文/謝逸楓

中國(guó)房?jī)r(jià)底部的出現(xiàn)路徑，為政策大規(guī)模救市，樓市回暖。量在價(jià)先，量先觸底，房?jī)r(jià)現(xiàn)底。觸底上漲，完成拐點(diǎn)。最為明顯的是2009年-2011年，2015年-2019年，基本上是這個(gè)路徑，不同的是觸底的時(shí)間周期長(zhǎng)短不一。

理論上講，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售成交量單月止跌反彈，到累計(jì)成交量完成觸底上漲，短期需要6個(gè)月-9個(gè)月，長(zhǎng)期需要9個(gè)月-24個(gè)月，后才輪到房?jī)r(jià)觸底。這是建立在政策大規(guī)模救市、實(shí)體經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)、基本面和供需關(guān)系及信心、預(yù)期逆轉(zhuǎn)。

中國(guó)房?jī)r(jià)底部沒(méi)有出現(xiàn)，筑底運(yùn)行至明后年

我大膽地負(fù)責(zé)任講，中國(guó)房?jī)r(jià)底部沒(méi)有出現(xiàn)，處于尋底的筑底運(yùn)行調(diào)整階段。銷售量沒(méi)有觸底（見(jiàn)底）、供求關(guān)系和基本面（實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、居民收入和租金增長(zhǎng)）及市場(chǎng)預(yù)期（房?jī)r(jià)上漲）和信心（入市信心）及樓市出清的改善需要時(shí)間。

2024年前三季度全國(guó)商品房?jī)r(jià)（銷售均價(jià)）9800元/平方米，環(huán)比下降0.05%，同比下降6.8%，降幅比上月收窄了 0.1 %。全國(guó)住宅房?jī)r(jià)（銷售均價(jià)）10246元/平方米，環(huán)比下降0.68%，同比下跌8.3%，跌幅較上月收窄0.1%。

單月來(lái)看，9月商品房銷售均價(jià)9457元/㎡，環(huán)比下降4.5%，同比下降5.9%，降幅較8月擴(kuò)大了0.6%，同比連續(xù)9個(gè)月下跌。單月來(lái)看，9月住宅銷售均價(jià)9798元/平，環(huán)比下降6.0%，同比下降6.6%，同比降幅收窄0.5%，同比連續(xù)9個(gè)月下跌。

全國(guó)房?jī)r(jià)底部形成的規(guī)律看，一線城市核心區(qū)域的房?jī)r(jià)率先止跌上漲、企穩(wěn)，后傳導(dǎo)至一線線城市非核心區(qū)域房?jī)r(jià)止跌上漲，再傳導(dǎo)至核心二線城市房?jī)r(jià)，后傳導(dǎo)至非核心二線城市房?jī)r(jià)，最后輪到三四線城市房?jī)r(jià)，這個(gè)過(guò)程相對(duì)長(zhǎng)。

房?jī)r(jià)筑底到底部運(yùn)行時(shí)間看，10月、11月、12月到2025年，全國(guó)房?jī)r(jià)迅速回升的可能性不大，基本面未改善和出清未完成及巨大的庫(kù)存，除非大規(guī)模政策刺激，才可能看到價(jià)格的高速反彈，少量局部城市和局部地區(qū)樓盤，已現(xiàn)價(jià)格上浮。

成交量、房?jī)r(jià)調(diào)整到位來(lái)看，首先是政策底部形成，政策效應(yīng)持續(xù)性強(qiáng)。其次是成交量止跌反彈，6個(gè)月-9個(gè)月以上。最后是房?jī)r(jià)止跌上漲，二個(gè)季度-三個(gè)季度以上。預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)底部調(diào)整到位的運(yùn)行時(shí)間，估計(jì)要到2025年-2026年。

中國(guó)房?jī)r(jià)底部（觸底）條件，政策決定房?jī)r(jià)走勢(shì)

