本文首發：拾榴詢財公眾號（2024年11月3日）

10月31日，工、農、中、建、交、郵儲，六大行公告，11月1日起，陸續對個人住房貸款利率，實行新的定價機制。

同時，房貸利率重定價周期，也可以調整為3個月或6個月，或維持一年。

那怎么選劃算？

01

不知道大家還記得，在5年前，2019年年底，宣布LPR切換時，老南就寫過《2020年，房貸利率徹底變了》，在“固定利率”和“LPR加減點數”的選擇之間，提到：

長期看，我們面臨的是通縮。所以，長期看，目前的利率，會是個相對高點，那選“固定利率”顯然是不明智的。

當時我這個判斷網上還有爭議，不少人陰謀論，說馬上要大通脹了，一定要固定利率，浮動的會吃大虧。

所以當時這篇文章的評論區，還有不少反對意見，如今看，選擇固定利率的真哭暈在廁所。

另，在這篇文章的第四段，老南還專門提到：

這個變化并不友好。
之前的房貸利率，也會隨著利率上升下降而調整。但有個細節，多久調整一次？
很多人沒注意，各家銀行房貸合同不一樣。有的是一年調整一次，有的按季，甚至按月調整。
但這次LPR，明確重定價周期最短為一年。用一位銀行朋友的話說：對長期房貸客戶而言，不是很友好。

這不，5年后，房貸利率定價周期，可以讓客戶自己選了。

5年前提出這個問題，是不是很有預見性？

02

這次利率定價周期選擇，本質是個利率調整的頻率問題。而這個頻率，在不同的利率環境下，結果完全不一樣。

舉例而言，如這幾年是在降息周期，那定價周期，肯定越短越好。因為只要降息了，你在3個月內就可以享受到利率下降帶來的貸款減少。

但如果是長期的加息周期，那定價周期，肯定是越長越好，你可以享受更長的低利率貸款。

所以，理論上，加息周期利率調整越長越好，降息周期利率調整越短越好。

但現實中，這個選擇其實還是存在難度的。

因為，房貸往往都是二三十年的超長周期，而利率周期大概率是遠低于房貸周期的。

下圖我列舉了中國，美國，日本三國的住房貸款利率走勢，你會發現策略差別挺大的。

中國自14年之后至今，利率是下行趨勢，邏輯上越短越好。

美國70年代發生過超級大通脹，80年代后利率一直下降，2020年疫情后又開始上漲。

那邏輯上70年代利率調整越長越劃算，80年代后利率調整越短越劃算，這幾年又是調整越長越劃算。

日本則是90年代經濟破滅后，除了06年那輪失敗的加息，利率一直往下走，那調整越短越劃算。

所以發現沒，如果讓我們談個3、5年的預測，也許還能努努力，10年甚至20年維度，判斷難度極大，尤其這幾年，黑天鵝太多。

看看隔壁大毛，一場戰爭，邏輯就全變了，利率直接飚到20%去了。還有美國，一個疫情，邏輯也全變了，利率直接飚到5%以上。

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估計看到這里，大家會迷糊了，那這次應該怎么選。

我個人還是偏向選擇3個月，邏輯是這次超級周期切換，周期會比較長，從大概率而言，利率還是會長期在底部區域，不排除進一步降息的可能。

而且當前關注這事的，估計都是有房貸的，考慮到等額本息比較多，那在還款的前5-10年，因為本金高，等額里利息占比很高。說白了，這個階段主要是在還利息，所以這個階段吃降息的便宜，會更顯著。

當然，的確有一些小概率事件的可能性，比如上面提到的戰爭，或者咱們突然自主研發出了振金、艾德曼合金之類，生產力飆升。

但畢竟我們做決策，還是要考慮大概率方向為主，同時不會被小概率事件重創就好。不能反過來，就劃不來了。

上周四寫了《為何價值股在跌，垃圾股在漲？》，提醒垃圾股的風險。周五垃圾股就開始有點坍塌的走勢了。

周五中午在電梯里，聽到一外賣小哥和朋友在微信語音：我們的股票跌停了！

所以啊，垃圾股最后坑的都是散戶，尤其是想快速發財的散戶。