安北部商業(yè)勢能提升

綜合評分（100分）：86分

通過對項目實地探訪，可以看出項目在零售層面并不強勢，沒有多少強力品牌，整體比較偏向大眾化消費，對一些群體的吸引力不夠強。但在其它方面，寶安華強廣場有著自身優(yōu)勢。

1）以熊出沒這一IP，占領消費者心智。

熊出沒的市場毋庸置疑，特別是低年齡段消費者，基本是看著熊出沒長大的。項目以熊出沒為切入口，引起消費者童年記憶，更容易吸引《熊出沒》動畫受眾前往線下。

而這一消費群體，00后已經(jīng)成長起來，逐漸成為消費主力，10后乃至更小一代，一人出行會帶著全家一起，無形中增加客流。

2）餐飲、親子體驗延長消費者停留時間。

消費者進場后，需要讓消費者留下來消費，公共場景、電玩、影院、書店等等休閑體驗類品牌，對各年齡層消費者都有一定吸引力。

同時餐飲是項目重點打造的業(yè)態(tài)，從布局上來看，能發(fā)現(xiàn)商場4、5、6樓都布局了餐飲業(yè)態(tài)，1樓也有不少茶咖、輕食品牌，整體占比很高。

餐飲又用重餐+輕餐的方式，且小吃類沒有多少用餐時間限制，為消費者帶來更多選擇性。

3）寶安北部區(qū)域商業(yè)分布較少切不均衡。

回溯過去幾年，深圳西部新開業(yè)的商業(yè)項目大多集中在寶安中心區(qū)、前海核心區(qū)一帶，如前海壹方城、歡樂港灣、萬象前海、寶安大仟里、前海壹方匯等。

機場往北一線則少有新開項目，較大體量的只有滿京華·杉杉奧萊，此前雖有如沙井京基百納廣場、天虹商場等存量商業(yè)體，但是這些項目與地鐵相距較遠，且分布不均衡，相較于整個寶安區(qū)來說，難以滿足消費者正常消費需求。

今年，寶安區(qū)北部開出寶安華強廣場與萬豐海岸城兩大重磅商業(yè)，這些項目與此前的存量商業(yè)一起，直接提升了寶安偏北一帶的商業(yè)氛圍，附近消費者也能在家附近休閑購物。

新項目入市能夠改變寶安商業(yè)布局不均衡的狀態(tài)，進一步強化深圳西部商業(yè)勢能。

而寶安華強廣場開業(yè)之初吸引了眾多家庭客，等客群逐漸穩(wěn)定，其后續(xù)發(fā)展也值得期待。