中國(guó)房?jī)r(jià)觸底（底部）條件來(lái)，一是全國(guó)商品房銷售成交量完成筑底、企穩(wěn)（一線、二線、三四線城市），完成一線城市傳導(dǎo)至二線城市、二線城市傳導(dǎo)至三四線城市、核心區(qū)域傳導(dǎo)至非核心區(qū)域的筑底過(guò)程，預(yù)計(jì)時(shí)間需要2年-3年。

二是供求關(guān)系和基本面（實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、居民收入和租金增長(zhǎng)）及市場(chǎng)預(yù)期（房?jī)r(jià)上漲）和信心（化債務(wù)、保交房）改善需要時(shí)間。三是前期一系列房地產(chǎn)組合拳政策全面的落地，后續(xù)出新的政策，鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌的筑底趨勢(shì)。

四是房地產(chǎn)出清（房企資不抵債、庫(kù)存問(wèn)題），預(yù)計(jì)時(shí)間為3年-5年。房地產(chǎn)出清周期拉長(zhǎng)，因?yàn)橹暗囊幌盗蟹康禺a(chǎn)出清調(diào)控未取消，化解債務(wù)、庫(kù)存的政策力度、規(guī)模、范圍、覆蓋面有限，況且無(wú)法全面落地實(shí)施，政策效應(yīng)短、效果差。

中國(guó)房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)性代替普漲，平穩(wěn)代替大漲大跌

中國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)過(guò)了一刺激就會(huì)上漲、普漲的時(shí)代。短期內(nèi)，房?jī)r(jià)快速上漲的條件和邏輯已經(jīng)不存在，既沒(méi)有印錢，也沒(méi)有放水，政策無(wú)法撫平供求關(guān)系波動(dòng)，基本面、實(shí)體經(jīng)濟(jì)的修復(fù)及房地產(chǎn)出清需要時(shí)間、市場(chǎng)形勢(shì)背景已經(jīng)不同以往。

從這輪房地產(chǎn)救市的效果來(lái)看，短期內(nèi)，中國(guó)房?jī)r(jià)將會(huì)以結(jié)構(gòu)性、區(qū)域性上漲為主，簡(jiǎn)單說(shuō)一線城市和核心二三線城市和好房子、好產(chǎn)品、高端熱銷的樓盤房?jī)r(jià)將率先上漲，其他城市和樓盤的價(jià)格依然保持調(diào)整的狀態(tài)。

不可排除的是全國(guó)單月、累計(jì)房?jī)r(jià)，會(huì)因?yàn)槌鞘袠潜P產(chǎn)品和價(jià)格差異、區(qū)域供應(yīng)、成交、網(wǎng)簽滯后性的變化，出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的拉高全國(guó)房?jī)r(jià)（平均價(jià)），導(dǎo)致出現(xiàn)全國(guó)房?jī)r(jià)上漲現(xiàn)象。這是10月一線城市中北京、深圳房?jī)r(jià)上漲的根本原因。

中長(zhǎng)期中國(guó)房?jī)r(jià)必上漲，房?jī)r(jià)上漲的四大驅(qū)動(dòng)力

當(dāng)中國(guó)房?jī)r(jià)調(diào)整到位，底部運(yùn)行至拐點(diǎn)時(shí)，房?jī)r(jià)會(huì)迎來(lái)上漲周期，漲幅會(huì)小于上輪。基于供求關(guān)系發(fā)生根本性的重大變化，市場(chǎng)潛在購(gòu)房需求，貨幣化創(chuàng)造改善和剛性購(gòu)房需求，經(jīng)濟(jì)和土地制度推動(dòng)，形成房?jī)r(jià)新一輪上漲周期的驅(qū)動(dòng)力。

一是供求關(guān)系來(lái)看，一線城市和二線城市商品住宅供應(yīng)量和土地供應(yīng)量持續(xù)下降超過(guò)3年，三四線城市暫停供應(yīng)和新建住宅，收儲(chǔ)的大規(guī)模落地，銷售企穩(wěn)，商品住宅庫(kù)存恢復(fù)到合理水平，房?jī)r(jià)將會(huì)出現(xiàn)因供不應(yīng)求導(dǎo)致上漲的局面。

