四季度，一攬子救市政策會陸續(xù)出臺！

推測11月、12月這兩個月市場行情不會差。

01

河西中改善大宅產(chǎn)品發(fā)布

項目實景示范區(qū)即將公映！

10月30晚，位于河西中部的東方人文大宅——中建合璽東方的產(chǎn)品發(fā)布會在河西金鷹G酒店舉行，我在現(xiàn)場了解到：

1、實景示范區(qū)將于近期公開，預(yù)計公開3套樣板間，覆蓋全部戶型。

2、項目預(yù)計11月下旬首開，戶型建面約190、235、268㎡。

3、據(jù)說首開會有優(yōu)惠，總價約1200萬起步。

作為河西中備受關(guān)注的第四代住宅，此次發(fā)布會，開發(fā)商中建八局邀請到《鏗鏘三人行》《圓桌派》主持人竇文濤，南京師范大學(xué)教授、江寧織造博物館館長和中國詩詞大會的文化名人酈波老師，匯張思副總裁、總設(shè)計師劉迅以及順景園林景觀規(guī)劃設(shè)計院院長趙卓毅等一批大師現(xiàn)身分享。

中建合璽東方前身為河西中G42地塊，2023年8月25日，經(jīng)過35家房企搖號，7輪競價，被中建東孚以總價19.1億拿下，樓面地價43056元/㎡。

項目位于河西中，地理位置較為優(yōu)越，靠近豪宅海玥花園。周邊有金鷹世界、IFC、奧體中心、江蘇大劇院、安達(dá)仕酒店、華泰萬麗酒店等配套，地標(biāo)林立。

目前河西中僅一盤豪宅在售頤和天晟府，戶型建面約269㎡、387㎡全四房，地價約40828元/㎡，銷許均價達(dá)到了7.5萬/㎡。

相比之下，中建合璽東方入手門檻降低了，產(chǎn)品升級為四代宅。項目由“地標(biāo)締造者”中建八局打造，是南京首個提出“寧靜住宅”的樓盤。

與其他幾個豪宅不同，中建合璽東方項目的命名和設(shè)計充滿了東方美學(xué)元素，名字溫潤而不失王者霸氣。也是中建八局公司在南京的首個高端改善住宅。

規(guī)劃調(diào)整后，整盤由原有的212套，調(diào)整為206套，新增3棟架空層，達(dá)到5棟樓全架空；宅園合一，約80%土地用于造景，做到了園林景觀最大化。

五棟住宅總高18-23F，采用圍合式布局，戶型建面約190、235、268㎡（分奇、偶層兩種），全四房設(shè)計，配備私家侯梯廳。

建面約190㎡4房2廳3衛(wèi)戶型（偶數(shù)層）：除了客廳連接超大封閉陽臺外，主臥帶有挑空平臺，并與陽臺連通。

建面約235㎡4房2廳3衛(wèi)戶型（奇數(shù)層）：客廳打造270度巨幕視野，挑空平臺設(shè)置在北面，與餐廳連通。

項目邀請匯聚匯張思、順景園林、水平線、CCD、近境制作聯(lián)袂打造，近400天匠心精研，以現(xiàn)代的設(shè)計語言，追溯中國建筑的傳統(tǒng)，再現(xiàn)東方雅致的韻味。

現(xiàn)場匯張思副總裁、總設(shè)計師劉迅在演講中指出，“東方文化與當(dāng)代人居的結(jié)合，賦予建筑高辨識度、高藝術(shù)感”。從中軸對稱的規(guī)劃格局、頂部重檐的建筑立面，到再現(xiàn)空中庭院的“四代宅”，中建合璽東方既是東方的、更是現(xiàn)代的。

順景園林景觀規(guī)劃設(shè)計院院長趙卓毅在演講中指出，園林營造中汲取江南名園制式、賦形宋式美學(xué)風(fēng)骨、鐫刻金陵人文形構(gòu)，鋪陳約160米山水長卷。

• 南京首創(chuàng)“西貴北隱”雙重歸家體系：

西側(cè)重檐大門相迎，煊赫門儀；北側(cè)小橋流水歸家，隱逸從容。

• 南京首創(chuàng)“行望居游”立體游園體系：

師法郭熙《林泉高致》，一展“池廊谷亭、嶼臺林溪”之美；在有高有凹、有曲有深、有峻而懸的立體游賞中，感受富于層次變化的景觀之趣。

中建東孚公司副總經(jīng)理吳天凱在演講中進(jìn)一步闡述，項目的規(guī)劃中結(jié)合住建部提出的“好房子”概念，在產(chǎn)品力和服務(wù)力的打造上具有標(biāo)桿性意義：