二是市場(chǎng)潛在剛性購(gòu)房需求來(lái)看，人口城鎮(zhèn)化率（2023年末66.16%）未到85%，還有18.84%的空間，戶籍城鎮(zhèn)化率2023年末48.3%，二者差17.865%，意味著至少好有2億人進(jìn)城、3、4億人口落戶城市，將成為市場(chǎng)巨大的購(gòu)房需求。

每年超過(guò)1000萬(wàn)大學(xué)畢業(yè)生，95%以上都會(huì)選擇在城市就業(yè)、生活。超3億人口在城市創(chuàng)業(yè)、打工，大量的人會(huì)選擇在城市生活。境外人士、人才進(jìn)入，在城市工作、生活，都會(huì)產(chǎn)生大量的剛性購(gòu)房需求，這是不可忽略的住房需求來(lái)源。

市場(chǎng)潛在改善購(gòu)房需求來(lái)看，城市更新和危舊小區(qū)改造的面積龐大、大中城市的家庭結(jié)構(gòu)分裂和離婚人口增長(zhǎng)、獨(dú)居人口、人口老齡化增長(zhǎng)加快，二孩三孩家庭增加，一戶/一人持有2套房、3套房比例上升，都會(huì)產(chǎn)生龐大的改善購(gòu)房需求。

市場(chǎng)潛在投資購(gòu)房需求來(lái)看，國(guó)內(nèi)大量的上市公司、非上市公司的財(cái)務(wù)投資，國(guó)外的非標(biāo)、財(cái)團(tuán)公司的資本投資，富人家庭的個(gè)人投資，房地產(chǎn)依然是重要的投資配置，家庭資產(chǎn)配置中房地產(chǎn)占70%以上，這是不可忽略的投資需求。

三是貨幣化創(chuàng)造改善和剛性需求，目前35城中村和全國(guó)危舊房貨幣化安置100萬(wàn)套，未來(lái)規(guī)模可能擴(kuò)大到300萬(wàn)-500萬(wàn)套，完成時(shí)間可能將會(huì)延續(xù)到2030年。都會(huì)產(chǎn)生大量的貨幣、信貸上漲，必然創(chuàng)造大量的改善和剛性需求引起房?jī)r(jià)上漲。

四是經(jīng)濟(jì)和土地制度推動(dòng)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的投資模式，房地產(chǎn)是引擎器，涉及57個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)、貢獻(xiàn)GDP25%、貢獻(xiàn)就業(yè)增長(zhǎng)35%、貢獻(xiàn)信貸增長(zhǎng)40%，貢獻(xiàn)財(cái)政收入50%、貢獻(xiàn)家庭資產(chǎn)70%，土地制度下的高地價(jià)、供求不匹配推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。

一線城市房?jī)r(jià)底部特征已現(xiàn)，上海、深圳率先現(xiàn)底部

10月一線城市房?jī)r(jià)率先出現(xiàn)止跌回漲的底部特征，底部特征運(yùn)行會(huì)持續(xù)到2025年。其中上海、深圳房?jī)r(jià)已經(jīng)止跌逐漸回穩(wěn)的預(yù)期外，一線城市和少量核心二三線城市房?jī)r(jià)正在筑底，呈現(xiàn)底部特征。10月房?jī)r(jià)上漲的城市，是結(jié)構(gòu)性上漲。

全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)10月銷售同比上漲迎拐點(diǎn)，環(huán)比上漲，出現(xiàn)止跌反彈，最根本的原因是一線城市和少量核心二三線城市的前期需求累積集中釋放、政策寬松效應(yīng)、入市信心和供需關(guān)系的改善的疊加效果。

一線城市和少量核心二三線城市非核心區(qū)、低端樓盤銷售不如市場(chǎng)預(yù)期，總體不溫不火。大多數(shù)二線城市、三四五六線城市、區(qū)域、城市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售依然下降，低迷。因此，10月銷售回暖，不代表全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回暖。

一線城市和少量核心二三線城市10月成交量暫時(shí)回暖，呈現(xiàn)止跌反彈的底部、拐點(diǎn)特征。但底部基礎(chǔ)不穩(wěn)、不堅(jiān)固，能否保持6個(gè)月-9個(gè)月以上持續(xù)性增長(zhǎng)，與已出的政策能否全面落地，后續(xù)是否有新的政策出臺(tái)、是判斷底部已到的關(guān)鍵。

克爾瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，10月供應(yīng)規(guī)模階段性回落，不及三季度月均。10月30城新增供應(yīng)715萬(wàn)平方米，環(huán)比下降38%，同比下降24%，與三季度月均相比降幅21%，前10月30城新增供應(yīng)累計(jì)同比降幅為32%。

一線供應(yīng)大幅回落，回歸7月-8月水平。一線城市整體預(yù)計(jì)供應(yīng)面積164萬(wàn)平方米，環(huán)比下降38%，同比下降8%，較三季度月均水平降幅達(dá)12%。二三線城市供應(yīng)合計(jì)供應(yīng)551萬(wàn)平，環(huán)比下降38%，同比下降28%，累計(jì)同比降幅為34%。

克爾瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，10月30城市整體成交1405萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲44%，同比持平，與三季度月均值相比增長(zhǎng)45%，前三季度累計(jì)同比下降30%。新政持續(xù)效應(yīng)和傳統(tǒng)營(yíng)銷旺季，10月成交止跌企穩(wěn)，延續(xù)9月回升態(tài)勢(shì)，達(dá)到年內(nèi)次高。

一線城市是新政直接受益者，成交同環(huán)比齊增。一線環(huán)比上升61%，同比上升21%，較三季度月均增長(zhǎng)49%，累計(jì)同比降幅收窄至22%。除北京同比下降外，上海、廣州、深圳三個(gè)一線城市均同環(huán)比齊增。

其中廣州、深圳漲幅顯著，環(huán)比均有7成及以上顯著回升，主要源于新政刺激使得短期欲購(gòu)房的存量客戶加速入市，上海主要源于新政利好效應(yīng)有限，疊加供給限制和二手房分流影響，新政對(duì)成交的刺激作用不如廣深顯著。

二三線城市成交環(huán)比增幅不及一線，同比持降，累計(jì)同比降幅高于一線。部分城市環(huán)比持增，但同比回落，雖短期市場(chǎng)熱度延續(xù)。部分成交出現(xiàn)了回升態(tài)勢(shì)，累計(jì)同比降幅持續(xù)收窄。部分城市同環(huán)比延續(xù)降勢(shì)，整體成交仍延續(xù)低位徘徊。

一線和核心二線城市核心區(qū)房?jī)r(jià)已經(jīng)調(diào)整到位，底部已現(xiàn)

全國(guó)僅有少數(shù)一線和核心二線城市核心區(qū)域房?jī)r(jià)已經(jīng)調(diào)整到位，處于房?jī)r(jià)底部的階段，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)底部運(yùn)行將會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，延續(xù)到2024年底，底部運(yùn)行最長(zhǎng)時(shí)間會(huì)到2025年，供求關(guān)系的逆轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)率先完成拐點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)上漲。

一線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)現(xiàn)底部的信號(hào)、跡象，地方數(shù)據(jù)顯示，10月北京新房平均房?jī)r(jià)環(huán)比上漲18.2%，二手環(huán)比上漲2.4%，深圳一二手房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，同比下降，已經(jīng)基本調(diào)整到位。上海、廣州環(huán)比、同比下降，說(shuō)明一線城市房?jī)r(jià)內(nèi)部分化。

中指10月百城住宅價(jià)格指數(shù)，一線城市環(huán)比上漲0.69%，同比上漲4.51%。其中環(huán)比北京上漲0.27%、上海上漲1.09%、廣州上漲0.08%、深圳上漲0.05%。二線環(huán)比上漲0.17%，同比上漲1.49%，三四線環(huán)比下降0.02%，同比下降0.11%。