• 南京首創(chuàng)“東方雅集會所”：

一大下沉式私家會所：焚香、品茗、蒔花、聽琴、弈棋、游泳、健身、私宴……三五至交雅聚，追慕蘇東坡、黃庭堅等名士的風(fēng)雅之道，感受心靈的歸屬。

五大架空層泛會所：五棟樓首層全架空，規(guī)劃圖書館、藝術(shù)展廳、會客廳、四點半學(xué)堂等功能，在河西首次引入內(nèi)外雙水系景觀、首次提供酒店式輕餐服務(wù)。

項目還將攜手“金鑰匙國際聯(lián)盟”，引入私人管家服務(wù)，一對一私人定制精裝服務(wù)：提供多款升級方案與可選方案，讓家成為業(yè)主意志的個性化表達(dá)。

對于中建·合璽東方這樣的高端改善大宅，設(shè)計上不僅源于對東方文化的理解和傳承，更融入了人與城市、自然以及自我內(nèi)心的深度思考，更被中指研究院評為“2024產(chǎn)品力標(biāo)桿項目”。

從效果圖來看，外立面新增獨立戶外露臺，中式飛檐與露臺相結(jié)合，實現(xiàn)“家家?guī)Щ▓@、戶戶帶露臺”的體驗，自帶高級辨識度。窗墻比非常高，放眼望去整面屏都是玻璃，視覺干凈剔透。

中建合璽東方外立面效果圖

關(guān)于開發(fā)商中建八局，這是綜合實力非常強(qiáng)勁的隱形大地主，是世界500強(qiáng)排名13位、全球最大的投資建設(shè)集團(tuán)———中國建筑集團(tuán)有限公司的全資子公司，綜合實力位居中建集團(tuán)排頭。

深度參與全球建設(shè)發(fā)展，國內(nèi)外一些知名場所如迪拜棕櫚島、港珠澳大橋、香港迪士尼樂園都有中建八局的身影，說到南京，中建八局自1983年起已深耕南京41載，南京城不少地標(biāo)建筑均出自八局之手。

諸如金陵飯店、南京祿口國際機(jī)場、南京奧體中心、金陵圖書館、南京南站、牛首山佛頂宮、大報恩寺、江蘇大劇院、南京寧海路片區(qū)綜合改造項目、江蘇園博園、揚子江國際會議中心、憲法公園、金陵小城......一個個都讓人耳熟能詳。

而河西中中建合璽東方，是旗下的最高端產(chǎn)品。據(jù)說項目案名也頗有深意：合璽（諧音河西）落子河西中，見證并看好河西一路發(fā)展，后綴東方則是項目風(fēng)格定位，蘊含與金陵這座城市氣質(zhì)文化的不謀而合。

項目將于近期公開實景示范區(qū)，最快11月首開，放風(fēng)價1200萬起。

接下來，11月南京還要上市的豪宅有河西中招商金陵序、江心洲賢坤花園，價格預(yù)計都將在6萬+/㎡及以上，產(chǎn)品類型涵蓋四代宅、東方大宅及低密實景準(zhǔn)現(xiàn)洋房，將是南京當(dāng)下最高產(chǎn)品力的較量。

南京買房篩選，就找房教授↓

02

不必再等一年！

六大行發(fā)布公告！

就在今天，各銀行陸續(xù)發(fā)布公告！房貸利率重定價周期要變！利率重新定價不必再等1年！11月1日起，貸款人可以隨時向銀行提出將重定價周期調(diào)整為三個月或六個月，當(dāng)然還可以保持為一年。

10月25日，根據(jù)各銀行發(fā)布的公告顯示：各行符合條件的存量個人住房貸款已集中批量調(diào)整合同貸款利率，批量調(diào)整后于當(dāng)日起按新利率水平執(zhí)行。

而隨著存量房利率的下調(diào)，房貸利率重定價周期的變更也提上了日程。

新的重定價周期可以是按年、按半年、按季度等，而此前一般為一年，進(jìn)行調(diào)整之后存量利率的變化相比會更迅速，也能省下更多錢。

目前大部分存量房貸都是浮動利率，利率由LPR與加點數(shù)共同決定，重定價周期一般為一年。

重定價日一般分為兩種情況，第一種是每年的1月1日；另一種是貸款放款日。重定價日調(diào)整時，依據(jù)的是最新LPR（以央行官網(wǎng)公布的5年期以上LPR為準(zhǔn)）。

10月25日的調(diào)整只涉及加點數(shù)（并不調(diào)整lpr取值、重新定價日等其他貸款因素），考慮到每個人的重定價日可能不同，由此對應(yīng)的LPR也可能不同。因此，今日調(diào)整后的利率可能存在差異。