10月百城二手住宅價(jià)格指數(shù)，一線城市環(huán)比下降0.17%，同比下降6.96%。其中環(huán)比北京下降0.29%、上海下降0.10%、廣州下降0.26%、深圳下降0.05%。二線環(huán)比下降0.70%，同比下降7.46%，三四線環(huán)比下降0.69%，同比下降7.22%。

麟評(píng)百城二手住宅均價(jià)數(shù)據(jù)，2024年10月100城二手住宅市場(chǎng)均價(jià)14183元/平方米，環(huán)比下跌0.18%，同比下跌6.81%，同環(huán)比降幅分別較9月收窄0.18、0.09%。短期來(lái)看，房?jī)r(jià)止跌需要時(shí)間，靜待供求關(guān)系的逐步改善以引導(dǎo)價(jià)格企穩(wěn)。

10月一線城市市場(chǎng)均價(jià)為55558元/平方米，環(huán)比下跌0.03%，同比下跌5.82%。二線城市市場(chǎng)均價(jià)為16831元/平方米，環(huán)比下跌0.29%，同比下跌8.52%。三四線城市市場(chǎng)均價(jià)為9058元/平方米，同環(huán)比分別下跌4.7%、0.08%。

中長(zhǎng)期看一線城市房?jī)r(jià)必翻倍上漲，房?jī)r(jià)上漲的核動(dòng)力

一線城市房?jī)r(jià)將率先于調(diào)整到位，底部運(yùn)行至拐點(diǎn)時(shí)，房?jī)r(jià)會(huì)迎來(lái)新一輪上漲周期，上漲的幅度將小于上輪，主要是考慮到房地產(chǎn)出清、政策目標(biāo)、房?jī)r(jià)管控、居民情緒。不排除一線城市部分區(qū)域房?jī)r(jià)翻倍上漲，出現(xiàn)房?jī)r(jià)大補(bǔ)漲現(xiàn)象。

所謂的一線城市房?jī)r(jià)必翻倍上漲，是指一線城市部分區(qū)域（核心區(qū)、非核心區(qū)、板塊、樓盤）房?jī)r(jià)因大補(bǔ)漲、特殊性（高地價(jià)、附加值）、稀釋性（位置、產(chǎn)品）、嚴(yán)重供小于求，出現(xiàn)房?jī)r(jià)（平均房?jī)r(jià)、房?jī)r(jià)漲幅）翻倍上漲的火爆行情。

一線城市房?jī)r(jià)必翻倍上漲，核動(dòng)力來(lái)源于四點(diǎn)，一是一線城市的部分區(qū)域存在嚴(yán)重的供不應(yīng)求，新建商品住房和住宅用地供應(yīng)少，房子、用地稀缺。而人口、資金進(jìn)入的增長(zhǎng)快于供應(yīng)增長(zhǎng)，出現(xiàn)人、地、房、錢的嚴(yán)重不匹配。

二是一線城市的部分區(qū)域因大量的人口、資金的購(gòu)房需求集中進(jìn)入，出現(xiàn)求大于供的局面。一線城市落戶放松、人才引進(jìn)、全國(guó)最好的醫(yī)療、教育、交通設(shè)施、金融的資源、就業(yè)更容易、收入更高，吸引大量的年輕、中年人口進(jìn)入。

三是一線城市的部分區(qū)域樓盤、房子因金融屬性回歸市場(chǎng)，房?jī)r(jià)上漲吸引全國(guó)各地和世界各國(guó)的投資、購(gòu)房者資金進(jìn)入。一線條城市的貨幣化創(chuàng)造改善和剛性購(gòu)房需求能力最強(qiáng)，條件最好，高貨幣化安置推漲房?jī)r(jià)翻倍。

四是一線城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展率先復(fù)蘇、企穩(wěn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮。而土地市場(chǎng)火爆，土地制度和土地供應(yīng)的模式下，土地資源有限，形成供不應(yīng)求，推動(dòng)地價(jià)翻倍上漲，高地價(jià)推漲房?jī)r(jià)翻倍，形成新一輪房?jī)r(jià)翻倍的核動(dòng)力。