所以在這一輪的存量房利率調(diào)整中，各買房人利率調(diào)整幅度不一，3.3%、3.55%、3.65%、3.9%.....都有。

先來看下主流銀行公告詳情：

截止發(fā)稿前，工商銀行、交通銀行、郵儲銀行還未在官微發(fā)布有關(guān)存量個人住房貸款利率定價調(diào)整機(jī)制的明細(xì)公告，預(yù)計明天會連續(xù)出來。

03

主城巨無霸地塊

配套落實先行！

近期南京公共資源交易平臺公告顯示，安德門雨花西路137號地塊（原自行車廠）配套市政工程已經(jīng)立項部門批準(zhǔn)建設(shè)，工程所需資金來源為國有政府性資金，為62124.92萬元，現(xiàn)已落實！

聯(lián)想到今年3月曝光的2024年南京市城鄉(xiāng)建設(shè)計劃，官方表示今年將推進(jìn)安德門地塊市政配套。

公告顯示，工程監(jiān)理服務(wù)期：730日歷天，監(jiān)理合同估算價：345萬元。建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模：新建道路工程、交通工程、排水工程、管線工程、綠化工程、電力預(yù)埋工程等。

除了市政配套利好，就在上周，軟件谷官網(wǎng)還發(fā)布的南京市安德門雨花西路137號(原自行車廠)地塊中學(xué)建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計方案。

項目總建面約38516平，其中：地上建筑面積約31438平，主要建設(shè)行政辦公、教學(xué)及教學(xué)輔助用房，地下建筑面積約7078平，主要建設(shè)廚房、食堂及一層地下車庫。學(xué)校效果圖一并流出。

由此可推測，安德門附近市政配套+學(xué)校建設(shè)或?qū)⑼酵七M(jìn)！

效果圖如下：

相關(guān)資料顯示，安德門巨無霸地塊，地塊東至鄧府山村小區(qū)，南至規(guī)劃紫荊花路，西至安德門大街，北至雨花南路。2007年就啟動了拆遷，2009年完成拆遷，十多年來有多家大牌國央企、民企曾前往探地。

這塊地曾在2021年雨花土地推薦會中正式亮相過，后來也擱置了。十幾年來一直沒有掛牌出讓。但啟動開發(fā)還要追溯至2023年11月南京秋季土地推介會上，據(jù)當(dāng)時的土地招商會資料，該地塊已確定引進(jìn)金陵中學(xué)。

事實上，早在2018年就有加快該學(xué)校建設(shè)的提議。當(dāng)時官方給出的回復(fù)是：雨花臺區(qū)已和金陵中學(xué)簽訂了合作辦學(xué)協(xié)議，以此來完善安德門片區(qū)教育資源布局。

資料顯示，安德門自行車廠地塊將規(guī)劃打造人文社區(qū)，落實十大場景，包括安、憩、學(xué)、醫(yī)、老、產(chǎn)、住、弱、康、幼。規(guī)劃了6幅住宅用地+3幅商辦混合+1幅商業(yè)用地+2所9班制幼兒園+1所30班初中以及社中心、公園等，業(yè)態(tài)十分豐富。

今年5月，在2024第十一屆中國（蘇州）城市土地展上，安德門地塊（即自行車廠地塊）亮相，總出讓面積19.10公頃，包括二類居住用地和商辦混合用地，住宅綜合容積率約1.6。

此前，自行車廠南側(cè)地塊已列入2024年市本級土地出讓清單中。今年2月，部分地塊首次掛出G03地塊，后因系規(guī)劃邊界和地鐵有關(guān)要求調(diào)整，地塊終止出讓，具體交易時間另行發(fā)布公告。如今過去8個月，地塊尚未傳來掛牌消息。

不過，前G03地塊城市設(shè)計效果圖中，可以看到安德門中學(xué)、小學(xué)的身影。考慮到項目體量較大，對拿地房企，操盤手提出一定的要求，不排除會分一二三期建設(shè)，參考賽虹橋片區(qū)上鐵淮風(fēng)曉月的操盤思路也有可能。

從地塊基本面來看，這塊地不僅自帶教育配套，還是純正的地鐵盤，緊鄰換乘樞紐安德門站，交通便利。 目前有已通車的地鐵1號線、地鐵10號線和在建地鐵10號線二期3條軌道交通線路在此交匯。

附近不遠(yuǎn)處有華為南研所、VIVO等通訊企業(yè)，2公里范圍內(nèi)有雨花客廳、宜悅城等商場配套，常駐人口集中，生活濃度高。

周邊二手房有翡翠天際，9月掛牌均價42762元/㎡，今年以來成交了16套，今年最高成交單價為40559元/㎡。

安德門近河西，待區(qū)域低密地塊上市，有利于承接頭部板塊的外溢客群。

南京買房，就找房教授↓